国内企业发展路径大转移，高周转、规模扩张时代或来临

　　(评论员/杨晨青) 随着6月份的临近尾声，2011年上半年也即将过去，在这半年时间里，政府对房地产市场的调控继续处在不断升级的趋势中，从年初时的限购、限贷、房产税，到其间各地公布房价控制目标，以及5月份之后部分城市开始出现形形色色的限价限涨令，从政策属性来看，政府调控楼市的渠道已彻底从过去的市场手段转变为当前的行政指令，其对市场的打压力度无疑已达到多年来的最高点。

　　但即便是在这种情况下，国内房地产标杆企业却依然交出了一份相当不错的答卷，根据CRIC企业研发中心对典型企业的跟踪研究，TOP30的房企今年上半年达成的销售金额总和相比去年同期出现了大幅增长，乍看之下似乎不合情理，但其实依然有迹可寻，在销售业绩呈现快速增长的房企中我们可以清晰地发现某些共同点，其中最突出的即是高周转属性。

　　所谓高周转，即注重销售规模，而适当放宽对利润率的追求，简而言之就是快速拿地、快速卖房。运用这一模式最典型的例子无疑是万科和恒大，前者2004年全年销售业绩在60亿左右，2010年已达到1200亿之多，7年时间内翻了20倍；而后者2008年时销售业绩在50亿左右，2010年也达到500亿，4年时间内增长了10倍，应该说如此惊人的增长速度完全得益于两家企业高周转的经营模式。而在政府调控房地产市场趋于常态化的当前，高周转模式的优点体现得比过去更加显著，原因主要有两点：

　　首先，高周转企业追求销售速度的策略使其资金面充裕程度得以保持，这在当前房企融资通道普遍收窄的情况下显得尤为重要，这使得企业经营更加稳健，在市场持续调整期内的抗风险能力更强。其次，高周转企业扩张速度的提升空间更大，这里不得不谈的一点是当前楼市调控的重心依然集中在房价涨幅过快、供求矛盾激烈的一二线重点城市，而三四线城市受影响幅度较小，甚至由于重点城市投资资金的挤出效应未来还将迎来快速发展期，从这层意义上说今后房企间的竞争很大程度上取决于能在三四线城市占领多少市场份额，而这个时候，高周转企业的快速扩张优势便显露无遗。

　　从今年上半年典型房企的经营策略来看，已经有越来越多的企业开始在高周转上做文章，但同时行业内依然存在一些误区，比如个别以开发高端豪宅为主要方向的企业依然秉承利润最大化的原则，认为高周转只适合万科、恒大、碧桂园这样以开发中低端项目见长的企业，而这显然已经和当前房地产市场的现状脱节。在我们看来，重点城市成交萎缩及企业融资渠道收紧对大部分企业来说都是一视同仁的，定位高端物业的企业由于单个项目占款偏大的缘故，在当前的市场背景下同样需要高周转，途径即是提升高端项目在其同一档次产品内的性价比，简而言之同样也是降价；在这类企业中上半年表现突出的有中海和招商，其中中海今年以来在多个一线城市的降价快销，使得其在高端市场遭遇政策严厉调控的情况下，业绩依然在行业内处于领跑地位。

　　总体来看，当前国内房地产开发企业的发展路径正发生大转移，原先高周转的企业正进一步加快周转速度，而开发中高端物业为主的企业同样也积极往高周转上靠，未来房地产行业或将因此迎来一个规模扩张的时代。