[戴德梁行]未来三年全球商用地产债务融资缺口将降17%

　　·虽然日本、爱尔兰及法国的债务融资缺口(debt funding gap)扩大,但由于美国、英国及西班牙的债务融资缺口收窄,带动全球融资缺口数字减少

　　·未来三年,预期房地产投资可筹得4,030亿美元的新资金,是同期全球债务融资缺口数字的两倍

　　·拨备有望减少欧洲债务融资缺口达8%

　　·保险公司再融资贷款,料将衍生800亿美元的新资金,为保险业提供急需的融资渠道

　　·随着央行开始减少流动现金的支持,以及更多监管法规开始生效,银行面对去杠杆化的压力将会持续。

　　DTZ戴德梁行最新发表的报告指出,未来三年(2011至2013年)全球债务融资缺口将减少至2,020亿美元,较2010年11月 的预计数字2, 450亿美元减少17%。报告显示,尽管全球的数字减少,但部分地区的债务融资缺口数字仍然庞大。欧洲及北美洲的债务融资缺口均有所下降,其中美国在2011至2013年的预期数字将从490亿美元减至0,因为美国物业在2010年第4季度录得强劲的资本价值增长,而未偿债务亦有所减少; 不过,这490亿美元只不过占上已投资物业市值的1%,因此这个降幅将不会如预期那样明显。欧洲的债务融资缺口预料为1,090亿美元,较前微跌80亿美元;至于亚太区,其缺口数字将增加140亿美元,达至840亿美元,主要由日本带动。

　　各国之中,以日本拥有最大的绝对债务融资缺口数字,为840亿美元,较本行上一次报告的数字增加了140亿美元。这是由于商用地产的债务增加(自2009年年底至今上升了10%),而在2011年的东北大地震和海啸后,日本物业的预计资本价值亦有下跌。英国的债务融资缺口则下降了22%至420亿美元。其它欧洲市场则继续拥有巨大的债务融资缺口,例如西班牙的数字为280亿美元,较前下降14%。

　　一般来说,债务融资缺口会被商用物业投资筹得的新资金所抵销。DTZ戴德梁行估计,未来三年将有4,030亿美元的新资金将投资于全球的商用地产市场 ,而这几乎是同期全球债务融资缺口预期数字(2,020亿美元)的两倍。正如本行此前的报告所述,新筹集的资金并非一定能够直接抵销债务,例如某些基金就不能投资于欠债头寸。不过,现时已有愈来愈多的基金专门就房地产债务方面集资。

　　近月由于银行愈加需要去杠杆,令环球市场出现了其它抵债的方式。除了"延期和修改"的办法外,银行愈来愈喜用出售债权的方式,减少其借贷风险。这种方式在美国流行已久,现于欧洲和日本亦渐趋普遍。

　　另一个方法是银行设立呆坏帐拨备,利用拨备降低物业在账面上的价值。这些拨备能够减低未偿债务的名义数额,因此可令债务融资缺口减少。

　　撰写本报告的DTZ戴德梁行全球预测及策略研究部助理董事Nigel Almond说:"我们发现欧洲仍然拥有最大的债务融资缺口,但欧洲亦是债务融资缺口与可集得资金比例最低的地区。我们预期银行会为未来的损失作出拨备,这可望令欧洲的债务融资缺口数字从1,180亿美元减少8%至1,090亿美元。"

　　此外,自本行发表上一份报告以来,我们注意到非银行的借贷活动已显著增加,特别是一些需要新借贷或资金的保险公司,正寻求投资于放款部位,或提供夹层融资。前者主要源于欧盟国家对保险业所采用清偿能力制度草案的修改(Solvency II),令更多欧洲的保险公司投向房地产借贷。

　　按近期的公布及预计即将加入市场的公司来看,我们预期加入欧洲借贷市场的现有及新的保险公司及退休基金将可提供合共800亿美元的借款,为保险业带来急需的融资能力,以及更多的融资渠道。事实上,这800亿美元的额外资金已相当于未来三年保险业再融资需求的8%以上。

　　DTZ戴德梁行全球研究部主管Hans Vrensen评论道:"展望将来,银行需要去杠杆的压力会愈来愈大,以爱尔兰及英国为例,部分大型银行已表明,将于2013年前切实减少其问题债务或非核心借贷。由于央行正寻求逐步退市,加上诸如《巴塞尔资本协议III》(Basel III)等的法规改变生效,我们预期银行将会设法减少其整体的房地产借贷风险。"