城市化过程中楼市政策的中日韩比较和启示

　　中日韩三国均属于人口土地资源条件相对不宽裕的国家。日、韩两国的土地资源相比我国更为稀缺。从人口密度看；日本为337人/平方公里，韩国为487人/平方公里，我国则是139人/平方公里，即人口密度日本是我国的2.4倍，韩国是我们的3.5倍。考虑到我国西部很多地区无法耕种和不宜居住的因素，从人均耕地面积上看，日本与韩国人均耕地面积在二战后城市化起步期大致为人均1亩出头，略低于我国目前人均耕地面积1.37亩，后来由于战后人口快速增长和城市化占地，现在都均为约0.6亩，不到我们的一半。如果说我们人口密度高人均耕地面积少，那么日韩两国的自然禀赋显然比中国要更差一些(见表一)。

　　日、韩两国在二战结束后，均经历了我们现在面临的城市化过程，而且速度都远超中国。日本从1950年的城市人口占全国总人口比重37.4%，至1975年达到了78.6%，25年间转移了全国总人口的41.2%，基本实现城市化。其中人口移动集中期的50年代末至70年代初(1957-1973)的15年中，全国总人口的28%从农村和中小城市移住到中心城市圈；韩国从1960年至1990年30年间，城市人口占总人口比重从27.7%增长到74.4%，增加了46.7%，其中仅1960-1970年的10年中，就有占全国总人口27%的居民从农村移住城市地区。

　　日、韩两国由于先后分别在30年左右的时间内完成了城市化转型，而且均没有留下城市贫民窟等后遗症，因而成为20世纪中期以来顺利避免了中等收入陷阱、进入发达经济体的两个成功案例(日本2010年人均GDP为4万多美元，成为高度发达国家，韩国2010年人均GDP已达2万多美元，成为新兴发达国家的领军角色。在上世纪末完成城市化时，城乡差距不大，收入分配相当平等，两国的基尼系数均低于0.3，属亚洲国家中的最好水平，也优于美国和大多数西欧国家)。

　　中国自1978年改革开放、特别是1990年以来，随着经济的高速增长和国家工业化的突飞猛进，也进入了城市化的加速发展期。城市化率从1978年的18%上升到2010年47.5%，32年间转移了29.5%的人口。但存在的重大缺陷是这其中还有13.5%即近2亿人作为移动人口因没有住房无法安居。减去这些以农民工为主的移动人口，城市户籍或定居人口只在34%左右。即30余年间只转移定居了人口的16%(见表二)。

　　从日本、韩国情况看，中国已进入城市化发展的加速期。在今后20-30年内，面临基本完成城市化即城市化率达到75%-80%的前景，这意味着到2030-2040年我国届时15亿人口中城市定居的人口要达到11亿-12亿，即增加6-7亿人。新增人口的城市布局和安居问题将是首要挑战。因此，无论人们如何应对，城市化都是中国人在这个时代不得不面对的最主要的社会和经济结构转型。

　　从人口分布看，日本与韩国都是以大都市为中心的人口分布格局。其中日本占全国面积12%的三大都市圈集中了全国50%以上人口；韩国以首尔为中心的首都圈面积为国土的0.6%，人口接近全国人口的20%，而全国8个百万人口以上的大城市聚集了全国一半以上的人口。虽然城市化过程中的大规模人口移动和人口向中心城市地区的高度集中，给日、韩两国带来了巨大的城市住房安置压力，但这两个国家均较好地消化了大量集中进城的外来人口，而且较好地调控了楼市，使房价一直处在工薪阶层能够负担的范围内。

　　如2008年，日本东京市内23区(相当于北京的三环内。整个东京圈由都内23区、都辖27市和周边4县构成)的平均房价为78.6万日元/平方米(相当于我国包括公摊面积的每建筑平方米5万多元人民币，不区分新房、二手房)，约为全日本城市家庭平均月收入50万日元的1.6倍，东京都的平均房价(基本相当北京5环以内)为57.4万日元/平方米，约为城市家庭月收入的1.14倍。以日本东京都商品住宅平均每套价格约5260万日元折合近420万元人民币为例，约为日本城市家庭平均年收入的8.77倍。房子绝对价格高，但相对家庭收入比来看，可以承受；韩国虽然人口过于向首尔集中，中等收入家庭也能负担购房费用。韩国国民银行2010年速报显示，首尔普通住宅平均价4亿4646万韩元(约230万人民币)，为韩国城市家庭平均年收入3830万韩元的11.3倍。

　　与日、韩两国相比，我国目前的城市化率远没有达到他们的水平。我国实行的还是被称为是大中小城镇协调发展的政策。人口向核心城市的集中率远低于两国，但我国北京、上海的绝对房价已经比日本东京都低不了多少，与韩国首尔不分上下，但我们的人均GDP只是日本的十分之一、韩国的五分之一。我们的房价收入比是别人的好几倍。因此毫不奇怪，住房已成为我国城市就业的普通工薪阶层最大的负担和压力，也是我国城市化发展的最大障碍(见表三)。

　　同时，与房价高昂、2亿移居人口不能安居形成鲜明对照，我国新建住宅的单套面积则迅速扩大，据中国统计年鉴的资料，我国新售商品房户均建筑面积在2005年已超过117平方米，近几年来也还一直在110平方米左右(实际单套面积要更大些，因为近年来为了规避政府对户型的限制，许多住房是一套多(房产证)。甚至连经济适用房户均面积也在90-100平方米之间。而日本全国住宅平均面积是94.13平方米(东京都略低为90.76平方米，无公摊面积，相当于我国110多平方米的建筑面积)，韩国平均为86.5平方米相当于我国100平方米出头建筑面积的户型。可见，我国虽然有约2亿城市就业人口无住房，但在房价和新建房屋户型大小上倒确实是在人均2000-4000美元的城市化起步期就已经赶超日韩，可以与他们在高度发达的后城市化时代的水平攀比。

　　与我国长期并不区分自住房和投资投机购房，最新的限购令仍对城市户籍人口多少网开一面、只是严格限制外来移居人口购房，而且完全不触动现有多套存量房完全不同，日、韩在城市化过程中一直向移居人口的首套普通安居住房倾斜，运用多种经济手段和杠杆严格限制非自住房和高档大户型住宅，同时无论在保障房供给还是商品房市场上，都全力确保小户型自住房的发展，从而保证了在大量人口进入城市特别是大都市圈的社会转型时期，相对稀缺的有限住宅资源能优先满足基本民生的需要。

　　如日本政府在人口向中心城市移居的初期阶段，就已经认识到住宅价格，特别是三大都市圈(东京、名古屋、大阪)住宅价格的快速上升是不可逆转的趋势。1964年，日本由经济发展为主向社会综合发展的国策转换时，国会确认了私有土地亦应具有公益性质，使大多数家庭能够拥有自己的普通住房分享财富的增长和升值。此后这一直被确定为日本的基本国策之一和各届日本内阁的政策理念。当时日本社会的主流观点的典型表述是，如不限制对家庭住宅的投资行为，极可能发生三大财富剥夺：1、食利阶层对创造附加价值的劳动者的财富剥夺；2、土地拥有者通过非生产性方式对社会附加价值创造者的财富剥夺；3、原住民对移住民的财富剥夺。因此，政府虽不直接干预住宅市场，但却全力通过以经济手段遏制投资需求，力求做到房价、地价的上升主要以基本住宅需求扩大为主要推动力。

　　从日韩走过的道路，仅从城市住宅的需求方面，我们可以看到以下几个鲜明的对照和有益的启示：

　　1、在城市化加速期对楼市的需求是否需要政府强有力的调控？日韩的回答都是高度肯定的。日本和韩国基于城市土地和住宅是具有垄断性的不可再生资源，因此必须防止对劳动者和移居者财富剥夺的理念，对楼市进行了优先保障基本自住需求的综合干预。

　　2、城市化是外来人口大量移居城市的历史发展阶段。在这个阶段上日本和韩国的做法都是把楼市政策放在城市化的这个发展的大背景下，优先和充分满足外来人口对城市的基本住宅需求，以适应高速发展的人口城市化的需要。而为了满足全体国民平等和基本住房民生需要这个首要任务和巨大压力，就必然要严厉控制住宅的投资需求，抑制超前和奢华的改善性需求，使整个城市的布局、城市建设的规划更多从普惠民居和民生的角度去设计。

　　3、日本韩国在市场经济条件下对楼市的需求管理，主要采用了强有力的税收和金融杠杆。在住宅的流转、保有、继承的各环节建立完整的税收调节体制，全面保护自住需要、挤压投资投机需求。建立个人住房贷款资信审核制度，使用金融杠杆遏制投资性需求。

　　(本文节来源节选自《破解中国房地产调控困局》作为为华生 知名经济学家，董申 日本中央大学经济学博士，该文发表于4月16日经济参考报)