6、7月楼市将现局部回暖，房企应积极抓住窗口机会

(评论员/杨晨青) 观点概要：5月份重点城市成交量普遍回升，市场在6、7月份或将迎来窗口机会，对于房地产企业来说，能否快速反映并抓住这段市场回暖的时机积累业绩，将对其全年销售目标的达成起到至关重要的作用。

　　根据CRIC研究中心对重点城市市场的监测，5月份重点城市成交量环比出现全线上涨，平均增幅达到67%，一线城市中广州的增幅更高达221%；另外从同比上看同样出现绝大多数城市增长的情况，其中杭州、上海和深圳本月的成交量较去年同期分别高出275%、164%和135%，应该说这样的数据在今年楼市调控再度升级的背景下实属罕见；单从数据面上看，当前重点城市市场成交量无疑已逐渐走出了3、4月份时的底部区域，虽然与前两年楼市整体形势向好时的月均水平相比依然有较大差距，但触底反弹的迹象已非常显著。

　　在笔者看来，促成当前市场触底反弹的因素主要有内在和外在两大方面。首先，内在层面是重点城市固有的旺盛需求，今年全面升级后的限购限贷政策从调控力度上看不可谓不大，但由于这类强制性措施实际上依然无法消除市场本身的供求矛盾，故在前期政策热度出现一定淡化之后相当一部分购房需求开始选择性入市；其次，外在层面是大型开发企业在这一时间段开始加大供应体量，同时在项目营销上也投入了更多的热情，这在一定程度上也助长了局部市场回暖的势头。

　　笔者认为，重点城市在5月份初步探底成功之后，市场在6、7月份将正式迎来一波回暖的窗口型机会，而由于目前政府打压房地产市场决心异常坚定，另外楼市政策面年内也不存在全面颠覆的可能性，所以当前的回暖并不具备可持续性，换而言之，对于房地产企业来说，如何把握住这短暂的窗口机会从而实现业绩的最快积累，将关系到今年最终能否达成全年销售目标。

　　事实上，早在今年年初的时候，我们就已对企业今年的经营策略提出过“在调控成为常态的当前，把握市场节奏比产品本身更重要”的建议，而依据其实正是在去年实现年度销售千亿的万科。让我们回过头去看过去的2010年，全年总共出台过三轮调控政策，分别在1月、4月中旬和10月初，而相应的，市场在3月至4月上旬、7月至9月以及11月至12月分别出现了三波成交回升，而万科在这样市场大环境快速切换的背景下，做到了对三轮窗口时间的准确把握，而其竞争对手诸如中海、保利、金地等企业却都或多或少地错过了其中一轮或两轮机会，这即成为这些企业和万科在全年销售业绩上出现明显差距的根源。

　　当然，有了去年的经验，其实相当一部分房地产企业今年已经在把控市场节奏方面花了更多的心思，这从6月份诸多房企不约而同地增加推案量和提高促销力度上便可看出，而从目前来看，依然是万科、保利、富力等全国大型企业走在队伍的最前端；那么，对于那些规模不及这些大型企业的中小房企来说，其实同样也应该在当前这一时间点上作出反映。在笔者看来，今年房地产企业最终的销售业绩谁高谁低，或许就将在未来的6、7月份初见分晓。