[中原地产]价松量升楼市破冰已然 流拍再现土地博弈犹存

　　[一周楼市]

　　上周，住建部相关负责人公开表示肯定近期调控成效，银行和国税总局等部门亦就近期的一些政策传言进行辟谣，表明政策面略趋于缓和。由于前期价格的持续松动吸引了刚需逐步入市，各地一二手住宅市场近期的成交开始显现回升。而受房企资金压力和土地配建、限价等条件日益严苛的影响，开发商拿地意愿持续降低，土地市场的流标又再次出现。

　　新政预期减弱 住宅成交低位回升

　　上周，各大银行就此前盛传的"房地产企业开发贷全面停贷"作出辟谣；国税总局亦传出"除上海和重庆，对个人住房征收房产税今年将不再增加试点城市"的消息，年内房产税扩大化的争论暂时平息；住建部相关负责人公开表示，"针对部分城市房价过快上涨的现象，国务院出台的一系列加强房地产市场调控的政策措施已取得初步成效。"多种迹象表明，随着房价过快上涨势头已得到基本遏制，下一步的楼市调控将更多地着重于加强落实和巩固前期成果，短期内出台更严厉新政的预期有所减弱。

　　近期各地住宅市场由于一二手房价的持续松动吸引了刚需入市，成交略有回升。前周，中原监测的9 城市新房成交量继续回升，环比升幅为9%。其中北京、上海、南京、重庆、长春升势明显；广州、长沙、成都环比持平；深圳则由于此前房企促销带动成交冲高而出现暂时回落。二手住宅市场方面，中原监测的京津沪深穗五大城市除天津外，成交量亦已连续两周稳步回升，总体环比升幅均在10%上下。其中，北京和上海环比升幅分别达39%和41%；广州和深圳两市由于前周成交已回升50%左右，上周则现小幅回落。但与去年3月小阳春的周平均水平相比，目前各大城市二手住宅成交量仍处低位，其中恢复最好的广州上周成交相当于去年同期周成交水平的7成，而北京仅为去年同期周成交水平的2成。随着新房促销和二手房降价范围的逐步扩大及出台新政预期的减弱，预计各地住宅成交将逐步缓慢地恢复。

　　政企持续博弈 土地市场流标再现

　　近期，由于房企资金日益紧张，加之土地配建、限价等条件日益严苛，开发商拿地意愿持续降低。据中原监测，各大城市宅地溢价率已连续3周保持在10%以内，且部分城市土地市场已出现流标。上周一至周四，中原监测的10幅到期宅地中有2幅流标。其中南京一幅宅地则因起拍价过高而流标。据悉该地块位于主城区白下区，地理位置优越，但起始楼面价高达7018元/平方米，而周边二手房的均价约为每平方米13000元左右，经适房价格亦达每平方米11000元左右。在市场不明朗的情况下，如此盈利空间有限的地块已难获开发商的青睐。

　　与南京的流标地块相反，上周位于深圳龙岗的一幅曾被延期的地块则由于政府的适当让步而成交。据悉，该地块土地面积约5公顷，为"限地价，竞房价"的安居房地块，政府下调其原起始地价由7.08亿元至6.2亿元，付款条件与最高限价标准亦作出退让，最终被中海以底价摘得。随着调控的深入，政府与企业于资本市场、土地市场的博弈仍将继续，但由于政府往往掌握着更多主动权，为抢占先机布局后市，房企扩大促销范围或为明智之举。