[今日评论]商业市场显机会 企业可上调预期

2011-03-10 10:01:20

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2011-03-10
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

[今日评论]商业市场显机会 企业可上调预期




  (评论员/高岗)3月5日,多次延后推盘时间的万科中粮紫苑项目开盘,本期推出269套40-80平米,层高5.3米的LOFT产品,尽管开盘均价较2月下旬售楼处提供的报价提高了6000元/平方米,但所推房源仍在当日全部售罄。

  无独有偶,近期万达在上海、武汉、福州等地推出SOHO产品也受到了市场的追捧,所推房源当天基本售罄。近期商业地产的热销现象,与住宅市场的冷清形成了鲜
明的对比。笔者认为在这种差异性的背后,存在着三方面的原因:

  第一、住宅市场限购的挤出效应。

  新一轮楼市调控后,住宅市场购房政策全面收紧,限购令升级,而在贷款方面,住宅置业的首付成数和利率大幅提高,而商业市场则保持了原来的“不限购,不限贷”政策。从另一方面来看,与楼市调控行政手段的“令行禁止”不同,货币政策的变化则是循序渐进的,尽管央行已经进行了多次的上调准备金率和加息操作,但从短期看市场上的流动性依然过剩,资金需要保值增值的需求还在。这种大背景下,原本准备投资于住宅市场的资金,由于限购令的封堵效应,只能进入到商业地产领域。这是商业地产在近期热销的触发性因素。

  第二、与住宅相比,当前的商业地产地段更好,配套更加成熟。

  在经过连年的高速发展后,重点城市的住宅开发已经进入到“远郊开发”,甚至“异城开发”的模式,通过轨道交通的远期规划方案,住宅开发已经延伸至了城市边缘地带。这些地方的住宅项目,配套都要冠以“未来”的前缀,而眼前几乎什么都没有。而反观当前的商业地产,大多位于较为繁华的地段,配套相对成熟,交通条件也比较便利。楼市调控迫使置业者重新审视物业的风险与回报,与具备远景规划的住宅相比,成熟地段的商业物业性价比更高,风险也更小,更容易受到置业者的选择。

  第三、小户型,低总价,置业门槛低。

  自09年以来,由于低首付和投资需求的旺盛,住宅市场户型发展出现明显的大型化趋势,“70/90”政策形同虚设,加上房价快速上涨,购房置业的门槛大幅提高,大批青年人群处于置业的边缘。在投资投机需求旺盛的市场下,这部分人群的需求显得微不足道,但随着调控后投资、投机需求的退却,居住需求重新占据市场的主导地位,小户型、低总价产品的优势开始显露出来。而当前的SOHO、LOFT等商业物业产品,在户型设计上以40-50平米的迷你户型为主,加以特色的精装修,与住宅产品相比,具备明显的总价优势,较好的迎合了青年置业者的需求。

  这里特别提示将要转向商业地产的企业,国内住宅市场的限购确为商业市场增添了一把火。但就目前国内商业市场来看,特别是初入商业领域的企业,选择快速销售型的商业项目为上策、不建议大规模的进入保有领域。此外,目前处于销售阶段的商业项目,大可随行就市适当上调价格预期。

                     附表:近期商业热销项目


                                       数据来源:CRIC典型企业监控

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