[中原地产]六城市写字楼租金上涨

2011-05-26 10:27:08

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2011-05-26
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中原地产

[中原地产]六城市写字楼租金上涨 四城市销售价持续走高



  2011年4月,国内商办用地市场供求整体平稳,写字楼市场供应有4大城市下降,销售同步出现一定幅度下滑。但总体来说,写字楼销售市场依旧供不应求。其中6大城市写字楼租金全面上涨,京、深2城市遥遥领先。写字楼销售价格持续高位运行,空置率继续回落。

  各地推地力度放缓 商办用地市场整体平稳

  4月各地土地供应面积有所增加,但成交大幅回落。

  根据中原监测的15个重点城市土地供应和成交数据显示,商办土地供应面积为221万平方米,环比增加38%,但同比减少17%,低于前12个月247万平方米的平均供应水平。商办土地成交面积为66万平方米,环比大幅减少71%,是自2010年下半年以来的最低位。

  15个城市中,天津土地供应面积达148万平方米,占总供应面积的67%。

  15个重点城市商办土地4月成交面积和金额分别为66万平方米和88亿人民币,环比分别大幅减少71%和45%,达到自2010年下半年以来最低位。其中4大一线城市成交额环比下滑近8成,在15个重点城市中占比约为25%。成交比较活跃的大都是国内二线核心城市,包括沈阳、杭州和南京。

  此外,据中原监测的15个重点城市相关数据看,居住用地占比同比下降14个百分点,商办用地占比同比基本持平,两者供应面积占全部用地比重分别为27%和14%。

  近期在知名房企高调宣布进军商业地产的大背景下,开发商并未表现出激进拿地态势,同时地方政府供地力度也并未增强。

  统计数据表明:2011年前4个月,15个重点城市商办用地供应仅为2010年全年供应的24%,仅广州、天津、南京、长沙4个城市超过去年全年商办用地供应1/3,分别为52%、84%、68%、86%。

  中原集团研究中心高级经理刘渊认为:鉴于近几年部分城市商办用地大规模放量,未来市场消化情况存在压力。

  2007年到2011年,北京、上海、成都3城市的商办用地供应出现逐年大幅增加的现象。上述新增土地供应将在未来几年逐步进入商办物业市场,对写字楼租赁市场已产生明显冲击。而近期上海、成都写字楼租金之所以上涨较为缓慢,一个重要原因是写字楼市场显示出供大于求的现象;

  而广州、深圳、杭州3城市商办用地供应情况则呈现较为合理的水平,故深圳、广州写字楼租赁市场最近一年始终表现较好;杭州写字楼市场在逐步消化之前由于过大供应,促使租金快速进入上涨通道。

  销售总体供不应求 租金指数全面上涨

  4月,4大城市写字楼供求双双回落。

  中原统计数据表明:4大城市写字楼供应量延续3月的下滑趋势,总供应面积约17万平方米,环比和同比分别减少21%和67%。尤其是深圳市场,自今年以来已连续4个月无新增供应。

  4月四大城市写字楼销售面积约37万平方米,环比和同比分别下降15%和41%。分城市来看,本月北京写字楼销售表现较好,销售量环比上月增加近1成;其余三个城市写字楼销售量则出现不同程度的下滑,深圳本月的销售量仅相当于上月约3成的水平,是当地自2009年以来月度销售的最低位。

  据中原监测4月写字楼销售市场相关数据显示,因受市场供应下降的影响,4大城市写字楼销售出现一定幅度下滑。但写字楼市场供求比为0.45,总体依然呈现明显的供不应求态势。

  刘渊预测,一方面目前各地写字楼市场潜在有效需求依然存在,一旦优质物业大规模入市,有望拉动成交量快速回升;另一方面,写字楼市场供不应求态势将进一步推高写字楼售价。

  各地甲级和准甲级写字楼租金市场方面:

  4月6大城市甲级写字楼租金指数环比全面上涨,其中北京、广州和深圳3城市环比涨幅超过4%,其余3城市环比涨幅在1%内;

  4大城市准甲级写字楼租金指数走势与当地甲级写字楼租金指数走势相同,其中北京环比涨幅达8.95%,优于其它3城市。

  京、深写字楼4月租金明显领涨一线城市,租金指数分别为164、212,环比上涨6.97%、4.34%;市场空置率明显回落,同期租金快速上升。从数据来看,近期北京和深圳写字楼市场均呈现空置率回落、租金快速上升的现象。随着租赁需求的复苏,京深甲级写字楼的空置率不断下降,截止2011年4月,两地甲级写字楼的空置率分别为7%、3%,这引起了两地甲级写字楼租金的快速上涨。从金融危机后的最低点算起,截止2011年4月,北京、深圳甲级写字楼租金累计涨幅达到47%、68%,远远超出其他的一线城市甲级写字楼租金的涨幅。

  刘渊认为,最近半年时间内,部分一线城市甲级写字楼市场出现租售价格快速上涨现象,原因主要有两方面,一是近期国内宏观经济表现稳健,二是部分住宅投资资金快速转入写字楼市场。但总体看,一线城市甲级写字楼市场依然处于比较健康的状态,投资回报率仍处于合理水平。另外,较为严格的交易税费征收环境也决定了写字楼市场不容易出现类似住宅市场那种泡沫的现象。

  同时,他预测:随着中国经济的强劲复苏,写字楼租赁需求明显增加,必将推动一线城市甲级写字楼租金的快速上涨,空置率显著下降。

  一方面,较高租金回报率以及未来涨价预期促使租客纷纷考虑购买自用写字楼;另一方面,随着住宅调控政策逐步加重,住宅价格下跌预期越来越强烈,造成部分投资资金逐步关注商业地产的投资机会,从而进一步加剧写字楼市场价格上升速度。

  虽然目前写字楼价格上涨的速度已经超过租金的上涨速度,但从优质写字楼回报率来看,一线城市甲级写字楼整体租金回报率依然保持在6%-8%之间。但是必须注意的是,尽管国内经济依然向好,由于写字楼开发周期较长,目前的供不应求状态并不表明未来市场依然紧缺。对于写字楼投资者而言,必须坚守6%的毛租金回报率底线,才能保持长期稳定的回报。

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}