[易居]上海10月二手房价格走势呈现临界点

上海二手房指数报告(2012年10月)

10月指数     9月指数     变化幅度

2591         2588         +0.12%

价量趋向平稳  刚需改善各半

2012年10月，上海二手房指数为2591点，较9月上涨3点，环比上涨0.12%，涨幅相比9月缩小0.03个百分点。在延续了5个月的弱势向上后，10月涨幅再次缩小，价格走势呈现临界点上方的平稳运行格局。

继“金九”行情落空后，“银十”成交量起色不大。10月，在指数系统监测的所有板块中，66%上涨，21%下跌，13%走平。上海二手房指数办公室认为，10月二手房指数虽维持微弱上涨，但上涨板块略有减少，并向传统市区集中，由此出现市中心领涨全市的态势；中端房源成交增加；改善性需求出现阶段性回升。10月，二手房市场房源短缺未有改变，价格博弈延续。此外，开发商在“银十”加紧推盘，虽冲击二手房客源，但对二手房价格的明显影响尚未形成。

10月17日，温家宝总理在国务院常务会议上表示，严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。同日，上海市房管局局长刘海生表示，上海要继续加大执行检查力度，目前不会有新的政策调整。中央和地方的表态，使得限购、限贷政策不变的预期上升。

市中心区领涨全市

10月，市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.14%，涨幅相比上月缩小0.03个百分点。其中市中心4个区及浦东陆家嘴10月整体上涨0.18%。市区内，静安、徐汇、普陀、黄浦分别上涨0.26%、0.23%、0.20%、0.19%。10月，市中心领涨全市，但涨幅与上月持平。

市区内中高端一手房优惠推盘分流了部分二手房客源，但数量有限，尚不能对整个市区二手房造成降价压力。市区内中高端二手房源具有天然位置优势，大户型较多，商业设施成熟，受到改善客的青睐。而业主对市场预期看稳，议价空间基本没有，甚至有少量跳价5%出现。尽管如此，部分购房客户完成置业的需求比较迫切、出手较快，促成了一定量的交易。市区内300万元左右的次新房受结婚户关注，但成交量少，这和年轻人的承受能力有关。总价400万元以上的物业受置换客群关注较多，虽然有税费、利率等因素制约，但成交量上升。老工房则以成熟商圈的优势交易稳定。10月市区二手房在改善客支撑下交易行情保持稳定。

10月，新兴城区整体上涨0.14%，延续9月涨幅。其中，青浦、松江近市区部分上涨0.20%，宝山、嘉定近市区部分分别上涨0.18%、0.16%。

10月开发商推刚需盘增多，但优惠幅度不大。而房贷政策的多次微变逐渐改变了购房者长期看空的预期，部分具有迫切需求的改善客开始出手，从市中心向次中心，或由偏僻地区向成熟社区置换中大户型房源，由此推动新兴城区不少区域出现集中成交、均价上涨的现象。如松江九亭作为典型的新兴成熟居住区，二手房交易频繁。此外，一些低总价满3年的动迁房普遍受到刚需客关注，成交较为火热，除去单价优势，免除个人所得税对购房者来说吸引力不小，因为上家往往会把税费转嫁下家。于是，形成了对同区域次新房客源的分流，部分偏远板块次新房10月罕见地成交上升。

非新兴城区10月整体上涨0.05%，但涨幅比9月缩小近半，已接近临界点。奉贤海湾、金山新城、浦东临港新城等板块分别上涨0.41%、0.35%、0.30%。而崇明下跌幅度较大，整体达0.32%，所属长兴岛、陈家镇、堡镇等板块分别下跌0.38%、0.30%和0.27%。金山朱泾、浦东外环、奉贤奉城等板块涨幅与9月持平。相对于市区和新兴城区的成交行情来说，非新兴城区出现了阶段性的低迷。

改善需求入市上升

2012年10月全市128个板块中，上涨板块84个，下跌板块27个，持平板块17个。

10月上涨板块平均上涨0.29%，涨幅与9月持平。如普陀光新、长宁虹桥路、新黄浦蓬莱公园、浦东花木等板块分别上涨0.46%、0.44%、0.42%、0.41%。目前市区内客源多为置换改善型客户；刚需客户中首次置业比重略有下降，成交较好的主要为一些小标的房源。杨浦新江湾、徐汇徐家汇、虹口临平路呈现回升态势，分别上涨0.34%、0.31%、0.30%，主要原因是板块内一手房热销带动二手房利好，改善需求入市积极，成交量较9月增加5%-10%左右，但接受跳价而购房的案例较少。

持平板块为17个，如静安寺、人民广场等板块，这些板块自住率高抛盘少，所剩房源合适客户也少，鲜有成交，价格几乎无波动。而浦东上南、虹口凉城等老工房居多板块，所剩多为性价比和品质不高的房源，成交冷清。

下跌板块平均下跌0.30%，跌幅相比9月扩大0.01个百分点。下跌板块中市区和新兴城区各为12个。闵行和长宁成为下跌板块较多的区域，其中闵行过半板块出现下跌，如闵行金虹桥、梅陇板块分别下跌0.35%、0.32%。长宁新华路、长宁天山板块也分别下跌0.37%、0.28%。由于前期挂出的高价位房乏人问津，看房人数少让业主有了紧迫感，主动调低报价或增大议价空间，但不少预算有限的客户依然相当挑剔，影响了成交。

上海二手房指数办公室认为，10月是“限购”政策执行两周年之际，去投资投机效果显著，交易结构得到优化，二手房价在连续下跌8个月后5个月弱势上涨。年中成交集中释放后，“金九”、“银十”并没有现身。据从2005年至今的上海楼市月度新建商品住宅成交量统计，跻身当年最高两个月的仅为2010年10月，5、6月往往是年度最高，看来“金九”、“银十”仅是推盘造势。近5个月来，上海楼市呈现小幅量跌价涨的平稳趋势。购房者心态也较6、7月时有明显不同，不少人持币观望等待明年。随着成交量的平稳，预计未来二手房市场均价不会出现大涨大降，高中低端市场趋向稳定。刚需客和改善客所占成交比例已经接近。(上海二手房指数办公室)

关于上海二手房指数系统

上海二手房指数自2002年1月起正式发布，为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告；每周发布上海二手房区域价格抽样报告。

上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3