新政提前催热商业地产

　　在住宅物业价格不断上涨的背景下，商业地产的价值洼地逐渐形成，政策对于住宅投资的遏制也从侧面提前了商办物业的投资时机。

　　2010年岁初至今，中央和地方政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施。在这一轮房地产调控中，受伤最重的是住宅市场，而商业地产不仅“毫发无损”，甚至被视作碰到绝佳的机会，业内外的各路资本也已蠢蠢欲动，释放出积极的进攻信号。

　　开发商积极谋划进入

　　自4月份开始，万科、龙湖、保利、华润、绿地、凯德置地、首创等不少地产界的龙头企业，不约而同地将其势力版图逐渐扩展到了商业地产这一领域。

　　目前，万科已投资百亿进军商业地产，并在半月内定下3盘，计划商业物业占到总开发物业的20%。此外，保利集团也在积极扩展自己的商业地产版图，其目标是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。华润置地也表示，五六年后在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例可能会达到40%左右，甚至会更高一点。

　　不少地产大鳄正在积极招兵买马，为商业地产的进一步扩展做准备。较早进入商业开发的富力地产加快了其在广州的商业布局，除了珠江新城多个商业项目推出外，今年富力也将加快综合商业项目海珠城地块的开发。合生创展则表示今年重点发力商业地产，合生在广州将有多个商业物业推出，在未来的发展计划中，将通过以点带面的方式，逐渐将商业物业对营业额的贡献率增加至20%。

　　商业地产投资价值凸显

   　商业地产在开发商眼中，到底有着什么举足轻重的地位，值得他们前赴后继地挤进来？

　　支撑商业地产发展的三大基础条件，即城市化进程、居民收入的持续增长、消费结构的优化升级，在相当长的一段时期内不会发生变化，商业地产行业在未来较长的时间内都将处在一个快速发展的有利时期。资金实力强的开发商转向商业地产开发，通过自持经营，不仅可以规避一些税款，同时也能实现长期的稳定回报，靠租金和物业升值规避风险。

　　在新政出台之前，购买商业地产贷款首付相对较高，比投资住宅前期投入的成本要高得多。商业地产一般以租金为收益，属于中期或者是长期的收益。住宅可以走短线，在这种情况下相当多的投资者就会走住宅投资获取溢价的路线。

　　按照一般规律来看，商业地产价格应是住宅价格的1.5-2.5倍，但这几年住宅市场房价飞涨，商业地产和住宅之间的差距越来越小，甚至在2009年出现商住倒挂的现象。以北京亦庄来看，5年前，亦庄的住宅价格与写字楼价格相差无几。2010年，亦庄地块住宅产品普遍涨价到每平方米2万元以上，而写字楼价格仅仅在每平方米8000元以上。2010年4月，上海商品住宅成交均价达21125元/平方米，同期商业用房成交均价仅为16568元/平方米。相比住宅市场，商业价值近年来被低估。

　　商业地产的发展总体上也较为理性，不是本轮国家宏观调控的主要对象。从购买者角度来讲，此次新政的出台，使得购买第二套商品住宅与购买商业地产在首付款和利率上是相同的，因此，在商业地产持有成本没有加大的情况下，目前其价格洼地的优势为商业地产的增值提供了广阔的空间。（未完待续）