[今日评论]龙湖三季度加快土地布局 低溢价收入多宗优质地块

2012-09-27 14:57:32

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2012-09-27
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

(评论员/邱实)9月26日,龙湖地产旗下的北京通瑞万华置业有限公司以14.7亿元竞得北京朝阳区河乡宅地,溢价率8.66%,折合成交楼面价约2.1万/平方米,这也是龙湖今年首次在北京拿地。根据我们的监测数据显示,龙湖地产今年拿地支出总额已达181.60亿元,拿地总建面积超过300万方,拿地城市主要以二线城市为主。

龙湖加大一二线城市布局力度  补充城市中心优质土地

2012年以来,龙湖在土地市场的表现一直比较积极,根据其中期业绩数据来看,龙湖上半年的拿地的总建面积达到247.6万方,拿地金额在140亿左右,企业上半年的销售合同金额为174.6元,比较来看企业在土地支出上的比例是比较大的。在7月之后,企业拿地动作更加频繁,在杭州,无锡,沈阳等中心城市均有大规模的拿地动作。这一方面是由于下半年各地方政府推地速度加快,有较多优质地块推出,另一方面是由于企业自身现金储备充足,同时认为土地市场价格处在低谷,所以抄底拿地。

从企业今年拿地城市来看,继续拓展二线城市布局的姿态是非常明显的。今年龙湖共在15个城市有新增的土地储备,其中二线城市10个,一线城市1个,三四线城市中仅在绍兴,慈溪,晋江等城市有所动作。在二线城市中,企业重点加强了沈阳,西安,宁波等城市土地储备,拿地幅数均在3幅以上。可见企业未来发展的重点依然是二线城市的深耕,并适当向三四线城市拓展。

从企业拿地的位置来看,龙湖今年拿到的城市中心区位的优质地块较多,在沈阳,西安及成都所拿地块均位于城市中心或副中心的位置,地理位置的优势非常明显。在北京,杭州,重庆等地所拿的地块也是位于城市交环附近,拥有优越的交通条件,未来发展潜力较大的区位。从企业拿地的属性方面来看,依旧是住宅及综合性用地占主导地位。

重视抗风险能力  保持低溢价率拿地

虽然龙湖今年的拿地规模很大,所拿地块的先天条件也很优越,但是我们发现大部分地块均为底价成交或是低溢价率成交,这说明企业在土地储备方面十分重视收益的可实现性及抗风险性。

以昨日龙湖所拿的北京孙河乡宅地为例,这块地之前一直受到较大的关注,因为其各方面条件均比较优越。该地块临近地铁15号线孙河站,拥有交通利好条件。同时地块的容积率为1.1,适合发展低密度中高档次住宅项目,同时地块也没有配建保障房等硬性要求。该地块在现场竞拍时吸引了万科、华远、九龙仓、龙湖、懋源等企业参与,但实际举牌竞价的仅有龙湖、万科和华远三家,最后仅10轮就以14.7亿的价格最终敲定,溢价率仅为8.66%。对比同一天北京另一个出让土地大兴区生物医药基地地块,则是产生了38.62%的溢价率,由首开保利联合体竞得。下半年以来北京的土地市场一直在升温,高溢价地块频频产生,龙湖能够低溢价拿到优质地块实属不易。

以接近底价的价格或者较低的溢价率取得地块是龙湖的拿地原则之一。从龙湖今年的拿地数据看,底价成交或低溢价率成交的地块占比达到了82%,仅个别地块出现了70%的高溢价率。虽然近几个月以来随着销售量回升和信贷,各地的土地市场声音高涨,重点地块的竞争激烈,但是龙湖在投资选择上还是相对谨慎的,以低价收入众多优质地块,为企业未来发展提供用力的土地保障。

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