浅析商业地产运营四大“通病”

　　商业地产在我国发展时间短，我们在开发经验、开发模式等方面都不成熟、项目定位与运营方面存在很多不足。当前，我国大多数商业地产开发商在商业地产开发中仍然按照传统的住宅投资理念来运作，采用先开发再销售的方式。这种开发方式使得开发商在后期的运营方面面临一定的风险。

　　项目定位与消费群体脱节

　　商业地产是复合型产业，其开发运作要求将地产开发和商业经营紧密结合，但现有的商业地产往往采用“拿地—规划—建设—销售” 的开发模式，以销售为最终目的，在项目定位和规划上缺乏对整体商业业态需求的充分考虑。由于忽视了商业地产所特有的市场规律和功能需求，尽管商业地产项目可以通过概念炒作和大力推广宣传而取得前期销售或招商上的成功，但由定位和规划不当等问题所造成的商业经营与地产开发严重脱节的矛盾，在经营过程中不断暴露，从而影响商业地产的持续健康发展。

　　以北京巨库和甘家口百货商场为例，巨库定位于35岁以下时尚青年，以“秀库＋装库＋食库＋玩库，让你的消费体验酷到顶点”为宣传口号的巨库，从开始包装策划、销售招商到开业，一度引起了包括房地产开发商、零售业界、商铺投资人以及以经营服装为主的小商户广泛关注，但项目仅开业4个多月就风光不再，出现了生意冷清、商户开始退租等情况。从其开发运营情况来看，项目定位方面存在明显的问题。

　　巨库所在商圈范围内的人口结构以中老年人居多，与其35岁以下新青年的定位恰好相反。而吸引整个城市的时尚青年来此消费，对于一个2-3万平方米的商场，从商业规律来看缺乏实际可行性，这也是巨库缺乏持续经营能力的根源之一。

　  与之形成对比的是甘家口百货商场的重新定位。90年代末，新装修开业的甘家口百货商场开始向时尚、精品的百货店方向发展，但是开业很长一段时间内生意冷清。经过分析后发现，其商圈范围内人口结构以中老年人居多，商场定位不适合区域的主力需求。此后，甘家口百货商场进行相应的业种调整，大幅增加中老年人顾客需求的商品，从而获得成功。

　　套用住宅开发模式主导商业运作

　　我国现有的大部分商业项目都是采用销售模式，这种方式不利于商业地产业态规划和长期经营。
　　一是将商铺分散销售给业主后，业主在出租时更多地从自身利益角度考虑，以租金高低选客户，不考虑经营项目、商品品种、档次以及单个商业对整体规划的影响，导致整个商业项目出现经营及布局无序、项目交叉重复、服务功能残缺等问题，进而影响到项目的形象和口碑，以及后续经营；

　　二是在分割出售的模式下，商业地产商对业主和经营者的整体调控能力有限，如果为了加强整体控制力而采用承诺投资回报率、售后返租的方式，为实现长期经营成功和稳定回报，又将面临大量广告促销费用分摊不明确等问题。而一旦项目经营出现问题时，开发商有可能失去众多小业主的支持，从而陷入困境，导致整体运作的失败。因此销售型的商业项目往往会出现物业火爆销售后，开发商赚钱走人，项目自身运营日渐萧条的局面。

　　融资模式单一制约投资者长期持有

　　商业地产项目的投资往往少则几亿元，多的甚至达几十亿元。从国外商业地产运营情况来看，大多数项目由市场基金支撑，如美国数百家基金和公开上市基金拥有全国购物中心一半以上的投资，日本和南美情况也与之类似，欧洲和东南亚的购物中心则多半是由专业购物中心开发商运用自有资金来发展的。自有资金充足，出资者、管理者、经营者分离，是国外购物中心运营成功秘诀。

　　而目前我国房地产开发商自有资金投入仅占10%-20%，大部分资金主要来自银行贷款和其它融资渠道。由于商业地产项目特别是大体量商业项目，需要一个较长时间的培育。对开发商而言，依靠银行贷款等融资手段来维持对商业地产项目的前期投入和培育，存在较大的风险，尤其是在宏观调控下，银行贷款难度加大，直接融资渠道狭窄，信托资金受限较多，使得开发商将面临巨大的资金压力。因此，大部分开发商往往选择销售模式，缺乏充足的资金支持成为制约开发商对商业地产项目长期持有的重要因素。

　　商业地产实践与研发投入不足

　　我国商办市场由于起步晚，发展成熟度不高，一直是房地产市场中的薄弱环节，最明显的要属商办专业人才的缺乏。
　　由于国内企业商业地产项目操作经验不足，专业水平较高的研究和代理企业相对缺乏，难以培养出真正的专业人才，大多数商业地产从业人员是由住宅市场转行而来，在商业地产方面的专业度不高。此外，从人才分布来看，也相对集中于商业地产的前期策划和招商，从事商业地产研究的人员和机构较少。

　　从企业来看，对商业地产人才培养的支持度不足。商业地产运营比较成功大连万达集团，投入了很多人力和物力进行商业地产研究，并且在实践中逐渐形成了一套企业特有的商业地产运营模式，并根据市场实际情况不断研究和尝试新运营模式。但是国内像大连万达这样运营成功的商业地产开发企业屈指可数，而且企业对于商业地产的研发投入也非常有限，因此，商业地产的专业人才相当缺乏，对商业地产的发展支持不足。（未完待续）