[今日评论]资金充足企业上海抄底 市场回暖与否有待观察

(评论员/潘绍之)2012年至今，房地产市场的回暖有目共睹：全国几大重点城市6月的成交纷纷创下去年调控以来的新高，而7、8两月，虽然较6月的峰值出现回落，但从绝对值来看依然维持在本轮调控以来的相对高位。值得注意的是，和持续上涨的成交相伴的，宏观调控政策面也开始出现新的变化——5月以来，无论是中央还是地方，房地产调控层面正在出现新动向。

中央政府调控面正经历新一轮的收紧

相比成交的回升，中央政府更加关注的是价格是否出现回涨的势头。根据统计局公布的数据，6月份70个大中城市住宅销售价格同比下降的城市数目仅为3个，而5月份这一数量为55个。而落实到具体项目，最近两个月以来，包括上海、深圳、武汉在内的诸多重点城市确实出现了部分价格回涨的楼盘。

在此基础上我们看到，5月份之后中央层面对房地产调控的口风出现了新一轮的收紧：包括住建部、国土部、财政部在内的中央各部委，均公开做出过关于坚持调控不动摇的表态；温家宝也多次在国务院会议、外出考察等场合发表过相同基调的言论；7月下旬，国务院派出8个督察组对全国16个省市调控政策落实情况开展专项调查，由此中央层面上在调控态度上的严厉程度达到了阶段性最高。

事实上，考虑到并未出台任何实质性的新政，外界包括诸多专业机构在内，都不愿意将上述变化理解为调控新一轮的收紧，而更倾向于将其定义为中央层面的习惯性“喊话”。但在我们看来，新政也好、喊话也好，形式并不重要，重要的是有没有对市场运行产生相应的影响。而从结果来看，此轮中央的“喊话调控”已经对近期以来再度跃跃欲试的地方政府产生必要的警示作用。5月以来至今，各地方政府采取的宽松政策普遍集中在以鼓励首套房为主的公积金政策上，仅有的三个(重庆、湖南和河南)公开表态扶持楼市且用力过度的地方政府，无一例外全部遭到叫停。从这个层面上来说，用“收紧”来概括此轮政策面的变化并不为过。

地方政府松动意愿始终存在，公积金政策成为主要突破口

在分税制的制度下，地方政府对土地收入的依赖相当于孩子喝奶一样出之本能。调控至今，地方政府依靠卖地获得这部分收入被大大削减，尤其是对于一些产业经济不发达的二三线城市来说，限购对地方财政来说无疑相当于经历断奶的阵痛。因此我们看到：从2011年调控至今，地方政府明松暗动的冲动从来没有消失。而随着反复的试错——推翻——再试错，中央政府的容忍范围被基本探明。

我们看到，以首套房为主的公积金贷款政策放松正被越来越多地运用。5月至今，地方政府13项微调政策中就有7项涉及到公积金政策，且无一例外均能得到畅通无阻的执行。尤其值得关注的是，根据清远、深圳、中山三地最新版本的公积金政策，一套房的首付比例已经低至2成，二套房的首付比例也首次低于5成，这样大尺度的公积金放松却依然畅通无阻地得到执行——可见，中央政府对于公积金的认可已经被确立。但是对于另一些公开突破“限购”底线，例如河南新政中认房不认贷这样的条款，依然会遭遇流产的厄运。

经济、政治等系统外部因素将决定9月份以后楼市走势

对于3月以来至今的这一波市场行情，背后关键性的支撑因素有赖于开发商以价换量下，大部分刚需和少部分改善的积极入市——我们称之为系统内部的因素。在当前的这个时间节点上——刚性需求已经释放出相当一部分，小部分改善需求开始跟进。决定下半年市场成交的关键因素在于：改善性需求能否持续入市，投资需求会否跟进？我们认为：决定因素在体系外部，即系统外部的因素，具体来说有两点：

其一，宏观经济走势。从目前的经济形势来看，至少在今年以内宏观经济企稳回升的可能性非常小，甚至还有进一步下行的空间。外界普遍认为的一种观点是：经济形势不佳将导致国家对房地产调控出现松口，但我们却并不那么乐观——回顾2008年不难发现，当宏观经济运行出现重大波折的时候，房地产市场需求(尤其是中高端阶层群体)会出现明显萎缩。出于对未来就业和收入情况的担忧，大部分潜在的购房者都会选择减少开支，把购房计划从他们的清单上划去，从而导致市场需求、尤其是改善型需求和投资需求大幅度缩水。而在经历了08-09年那一场房价报复性反弹的恐怖噩梦后，中央政府重蹈覆辙的可能性几乎为零。

其二，政治环境因素。中共十八大将在四季度召开，10月份左右将是温家宝总理写在任工作总结报告的时间点。2010年时曾经出现过人民大会堂里开两会，外面出地王的“恶性事件”，考虑到十八大的重要性更甚于两会，因此我们担心的是：如果9、10月份房地产市场在传统旺季的刺激下，量价出现过于“不合时宜”的上涨，中央政策层面将不排除变“喊话”为行动的可能。不仅是中央，各地方政府在下半年也将面临地方长官的换届，总之我们认为，出于政治环境变化的考虑，下半年房地产调控无疑将出现更多的不确定因素。