[中金公司]金地集团:收购星狮,曲线拿地

2012-09-18 09:53:18

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2012-09-18
  • 报告类型:专题报告
  • 发布机构:其他机构

公司近况:

金地集团公告全资子公司辉煌商务以总对价约16.54亿港元购买FCLC持有的星狮地产38.5亿股,约占星狮地产(股票代码:535.HK)已发行股本的56.05%。为筹措收购的海外资金,辉煌商务拟向渣打银行申请期限12个月的25亿港元借款额度。

评论:

1)海外平台继续扩张:继7月发行12亿元人民币三年期无抵押优先级债券之后,这次收购是辉煌商务作为公司海外融资平台今年第二次成功运作,我们认为,该项收购将使得平台规模进一步扩张(平台项目储备规模达到350万平米以上),更有利于未来海外融资安排。

2)实质上,相当于以5,850元/平米成本在上海拿地:公司收购星狮地产对价估值在1.0x2011年PB左右,高于H股小型地产公司 0.6x~0.7xPB的平均估值。但考虑到星狮地产资产包主要是上海74.5万方的山水四季城项目(星狮权益54.85%,星狮上海山水四季城售价约在 1.8万元/平米左右,利润率相对较好),及年收入1.2亿元的深圳出租物业等,公司此举实质是以5850元/平米楼面地价在上海松江区域拿地,且可以使 用债务杠杆,投资回报相对可观。

3)但全面资产注入短期难以实现:由于香港上市规则规定,上市公司控制权变动24个月内,如果向取得控制权人士收购资产,并构成了非常重大的收购事项(即 按照香港《证券上市规则》计算的资产比率(交易涉及资产总值/上市公司资产总值)、盈利比率、收益比率、代价比率(有关代价/上市公司市值)、股份比率中 任何比率达到或超过100%),需将该交易当做IPO处理,因此,我们认为,公司短期内将星狮作为资产注入平台的概率很小。

估值与建议:我们暂维持公司2012/2013年盈利预测每股0.76元/0.84元。目前公司股价对应的2012、2013年市盈率分别为6.7倍和 6.0倍,较2013年底NAV折让42%。公司股价在过去两月中调整较多,目前估值在龙头公司中最便宜,而且我们认为,此次收购将使公司海外平台进一步 扩张,维持“推荐”评级。

风险提示:宏观经济弱于预期,政策调控再加码。

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