[今日评论]备案延迟导致上海成交反弹 优势价格项目仍是市场热点

(评论员/杨晨青)在昨天的文章中，我们已经对今年上海楼市所面临的基本环境做了论断，简单来讲，即优势价格是否普遍存在决定市场交易量能否持续上行，这样也就可以解释为什么市场需求在经历7、8月份的积累之后，交易量并未随着9月份新增供应的放量而放量，其根本原因在于9月份虽有高供应，但其中真正具备优势价格因素的楼盘却少之又少。

进入10月份之后，从前两周的交易规模来看，市场总体依然维持着9月份的平庸表现。虽然最近一周(10.8-10.14)周度成交25.28万平方米，看似好象创下今年以来的单周第二高度、仅次于6月份最后一周的水平，但我们应当考虑到这其中有相当一部分备案数据来自于国庆长假期间的成交，如果我们统计10月前两周的交易量总和，则不难发现33万平方米的水平甚至相比9月份同期还略有不如。

当然，最近一段时间内，上海市场上依然有令人眼前一亮的项目。10月12日，位于闸北大宁板块的慧芝湖花园三期“嘉悦轩”开盘，推出最后一栋毛坯住宅房源，户型为78和85平方米的一房、95平方米的二房，根据我们对售楼处的调研，该批房源平均成交单价在31000元/平左右，而前一批的房源均价大约在36000元/平方米左右，比较之下其实本次推案价格降幅大约为85折，而31000元/平方米的价格也基本和该盘前两期的二手房房源单价持平，正是在这样的优势价格之下，该楼盘再次出现了客户在售楼处门前排队入场的盛况，而本次推案的180余套房源在短短四天内即告售罄。

在我们看来，当前的上海市场其实并不缺乏有效需求，而在经历了下半年以来3个月的积压之后，当前市场中潜在的购房热情甚至要高过上半年，只不过在房地产调控基调未出现根本性松动之前，这部分需求对于价格的敏感度要高于过去几年中的任何一个时期，因此造就了当前市场销售状况两极分化异常显著的特征。

站在这个基础上，我们对于今年剩余这段时间内的上海楼市走势的基本看法是：市场整体交易量走高抑或走低，将更多取决于个别优势价格项目的局部数据，简单来讲，我们以慧芝湖三期为例，这180余套成交房源虽然还处在陆续备案的阶段，但我们仍可以大致估算出这单个项目就可以为上海10月份市场交易总量增加15万平方米左右，可以占9月份当月全市总量的近20%。而对于企业而言，尤其是个别资金压力依然存在、或未来仍有积极扩张计划的房企，在当前这个时间点上，在上海市场或类似于上海市场特征的城市，采取价格策略快速跑量的效率都会相当可观，理由很简单，目前的市场中只要是降价项目，比较优势都会前所未有地凸显。