[洲联国际]我国物流仓储地产发展前瞻

2011-07-29 13:42:50

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2011-07-29
  • 报告类型:专题报告
  • 发布机构:洲联国际

如何分享电子商务时代盛宴
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我国物流仓储地产发展前瞻



文:洲联集团(WWW5A)·五合智库总经理  邹毅
指导:洲联集团(WWW5A)·五合国际总设计师  刘力博士

1、电子商务企业物流仓储投资潮


近年来,随着我国电子商务产业爆发性增长,一场席卷全国的商贸企业物流竞赛全面铺开。从最初的租用小型仓库,到自建配送体系甚至大型物流中心。一时间,以电子商务大鳄为先锋的物流仓储业新一轮大发展似乎就要到来。包括亚马逊、京东、淘宝、当当、凡客、苏宁等主要的网上零售商均已加入自建物流。而一些规模较小的在线零售企业如走秀网、马萨玛索等由于预计将实现快速增长,也提前布局自建物流仓储。引发电商企业“集体疯狂”背后的理性因素是什么,我国的物流仓储地产又将有怎样的发展趋势,本文将试图从不同角度去解析这些问题。

2、物流仓储“一库难求”原因探究


我国仓库有效供给不足,租金上涨。《全国仓储业发展指数》数据显示,2010年全国通用仓库需求面积达7.01亿平方米,实有仓库面积仅5.5亿平方米,全国仓库供需指数为0.785,我国通用仓库总体上处于供不应求的状态。而供求矛盾在一些物流中心城市尤其显著,如北京、上海、深圳,仓库空置率极低而近年来租金快速上涨,而电子商务企业目前的增长和竞争进入都白热化阶段,而物流正是竞争的关键环节之一,提前布局物流体系才有可能在此轮竞争中不被淘汰出局。

多数仓库设施陈旧,不符合现代商贸企业的要求。目前我国仓储物流新增需求主要来自家用电器、电子商务零售商及第三方物流企业,而这些企业的仓储和配送很大一部分是B2C模式的,对仓储物流的要求更加个性化。比如需要对接企业内部的IT系统,出库、入库要比B2B模式复杂许多。货物品种繁多,多靠人工去拣选,因此单层层高不宜过高,而原先标准化的仓储往往考虑大型工业用品因而层高过高。而劳动力成本的上升将使得劳动力密集型的仓储配送业朝自动化系统转变,也将对物流设施提出更高要求。单体面积过小。目前我国仓储设施多为1-3万平米,而随着电商企业订单数量的几何级增长,并且大规模物流配送中心才可实现规模效应,较大幅度降低物流成本,电商企业对物流仓储单体面积相应增大,如京东此次在上海建立的“亚洲一号”物流中心,总面积达到24万平米。此外,由于用地日益稀缺和低价上涨,目前仓储物流出现向空中发展的趋势,立体仓库的市场需求旺盛,而在现有仓库中,只有20%是近年来建造的立体仓库,80%为不同时期建造的平方库与楼房库。因此,在难以租用到足够的适合B2C企业的仓储设施的情况下,企业纷纷开始争取主动。


第三方物流发展落后。第三方物流即由第三方专业企业来承担企业物流活动的物流形式。采用第三方物流可以降低企业物流成本、提高物流效率,同时集中资源于本身的主业,第三方物流已经成为发达国家物流的主流发展趋势。我国的现代物流产业起步于20世纪90年代末期,第三方物流目前规模较小,专业性不强,无法满足企业需求。据统计,欧美国家工业企业使用第三方物流企业比例超过60%,日本甚至达到80%,而我国这一比例不到40%。电子商务企业对配送的专业性要求很高,如B2C行业的最终配送被称为last mail,对用户体验非常关键。不少企业在‘最后一公里’基本都配备自己的专业配送人员。因此未来与第三方物流的合作大多仅限于城市间的干线运送。


3、物流仓储未来发展趋势


电子商务物流布局:一线城市区域重镇,中西部二三线城市加快布点

电子商务企业的物流体系建立和重点物流城市选址也十分值得关注。通常全国性电子商务企业会选择若干区域建立性综合物流中心,进而在下一级别的城市建立配送中心,从而实现全国布局。大型物流中心选址要平衡多种要素,进行综合性分析,包括靠近主要消费群体、运输便捷程度、劳动力成本、与生产厂商的距离等。

大型电子商务企业区域型中心往往选择交通枢纽型的一线城市和省会城市,如京东的7个一级物流中心选址分别是广州、武汉、成都、上海、北京,沈阳和西安,而淘宝的7大物流中心初步选址是乌鲁木齐、成都、广州、上海、郑州、北京、沈阳。

我们注意到靠近市场和客户是物流中心选址的最核心因素之一。2009-2010年中国网购热门城市报告中显示,国网购消费力十大城市分别是上海、北京、深圳、杭州、广州、南京、苏州、天津、温州和宁波。主要集中在长三角、珠三角和京津区域。而这些区域正在或者将要成为电子消费商务企业物流布局的重镇。

此外,一些中西部的二三线城市,由于快速增长的消费实力,也越来越被电子商务企业所关注。2009-2010年网购消费力增长最快的10大城市中有8个位于中西部,网购消费力增长最快的十大省份中,排名前五的省份为山西省、河南省、内蒙古自治区、黑龙省和吉林省,且整体的增长倍数保持在2倍以上。凡客诚品的年度报告也显示,在2009年的销售额中,二线城市的订单增长率已经是一线城市的2倍。这些省份的核心城市,未来预计也将成为电子商务物流布局的重要组成。

4、行业细分趋势出现:垂直电商企业发展加快


在电子商务零售业中,我们注意到除了大型综合性的在线零售企业发展迅速外,一些专业性的零售商近期也有很好的市场表现。业内把这类专注于单一业态商品的零售企业称为垂直电子商务企业。ChinaVenture统计显示,2011年至今披露融资的26家电商网站中,超过一半为垂直电子商务企业,涉及领域包括鞋类、箱包、化妆品、家居用品、酒类、旅游、婚庆、饰品等。其中融资金额最高的好乐买,获国际知名风投机构6000万美元注资。垂直类电子商务企业管理层往往拥有细分领域的丰富运营经验和深厚的行业背景,对上游资源的掌控能力往往在综合类电商企业之上。随着电子商务市场的成熟发展和市场饱和度提高,垂直电商企业份额必然逐步扩大,而适应于此类专业货物销售的物流仓储设施也会迎来相应发展。


各类企业纷纷加入

除了国内电子商务以及零售企业,近几年来各大外资工业地产大鳄也纷纷加入我国物流仓储建设。包括物流设施的投资开发商,如美国的普洛斯(ProLogis)、澳大利亚的嘉民集团(Goodman Group);产业地产投资人,如来自美洲的绿野资本,澳大利亚宝泽集团,以及综合性的开发、金融、资产管理集团,如新加坡的腾飞中国(Ascendas China)、丰树集团(Maple Tree)等,目前均欲试水中国或是扩大其在中国的投入。而此类大型公司,由于对于中国的产业不甚了解以及自身基金对于稳定最近回报的要求,多年来多选择通用性较高的物流仓储地产作为投资对象,并且这种情况在短期内不会发生大的改变。而外资的一些连锁零售企业也已经加入了此轮对于物流仓储地产的资源争夺,如宜家家居的亚太地区最大的物流分拨中心在奉贤建设。外资的加入必将会使我国物流仓储行业竞争加剧,同时也将刺激专业的第三方物流企业加速发展。

此外,此轮针对住宅为主的宏观调控以及电子商务的大发展和物流仓储的稳定收益也吸引了不少国内发地产开发商的目光。在上海,复地团体、鹏欣团体、绿地团体、陆家嘴团体等知名大型开发商均已涉足物流仓储地产领域。在广州,恒大、美林基业、珠江投资等在内的诸多原先住宅地产开发商也已迈进这一领域。工业/物流仓储产业较商业、酒店的投资成本低,回报较为稳定,不少企业正是出于稳定现金流、拓宽业务领域以分散风险的目的而转头工业地产。但必须认识到,物流地产的利润主要来源于后续经营。不仅需要建设硬件,还需要先进的经营管理模式,为进驻企业提供包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的服务。对原来没有经验的开发商而言也并非易事。


仓储基地和物流园区建设加快,警惕盲目过度建设风险

值得注意的是,伴随近年来整体物流产业的快速发展,以及国家对现代服务业的推进和“十二五”期间基础设施投入加大,许多城市政府一拥而上建设物流,主要以大型物流园区为代表。2006年全国有207个物流园区,而目前全国有近700个,规划面积超过400平方公里。根据中国物流采购联合会统计,10个省会城市、3个直辖市,拥有132个物流园区,占地113.4平方公里。而这其中主要是仓储设施建设。这些物流园区,有些并没有进行专业论证,建设时也没有调研企业需求,造成了大量土地资源、物流设施的浪费。调查显示,物流园区通过省级政府审批的占32%,地市级政府审批的占59%,区县级政府审批的占9%。地方政府出于政绩和项目推动,有很强的建设动力。而随着企业自建物流体系和第三方物流的发展成熟,必将产生与政府规划的物流园区的博弈,地方政府应尽早地摸清市场需求,以和企业形成双赢模式,防范过度建设风险。

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