戴德梁行:北京第四季度写字楼市场继续回暖

　　本季度北京市写字楼市场延续了上季度的上升态势，租金较上季度有明显上升，甲级写字楼的平均租金环比上升6.54%，至每月每平方米171.16元(US$25.7)；与此同时，空臵率水平由13.85%下降至13.47%。金融街及CBD新项目的入市缓解了这两个区域紧张的供应。未来北京甲级写字楼市场前景良好，预计到2014年，租金仍将以每年约4%的速度增长。

　　虽然大量新供应入市，但商铺市场未现明显波动，租金和空臵率基本稳定。长春卓展本季收购华熙乐茂，收购总额高达人民币60亿元（US$9.02亿）。

【经济概览】

　　高端住宅租赁市场保持攀升，租金回升至本季度的每月每平方米146.40元(US$22.0)。而销售市场方面，高端住宅售价环比上涨了5.9%，至每平方米45,928元(US$6,906)。

　　截止至2010年第3季度，北京经济继续增长，但增长趋势有所减缓。全市实现地区生产总值9,754.4亿元(US$1,466.8亿)，同期增长10.1%。

　　2010年1月至11月，全社会固定资产投资继续保持增长，共完成投资4,936.4亿元(US$742.3亿)，同比增长13.1%，全社会固定资产投资呈现持续回升走势。

　　累计至2010年11月，全市房地产开发投资为2,645.6亿元(US$397.8亿)，同比增长了18.6%(表一)，增速较2010年前10个月下降了2.6个百分点。

　　2010年1月至11月，城镇居民家庭人均可支配收入为26,719元(US$ 4,017.9)，同比增长8.8%(表一)。

【写字楼市场】

　　2010 年第4 季新入市写字楼项目为175,889 平方米，2010 年累计入市项目达440,904 平方米，全市甲级写字楼的总存量上升至6,601,664 平方米。

　　本季度位于金融街区域的太平洋保险大厦入市，补充了该区域相对紧张的写字楼资源。国际财源中心（IFC）的入市，为CBD 区域注入了又一新的国际甲A 级写字楼资源。经济环境的向好推动写字楼租赁需求上升，全市写字楼租金保持上扬趋势，租金上升至每月每平方米171.16 元(US$ 25.7)，环比上涨6.54%。空臵率则由上季度的13.85%，小幅降低至13.47%，环比下降0.38 个百分点。

　　其中，中关村地区的租金水平依然平稳，变化不大。在新入市项目的带动下，金融街和CBD 区域的租金分别环比上涨了9.88%和8.02%，位居涨幅前两位。金融街地区的平均租金水平达到历史高点，至每月每平方米212.12 元(US$ 31.9)。

　　第4 季度，全市甲级写字楼销售价格保持上涨趋势，季度环比增长6.54%，达每平方米37,008 元(US$5,565)。

　　本季度甲级写字楼市场吸纳量超过17 万平方米。重点吸纳区域仍然集中在CBD、金融街和东长安街地区。其中，CBD 区域的吸纳尤为强劲，区域吸纳量超过10万平方米。

　　2011 年，预计将有超过28 万平方米的新增供应投放市场。鉴于目前写字楼需求仍然持续增长，而供应量放缓，预计2011 年第1 季度甲级写字楼的租金仍将会有上涨空间，空臵率会保持稳定。

【商铺市场】

　　2010年前十一个月，北京消费品市场继续增长。累计实现社会消费品零售总额5,610.9亿元(US$843.7亿)，同比增长17%。

　　2010年第4季度，都会天地，大钟寺国际广场和北辰购物中心北苑店相继开业，新增购物中心面积共29万平方米，市场整体存量达519.5万平方米。

　　本季度长春卓展集团收购位于西四环的华熙乐茂购物中心，收购金额高达人民币60亿元 (US$9.02亿)。在此之前太平洋百货及耀莱国籍影城已经相继开业，Burberry也早在2010年初即已签订合同进驻。预计项目将在2011年下半年开业，仍将定位高端。

　　尽管奢侈品牌在北京的发展趋于饱和，但是不少项目为了能够向高端定位靠拢，通过提供装修、降低租金、延长免租期等方式不遗余力的吸引高端品牌入驻。市场竞争的日趋激烈以及错误的项目定位导致个别高端项目经营惨淡，面临退租现象。

　　奥特莱斯作为新兴的商业模式过去几年在北京蓬勃发展，目前已有超过27万平方米的奥特莱斯项目投入运营，预计2011年第1季度仍将有超过30,000平方米的奥特莱斯项目投放市场，目前奥特莱斯在北京的发展有饱和的趋势。入驻品牌的品质以及货源是否充足将会是考验奥特莱斯运营情况的一个重要条件。

　　预计未来商铺市场供应依旧很大，2011年到2012年将有约118万平方米新供应投放市场，业主仍将面临较大的招商和经营压力，差异化的市场定位及有效的市场运营将决定项目成功与否。