[中原地产]各地二手住宅成交低迷 房价松动现象逐步增多

　　各地"限购令"政策下达已多时，对市场的影响逐步增大。2011年4月，5大城市二手住宅市场表现依旧低迷，房价松动的现象有所增多。

　　北京价格指数首跌 上海成交增加3成

　　4月CLI北京二手住宅价格指数环比下跌0.5%，预计5月将会有更多城市的指数出现调整。

　　根据中原二手住宅成交数据统计，4月五大城市二手住宅成交量合计约334万平方米，较上月微增7%，但仅为去年同期5成，仍处于低位。上海4月下旬市场活跃度显著提高，全月成交量较上月增加近3成；其余城市成交量与3月基本持平，环比变化幅度在1成以内。

　　中原领先指数系统数据显示，4月五大城市二手住宅价格有小幅波动。值得注意的是，北京二手住宅价格指数首次出现下跌，环比跌幅为0.52%；其余4个城市指数小幅上升，但涨幅正在进一步收窄。

　　由于成交持续低迷，二手房业主调低房源报价的情况越来越多；另一方面，对中原领先指数样本的统计结果显示，成交价格下跌的样本楼盘所占比重也有所提高。两方面的信息均显示，5月或将会有更多的城市指数出现调整。但由于目前新房市场价格依然处于高位，二手房的价格调整幅度将会较为有限。

　　中原集团研究中心高级经理瞿安新认为，本轮楼市调控以来，北京二手住宅价格指数在五城市中率先出现调整，原因主要是受京版严厉的"限购令"影响。与其他城市不同，京版"限购令"将对外地购房者社保缴纳年限要求由1年提高到5年。中原成交客户资料统计结果显示，限购前在京购房者中约有40%为非本地居民，另外，部分本地户籍居民也会受到限购政策影响。

　　同时他表示，京版"限购令"颁布后，使得市场上约50%的潜在需求受到抑制，成交量大幅萎缩。根据中原估计，4月份北京二手住宅成交量约90万平方米，虽较上月有所增加，但却不足去年同期的4成。与其他城市相比，北京房地产市场的恢复情况最差。

　　受到成交量持续低迷的影响，二手房的成交周期被拉长，部分业主处于各种原因调低房源报价以尽快成交。中原报价数据显示，4月份北京约有超过55%的业主调低房源报价，成交价格随之下跌。

　　由于绝大多数业主调低报价的幅度较小，仅有少部分业主因改变投资方向会采取稍大幅度的优惠，但也仅限于5%以内，因此实际成交价格的调整空间也会相对较小。

　　低端租金市场领涨 预测后市低位盘整

　　4月各地租赁市场成交依旧活跃，租金市场行情仍然小幅上扬。

　　中原领先指数系统4月数据显示，除北京市场租金环比略有微跌外，其余城市二手住宅租金均有小幅上涨；从长期走势看，因受物价上涨的影响，未来各地租金市场仍会有所上升。

　　值得关注的是，4月期间，中低端房源尤其受到租房者的青睐，故此类房源租金上涨幅度最为明显。以上海为例，月租金3500元以下的房源占全部成交量超过7成。根据CLI二手住宅租金指数的分类指数显示，上海低端二手住宅租金自2005年以来，累计涨幅已超过35%；而同期中、高档公寓租金涨幅仅分别为19%和8%。

　　尽管目前各地楼市依然受到"限购令"的影响，但是市场上的"刚性需求"并没有完全消失。相反，此种需求正在缓慢平稳地释放。按中原周统计数据显示，3月以来，五大城市周成交量持续小幅波动，仅在个别周期出现较大起伏。

　　中原监测业主挂牌信息显示，最近数周越来越多的业主调低房源报价，五大城市中这部分业主所占比例已经超过50%，其中，高档住宅报价下跌情况更为普遍。

　　瞿安新预计，5月份五城市二手住宅成交量与4月份基本持平；价格方面，北京会维持小幅调整，上海和深圳或将出现微跌，而广州和天津则会保持小幅上涨的局面。