[中房研协]三大因素共同决定了当前房地产市场发展的新特点

三大因素共同决定了当前房地产市场发展的新特点 

上海易居房地产研究院发展研究所

中国房地产市场的短期走势在当前取决于三个因素，第一是宏观经济的状态，第二是十八大会议所释放出的信息，第三是房地产市场的现状。

10月份我国多项宏观经济指标进一步好转，经济企稳回升迹象进一步巩固。从宏观经济数据同比增幅来看，10月份消费增长14.5%，出口增长11.6%，工业增长9.6%，财政增长13.7%，PMI为50.2%，PPI同比降幅收窄、环比回升，各项指标与9月相比均有所加快。从前10个月的累积同比增速看，外贸总额累计增幅6.3%，出现企稳迹象，其中出口总额累计增幅7.8%(比前九个月回升0.4个百分点)，投资增速20.7%(较前九个月回升0.2个百分点)，实际消费增速11.8%(比前九个月加快0.2个百分点)，从“三驾马车”数据的积极变化显示出我国宏观经济呈现缓中趋稳的态势。

今年前三季度经济增速呈现逐步小幅下滑的态势，连续七个季度走低，从9、10两月的数据看，经济呈现出筑底回稳的态势，但当前我国整体经济形势仍存在诸多不稳定因素和较为严重的挑战，宏观经济的各项指标依然处于低位区间。中小企业生存困境依然严峻、大中型企业利润下滑。宏观经济仍然可能呈现波动走势，经济整体是否将明显企稳回升，还有待进一步巩固和验证。

在党十八大报告中明确提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。十八大报告同时还提出推进城镇化是推进经济结构战略性调整的重点之一，科学规划城市群规模和布局，增强中小城市和小城镇产业发展、公共服务、吸纳就业、人口聚集功能。这些信息为房地产业的中长期发展提供了良好前景和动力支撑，也为短期房地产市场的发展提供了积极因素。

在宏观经济缓中趋稳的背景下，当前我国房地产处于新政真空期、市场博弈期和政策效果观望期。房地产投资、开发、销售、价格呈现总体稳定性小幅增长的态势。政府对房地产各项调控政策依然表态不放松，房地产限购、限价、限贷等政策短期内难以退出，工作的重点依然在保障房的建设和管理上。

综合上述因素，我国房地产将会产生下列新情况、新特点：

第一，鉴于宏观经济触底趋稳但仍在低位运行的状态下，我国房地产政策调控既不会放松，也难以从紧从严。在今年四季度和明年一季度，房产税仍不具备扩大试点的内外部条件。目前主要是总结沪、渝两地的试点经验，研究全国拟推行的各种方案比较，研究在增加持有环节税收的同时，减轻流转环节税收的办法，只有在各地充分论证的基础上，才能进行试点扩大；限购政策继续发挥着对土地需求、投机需求和价格快速上涨的抑制作用，但以行政手段调控为主的调控方式也难以为继，市场性的调控措施会逐步加强。

第二，今年“金九银十”下依然存在，全年房地产指标有望再创历史新高。下半年在自住需求和改善需求的带动下，土地市场、房产交易市场的活跃程度有所提高，交易量和交易价格有所放大。相比较各月度情况，9、10月份的房地产数据指标依然是今年各项指标的月度新高或次高。在年底目标任务效应、年终购买效应和统计结转效应的影响下，预计12月份的销售面积、销售金额依然可能会再创统计意义上月度新高。预计今年全年的房地产投资、销售和价格指标仍将创出历史新高。

第三，短期内房价保持稳中微升的态势，房价大幅上涨及大幅下跌的可能性都不大。从今年70个大中城市的房价指数走势看，6月份以来，70城市房价已经开始出现环比止跌、小幅回升的态势，到十月份这一态势得到进一步的巩固。随着大型企业销售任务的逐步完成，降价促销的意愿降低，未来一段时间房价继续保持稳中微升态势可能性较大。

第四，房地产企业的经营成果和策略分化进一步加剧。大型企业继续趁机果断出手，补充价低、位优的土地储备，逆势扩张；中小型企业则采取踏准节奏、准确定价、积累客户的策略。已完成年度任务的企业，强化了对政策和市场的期待，总体还是采取走一步看一步的相机态度；未完成任务的企业则会抓紧时间，实行年底促销冲刺。部分企业积极采取包括上市在内的各种融资办法，夯实经营基础，提高市场份额；部分企业收缩开发战线，拉长开发周期，继续过冬。

第五，到2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期，政策局部微调前景可期。工业化、城镇化仍在快速发展，国民收入会稳步提高，消费结构在不断升级，新增住房需求和改善性需求仍将持续增加。由于城镇化的大力推进，中小城市将成为房地产市场发展的新增长极。我国房地产仍处于转型发展阶段，房地产业结构调整步伐会进一步加快。以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系会逐步形成。房地产市场“扩大内需”，既要考虑“自住”，也要兼顾“改善”，加大对合理的改善性需求支持力度，避免误伤这一部分人的住房需求，正逐步成为共识。政策会鼓励更多的居民将多余的住宅推向市场，提供租赁服务，满足多层次的住房需求。进一步盘活存量土地，特别是单位划拨用地和农村集体建设用地，用于保障房的建设。保障房建设指标继续处于逐年减量态势，未来政府会逐步加大通过市场收购存量房的方式，提高保障房的有效供给。加大科研投入，大力发展省地节能环保型项目，提高住宅的产业化发展水平和全装修房比例。