[易居]住房价格合理回归的难点剖析和对策思路

住房价格合理回归的难点剖析和对策思路

陈伯庚

温家宝总理在十一届全国人代会所作的《政府工作报告》中，提出了“进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”目标要求。随后在《答中外记者问》时，又作了具体解析，指出：“什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”这个解析十分精彩和明确。在实践中具体贯彻执行时，房价合理回归的内涵与标准，还存在不少歧见，针对目前存在的难点，本文提出一些对策思路进行探讨。

一、住房价格合理回归的内涵

有一种观点认为，房价合理回归包含商品性住房价格和保障性住房价格两部分，都要合理回归。笔者不赞同这种观点。所谓房价合理回归是仅指商品住房价格而言的，由于前几年商品住房价格上涨过快，泡沫积累过多，房价高企，严重背离真实价值，大大超越居民可承受能力，正因为商品住房价格不合理，才存在回归到合理水平的问题。而经济适用住房价格基本适当，公共租赁住房刚刚起步，其租金价格属于住房使用权价格，当然也要合理，但不存在回归到合理水平问题。如果把二者混淆在一起，反而冲淡了目前调控所要解决的商品住房价格过高的重点问题。明确了这个指向，我们才能深入探讨问题。

接着我们再来讨论商品住房价格合理回归的涵义，可以从三个方面来理解：

一是从绝对量考察，就是要消除前几年商品住房价格过快上涨的虚涨部分，使房价下降到适度的合理水平。

二是从相对量考察，就是要控制房价与收入比，使房价回归到居民收入可承受范围内。

三是从价值量考察，就是要挤压房价泡沫，回归真实价值。由于前几年房价上涨过快，涨幅过大，过度投资投机性虚拟需求，拉动商品住房价格中的泡沫越积越多，存在泡沫经济破裂的危险，因而必须挤掉房价泡沫，回归到体现房屋成本和合理利润相匹配的真实价值上来。

所谓房价回归到合理水平，包含上述三重涵义，不能单一的看其中一点，而是必须综合起来进行考察，才能得出正确的结论。

二、商品住房价格合理化的标准

商品住房价格合理回归是个动态概念，其目标是达到住房价格合理化。如何理解住房价格合理化呢？这就有个合理化的标准问题。

在这里存在两大误区：

一大误区是设定房价合理回归的时间节点。一说是回归到调控前2004年的水平；二说是2004年房价水平已经过高，所以才有2005年开始的加强房地产市场宏观调控，因而主张回归到2003年平均房价水平；三说是2009年房价涨幅最大，主张房价回归到2008年水平。科学地分析，这三种说法都是缺乏科学根据的。以哪一年的房价水平作为房价合理化的标准也是不现实的。以上海为例，2004年的商品住房平均价格为每平方米8500元，2011年新建商品住宅平均价格已上涨到每平方米21584元，现在调控中再要回归到2004年的每平方米8500元的水平，等于房价要下降150%以上，这是不可能的，也是不现实的。可见，以哪一年的住房平均价格水平作为房价回归的节点是站不住脚的。

二大误区是以房价下降的百分数作为房价合理回归的量化标准。也有三种说法：一说是把住房平均价格下降10%作为房价合理回归的量化标准；二说是从居民购房可承受能力考虑，按房价收入比3至6倍测算，住房价格应下降20%才是回归到合理水平；三说是前面两种说法下降太少，应当下降30%至40%才合理。

以上所说的以房价下降的幅度作为房价合理回归的量化标准，貌似有理，实际上没有多少科学根据，而在实践中很难具体操作。从近几年各地监控房价的实际情况来看，商品住房价格即使下降1%也是很困难的，所以不少地区总是把房价上涨幅度低于人均可支配收入增长幅度作为软指标，而不敢正面回答某年住房平均价格下降百分之几。前几年有些学者，曾经预言房价要下降30%至40%，但却从没有应验过，事实是房价不仅没有下降，反而持续上涨了，那些相信这些预测，推迟买房的居民大呼上当。可见，以房价下降的百分点作为房价合理回归的量化标准也是缺乏可操作性的。

应当怎样来研究商品住房价格合理化的标准呢？2007年我写过一篇《房价，谁说了算？》的文章，谈到房价是一个十分复杂的经济现象，“既不是开发商说了算，也不是购房者说了算，更不是政府能左右的，而是由深藏其后的客观经济规律所制约，是经济规律使然。”[1]至今我仍然坚持这一观点。

我国实行的是社会主义市场经济体制，商品住房价格是由多种市场经济规律的综合作用所决定的。所谓市场形成价格，主要是价值规律、供求规律和竞争规律决定商品住房价格。

一是价值规律决定商品住房的基础价格。根据马克思的劳动价值理论，价值是价格的基础，商品的价格是其内在价值的货币表现。商品房的价值构成可以分解为开发成本+合理利润。开发成本中建安成本是相对稳定的，问题在于土地取得费用成本，由于土地升值规律的作用地价不断上升，对房价的影响举足轻重。而利润部分则弹性很大。在商品房供求平衡的前提下，商品房价格与价值基本相符，开发商获得平均利润；而当商品房供不应求时，商品房价格便高于价值，高于部分便构成价格泡沫，成为开发商超额利润的来源。从根本上说，合理房价就是符合商品房内在价值的住房价格，亦即是温家宝总理所说的房价与商品房成本和合理利润相匹配。

二是供求规律决定商品住房的市场价格。从动态考察，商品房供求关系是经常发生变动的，由此调节商品房价格时而高于价值，时而低于价值，围绕价值上下波动。而价格又会反过来调节供求，房价高，促使供给增加，需求减少；房价低，促使供给减少，需求增加。通过不断反复，推动供给和需求趋向均衡，从而形成均衡价格。在市场经济条件下，房价由市场形成，政府不能直接规定商品住房价格，只能通过财政政策、货币政策等手段影响商品房供给和需求，从而间接调节房价。合理房价就是供求均衡条件下形成的市场均衡价格。

三是竞争规律决定商品住房的现实价格。在商品房市场上存在买方与卖方两个市场主体，相互之间存在着激烈的竞争。主要表现为三个方面：(1)购房者与卖房者之间的竞争，相互讨价还价，形成成交价格。(2)卖房者开发商之间的竞争，供不应求，竞相涨价，供过于求，竞相降价，从而形成商品房出售价格。(3)购房者之间的竞争，竞相购买，会抬高房价；少有人买，则会使房价下降。由此形成商品房的最终价格。合理房价是在充分竞争条件下形成的价格。

上述市场经济的三大规律并不是孤立的，而是交互作用的，合理房价应当符合内在价值，反映供求规律，体现竞争原则。

经济规律是客观的，不以人的意志为转移的，从经济学意义上说，必然的，就是合理的。房价合理不合理，不是由人们的主观意志决定的，而是客观经济规律作用的结果。人们只能认识经济规律、掌握经济规律，利用经济规律为人类服务，而决不能凭主观意志办事。斯大林说过，违背客观经济规律会使你受到惩罚。房价问题也是这样，不能由人们的意志说降就降，为什么调控8年一再讲要把房价降下来，其结果房价不降反升？究竟原因何在，值得深思。

三、房价合理回归的难点及其深层原因分析

从市场经济规律特别是供求规律决定商品住房价格的原理来分析，调控8年来房价合理回归难点和深层原因，主要是强烈的住房需求压力和住房供给瓶颈，形成长期的市场供不应求的局面造成的。

首先从市场需求分析，住房市场面临五重需求巨大压力。

(1)城市化加速，城市人口猛增，造成空前的住房需求压力。最新统计显示，2011年我国城镇人口为69079万人，乡村人口为65656万人，城镇人口占比达到总人口的51.27%，首次超过一半以上。自改革开放以来特别是21世纪以来，城镇化加速，我国城镇人口从1978年的1.7亿发展到目前的6.9亿，30年来增加5亿人。如此大规模的人口迁移，史无前例，5亿人口的住房需求压力，是造成城镇住房供不应求，迫使房价上升的主要因素。由于农民工进入大城市特别多，因而北京、上海、广州、深圳等一线城市房价上涨特别快，形成房价高端市场。以上海为例，全市常住人口总数已从70年代末的600多万人，增加到2011年的2347.46万人，增长近3倍，其中外来常住人口935.36万人，占全市常住人口总量39.8%，住房需求的压力特别大，从而推动上海的房价8年来上涨1.5倍。

(2)经济发展，居民收入大幅增加，改善居住条件的刚性需求迅速上升，形成持续的庞大住房需求压力。随着收入提高，城镇居民的消费结构发生重大变化，在吃、穿、用生活日常必需品基本满足以后，住和行成为主要的消费发展重点，尤其是住房，从住得下向住得宽敞、住得舒适的方向发展。上海市人均居住面积已从1978年的4.5平方米增加到2011年的17平方米，增加了近3倍。中等以上收入者成为购房的主体，使刚性住房需求成为商品房需求的重大压力。

(3)民间资金充裕，投资渠道少，集中到住房投资投机性需求上来，形成住房投资性需求膨胀，需求压力加大。改革开放30年来，随着经济发展和收入多元化，在城市居民中积累了大量资金，上海市仅个人存款18920.43亿元，全国有35万亿元。近几年来由于股票市场不景气，大量游资寻找出路，住房具有升值趋势，成为最好的投资品，吸引了大量投资者。房价越上涨，吸引力越大，住房投资性需求一有机会就会抬头，形成住房市场的巨大压力。

(4)中产阶级逐步形成，住宅资产成为家庭资产的主要部分，资产积累需求成为住房需求中重要的需求压力。随经济成长、收入增加，中国的中产阶级正在形成和壮大。中产阶级的特征不仅是生活富裕，而主要是家庭财富猛增。据调查，在城市居民累积的家庭资产中，住宅资产约占三分之二，没有相当的住宅资产，要成为中产阶级几乎是不可能的。为什么中国城镇居民一有余钱便倾向买房？这是家庭资产积累的规律所驱使。可见，中产阶级形成过程中，住宅资产积累形成的住房需求，也有一个发展成长过程。

(5)经济发展方式转换，对住宅市场消费需求的依存度提高，更应依赖住宅市场需求扩大。面临国际金融危机导致全球性经济衰退。出口受阻，更加显示出转变经济发展方式的紧迫性。其核心问题就是从过于依赖出口，转向以扩大内需为主，在内需中从过于依赖投资拉动，转向以扩大消费需求为主。而在消费需求中，600多种衣、食、用、行消费品中，绝大部分已能满足需求，呈现供大于求、产能过剩状态，唯独住房需求处于供不应求的状态，尚不能满足居住改善的需求，且住宅具有价值量大、产业关联度强的特征，是拉动经济增长的重要增长点，改革开放30年来房地产业的发展，对经济高速增长发挥了支柱产业的作用。当前，为克服国际金融危机的影响，确保较快的经济增长速度，稳增长仍然离不开住宅市场需求。全国各地区政府希望通过发展房地产市场拉动经济增长，对调控不甚积极的原因就在于此。

上述住房市场的五重需求，构成当今中国历史发展阶段巨大的需求压力，如果住房供给不能相应满足，便成为拉动房价持续上升的主要客观原因。

其次，从市场供给分析，住房供给受到三大因素制约。

(1)人多地少，土地供应严重不足的制约。土地是房屋的地基，住宅业的发展必然要占用大量土地。人多需要的住宅用地多，而地少则形成供应瓶颈。国家每年所需的建设用地量大，还要确保粮食和食品供应，坚持18亿亩耕地不动摇，能够用于住宅建设的土地，受到很大限制。

(2)土地供应方式不完善的制约。土地招标拍卖实行价高者得的原则，由于强烈住房需求的拉动，土地使用权价格节节上升，自2000年实行全面招标拍卖以来，地价已上涨了近10倍，“地王”频现就是最好例证，带动周边地区房价立即猛升。据最新发布的地价监测报告，2012年第2季度全国主要城市住宅地价平均为4522元/每平方米，环比增长0.40%，同比增长率3.93%。值得注意的是，北京市楼面均价高达9381元/平方米，同比上涨142.1%。北京新地王楼面价高达4万元/平方米，溢价率40%。地价涨房价必然涨。

(3)房地产市场供给的滞后性和地区性的制约。房地产商品的生产周期长，一般要二、三年甚至四、五年，房地产供给的滞后性，决定市场供给不能立即与市场需求相适应，给供求平衡增加了难度。同时房地产商品具有固定性的特征，不能任意移动，因而住宅市场的地区性特别强，不仅一个城市与另一个城市之间住房市场供给和需求不能协调，而且同一城市中，市中心区与远郊区住房市场供给和需求也很难平衡。

住房市场供给的上述三大制约因素，决定了中国现阶段市场供给赶不上住房需求的总趋势，迫使房价持续上涨。

中国当前正处于经济快速发展和城市化加速的历史时期，五大因素汇集成住房市场的巨大需求，而三大制约因素又限制了住房供给不能充分满足住房需求，形成长期供不应求的局面，市场经济三大规律特别是供求规律作用的结果，必然导致住房价格上涨趋势。房价合理回归的主要难点正在于此。

四、促进住房价格合理回归的策略选择

商品住房价格合理回归，决不能单纯依赖行政手段，而是必须根据市场形成价格的原理，遵循价值规律、供求规律和竞争规律，制定科学的政策措施，促进供给，控制需求，营造供给和需求的均衡态，才能真正实现。

(一)千方百计增加土地供应，调整供应结构，改善商品房供给。

土地是房地产源头，若要增加商品房供给，必先增加土地供应。近几年来商品住房开发土地供应有减少趋势，一方面城市土地历经开发日益稀缺，另一方面保障性住房用地上升到占比70%，挤占了商品住房用地，导致商品房供给减少，房价反而上升。据本人实地考察，不少工业园区有大量闲置土地，有的圈了地招租不到项目，杂草丛生，长期荒芜。建议通过改变建设用地的比例，适当核减工业园区用地，收缴闲置土地，从而增加商品住宅用地。同时，改变保障性住房用地的占比，从长期来看，保障性住房用地占70%是不合适的，根据住房商品化的总原则，保障对象约占30%，保障性住房宜控制在30%。商品性住房应占70%，住房用地也应按此比例安排。

此外，还应积极调整商品住房的供应结构。根据居民收入结构比例安排户型结构，坚持以普通商品住房为主，落实套型面积90平方米以下的户型占70%的规定，以满足中等收入者的住房需求。高收入者毕竟占少数，应减少大户型用地，停止别墅房用地供应。通过改变户型结构，也可以增加住房供应套数，有利抑制房价上涨，回归到合理水平。

(二)改进土地供应方式，完善招标拍卖制度，严格控制地价。

有些学者和国土部门的领导人，竭力否认地价对房价的重大影响，事实表明地价比房价上涨得还要快，是推动房价上涨的重要因素。众所周知，在商品房开发成本中，土地费用占30%以上，市中心区高达60%。在土地供应不足的条件下，土地招标拍卖实行价高者得的原则，必然抬高地价，“地王”便是在招标拍卖中涌现出来的。因此，控制地价必须完善招标拍卖制度，从价高者得的原则改变为综合评标，降低溢价率，杜绝成交价高于底价数倍的情况再度发生。

地价高企与“土地财政”密切相关。由于土地出让金收入全部归地方，占地方财政收入比例高，有的省市区高达50%以上，地价高有利于增加土地出让金收入，所以地方对控制地价缺乏积极性。现实生活中出现一面高喊降低房价，另一面地价年年涨，土地出让金收入年年增的怪现象。土地市场是由政府垄断的，解铃还须系铃人，要从调整中央与地方的利益关系入手，建议把土地出让金收入70%收归中央，切断涨地价的根源，从而降低土地成本费用，为住房价格回归创造有利条件。

(三)坚持抑制投资性住房需求，严厉打击投机性住房需求政策不动摇，着重长效机制建设。

投资特别是投机性住房需求，属于需求泡沫，是造成房价泡沫、拉动房价上涨的主要根源，在政策上必须严加控制。目前实施的限购、限贷，一户一套住房的行政性政策措施是行之有效的，必须坚持下去不放松。但从长期来看，还是应主要依靠经济手段和法律手段，实施抑制性财政政策和货币政策。在货币政策方面，可大幅提高贷款利率，降低贷款成数，甚至对投资投机性购房者不予贷款，堵死贷款渠道。在税收政策方面，实施重税政策，投资投机性购房者契税加倍，恢复6%，加征房地产持有税，加重投资投机者购房的税务负担，使之望而却步。建议总结上海、重庆两市试行房产税的经验，进一步完善，尽快在全国范围推广。

(四)切实实施差异化信贷政策和税收政策，合理调节自住性、改善型住房需求。

在需求过旺的情况下，必须细分住房需求，对投资投机性需求和自住性需求采取差别化政策，在抑制投资投机性需求的同时，支持并引导自住性需求。对首次购房、自住性改善型购房予以税收优惠，减免契税；实施房贷优惠，提高贷款成数，降低贷款利率，但也要给予一定的引导，要明确享受优惠政策的必须是套型面积90平方米以下的普通商品房，以合理控制需求。

(五)推行保障性住房以租赁为主，分散对商品性产权房需求的压力。

中低收入家庭是否进入购买商品性住房行列，是商品住房需求中的重要方面。笔者认为，作为住房保障对象，中低收入者购房实力不足，应主要通过公共租赁住房解决自身的居住问题，实现“住有所居”，而不是勉强挤进购买行列。在我国城镇中低收入家庭约占20%左右，如加以引导退出购买商品房行列，可以大大减轻对商品房需求的压力。

(六)营造供略大于求的均衡态，建立有利于房价稳定的市场环境。

住房供给和需求的均衡是房价稳定的决定性力量。通过上述措施，抑制投资投机性需求，引导和调节自住性需求，分散保障对象的购房需求，使住宅市场需求保持在一个合理水平上；而通过增加土地供应，控制地价，改善供应结构，使商品住房供给略超过住房需求，营造供略大于求的均衡态，就可以建立良好的住宅市场环境，促进房价稳中有降。

理论研究只能洞察住房价格合理化的发展趋势，房价预测不是算命先生，也不可能确定房价涨跌的百分数。如果上述调控政策和措施落实到位，营造供略大于求的市场均衡态，房价必将出现稳中有降的良好局面。

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[1] 参见《宏观控与住房价格和社会保障——陈伯庚论文续集》，吉林大学出版社2012年5月第1版，第164页。