立体城市将成为建筑趋势 绿色住区符合人居环境

民意接受立体城市 城市化建设向绿色住区发展

中房网：刚才开老师和刘总都谈到了绿色住区和立体城市，并且互相谈了对对方概念的理解，pk只是两种理念相互的交流，我想在座的记者和网友都很关心的是绿色住区、立体城市的进度是什么样的？我想问一下刘总，立体城市现在的进度怎么样，因为之前我们了解到在成都、西安都有。

刘晓兰：我们一共分三个阶段，研发阶段、推广阶段，落地阶段，三年前四月份冯总组织这么一个团队，开始启动项目的研发，花了三年的时间，应该说这三年的时间，我们理解是整合了全球的智慧，因为看了一下这三年的数据，因为我是三月份进入这个团队的，所以在我进入之前，我发现数据让我挺惊讶的，一个就是他们不管包括美国、英国、法国、瑞典、新加坡，日本、韩国的各种专业机构作为我们的顾问团队，有9889个小时的飞行时间，9889个小时，飞行了160万公里，召开了国际性各种形式的会议35次，整个前期投资将近8000多万，这几个数字，当时我接的时候真的很惊叹，这三年的时间，冯总的团队在全球最精英的团队，研发阶段美国的先进的基金，还有前期规划设计的团队，hma的公司帮我们做中国经济的分析和测算，麦克当娜公司也跟我们进行立体城市的解决方案，日本、韩国，不管是从技术、解决方案也好，都有很多的研发，从这个数字来看，研发阶段我们整合了全球的智慧，不只是一个完全的创新，而是在全球很多成熟的技术整合在我们的平台上，应该是站在巨人的肩膀上。

第二个概念，我们研发了三年以后受到了政府的关注，第一个是成都，因为它是中国非常美丽的一个宜居城市，这个城市的开放程度非常高，成都市政府非常关注我们项目的时候，希望在他们那里打造中国的第一个生态健康城，因为在我们的立体城市里面有两个重要的概念，生态、健康，第一个项目是在2010年12月签订了协议，这个方案正在调整的过程中，第二个项目现在西部大开发，又是一个概念推出来，没有想到西部这样的地区更有超前的意识，西安是我们冯总的老家，所以特别希望在北京的新的企业家回去做投资，他可能也有这样的心结，所以西安的项目我们也在评估当中。这个项目一方面得到政府的认可，还要被市场认可，因为我们采用的方式跟开老师不一样，我们希望这个方案真正的要被市场认可，在去年11月份的时候我们启动了跟诺亚财富进行了合作，在中国的23个城市举办了21次的巡回了路演，当时是中国房地产最低迷的时候，中国从来没有见过的商业模式要找这么多的投资者投资，大家会想什么，没有想到在最低谷的时候我们推出来，投资者非常的踊跃，超出预期的三倍。我们还做了很多的市场调研和民意调查，希望看看消费者对未来的立体城市还是绿色住区的概念的接受程度，我们发现大家都很希望有一天可以生活在这样的地方，我们在北京的愿望就是希望每天不要在路上两三个小时，还有交通带来的污染，这种环境对每个人身心带来了影响，能不能在一平方公里范围内步行就可以上班，学习，把我们整个生活品质提升到一个新的台阶，所以你要问我进展，它是有阶段的，项目已经在前提筹备的状态了。

中房网：开总介绍一下，我们绿色住区也有在建的项目和实施的计划。

开总：绿色住区推出来以后，实际上在房地产商这块反响也是很大，因为遭遇到房地产调控，受到了一些小的影响，我们推广的方向还是怎么样推城市化的建设，城市化怎么样向绿色方向发展，在这个角度我们还是做了不少工作，现在在做的有四个，在联系的，在准备的，也有五六个，这个过程当中因为项目本身不一样，要求也不一样，每个项目都在做一些策划的方案，根据需求和条件，我们正在不同的方面做不同的工作，我们也组织了一些团队，包括我们的一些人居委的专家队伍探讨这个话题，人居委是非盈利的机构和组织，我们是服务于房地产，服务于开发商，服务于政府。

资金分解 承诺回报

中房网：开老师和刘总都已经介绍了现在绿色住区和立体城市的目前的进度，下面还有一个问题，我们知道绿色住区和立体城市在推进的过程遇到过这样那样的问题，我们现在看一个项目总投资是300亿元，计划周期是8到10年，一期投资100亿左右，这个时候很多人怀疑建设的周期比较长，投资的额度也比较大，那么在资金方面会不会存在一定的压力？那么对于如此大的耗资，这样的项目的利润率又是什么样的情况呢？

刘晓兰：要说起这个问题，就要了解我们整个的商业模式，其实我们立体城市采用的方式应该是开创中国的全新的建筑方式了，我们不再是简单的开发商，这个定义在中国目前没有，我们实际上在做的是一个开发管理，怎么理解呢，我们实际上在跟政府合作做城市的一级开发商，城市的运营商，我们提供一个系统的解决方案，我们跟政府一起合作，政府一般承诺给开发商你要做这么大的项目，300亿，资金压力非常大，要实现这样的目标的项目，用传统的方式来说，资金、开发品质都没有办法保证，我们在思考一个方法，我们和政府合作，这是第一；在基础设施方面，为了保证绿色、环保的生态，整个概念，质量的保证，我们希望在基础设施这边用市场化运作，这块不是我们完全来做，我们整合全球的资源，市场操作的手法，引进一些先进的技术，不是政府投资，也不是我们投资，找一些专业的公司来做，这样的话，政府就解决了资金的压力，建设专业的问题我们也有专业的公司来做，用市场化操作解决了资金和运作的问题。

第二个，我们是一个开发商，我们是一个解决方案的提供商，我们会在中国找寻吻合立体城市的共建商大家一起做，我们希望下一步跟开老师合作，他们在绿色住区方面有很多的导则，我们找一些开发商，先决条件比较符合，有共同价值的开发商共同建设，大家一定是共赢的心态才可以把这个事情做好，所以在共建商的分解方面把资金进行了分解。更重要的我们启动是利用房地产快速发展，用自有资金，在国家的调控政策，你要依赖自己的资金和银行，这个来看是不可能做这个大事情的，要做好房地产，这个综合体，一定要运用资本工具，所以我们这个项目是采用了资本工具，我们和诺亚合作，我们用的是社会的资金，把这个概念告诉社会，这么好的投资机会，用社会的资金走到这里来，通过我们专业的管理和运作实现投资人的收益和回报，这样的话，资金的问题在我们全新的商业模式里面就迎刃而解了。更重要的一块，你刚才说了时间，我们希望五年内完成这么一个新城，因为中国的新城开发，分阶段开发的模式不一样，住宅开发、商业开发都需要一个周期，这个城市是需要培育的，如果经济实力不强，培育的周期过长，企业的压力非常大，用这个方式就解决了这个问题，一次性整合所有的共建商进来，大家同步建设、开发、培育，让这个新城在最短的周期内成熟起来，缩短了新城的培育周期，这样对企业的运作，开发商的投入，居民的入住都是一个共赢的关系缩短了新城的培育周期，新城培育周期会造成很多烂尾的项目，箫条的现象，政府就解决了这个问题，这是一个链条。

利润问题，两个项目还在前期中，只能做一个预测，你可以参照我们对投资者的路演的报告，我们一定是给投资者的承诺，作为经营者投资者可以接受这是一个方向，通过我们的运作我们肯定要保证投资者的收益，因为我们不是一个简单的开发商的角色，我们要给投资者一个回报，这和一个简单的投资回报的理解不一样。

立体城市和绿色住区有共同的目标

中房网：这个立体城市可能同样存在一个问题，一般来讲，外界有一个误解，我们做绿色住区或者立体城市开发，是不是投入更高？因为绿色、节能、环保，是不是意味着所有的设施，开发商所付出的成本更高？

开彦：我认为完全是这样的，现在很多人把绿色住区、绿色建筑和综合体的项目，都认为是靠技术，靠新材料堆砌起来了，这是一个误区。绿色建筑本身强调的不是这块，而是强调的要用普通的技术，实用的技术去发展，对待技术三大原则，我们也强调了这个事情，一个原则就是在资源和能源方面的最大化，对资源问题，能源问题利用的非常充分，我们用一样的资源，一样的能源做更多的事情，这个利用最大化；第二个我们强调的要环境保护，要对材料的应用，材料的重复利用，材料的能够再生，材料的服用，这几个方面发挥更多的作用，我们搞建筑，搞这个项目本身，材料怎么选择，材料怎么符合我们绿色建筑的要求，这是非常重要的。另外强调的是一个工业化、标准化的问题，如果标准化、产业化的组合当中，我认为是可以做到最大的节省材料，因为它很少减少垃圾量，减少对建筑的垃圾量，所谓的垃圾在我们建筑行业里面讲并不是垃圾，是材料，你怎么合理应用，通过标准化，通过多元化的理念，用最快的速度，最省的材料，最好的质量，最少的垃圾，这个涉及到对环境的保护，最资源的最大的利用，这是第二条，通过这个工作对环境的保护，环境的影响到最小；其次是规划设计，包括立体城市非常好的构思，这个构思本身是符合绿色建筑理念的，一个城市建筑的紧凑型发展，符合花园城市，立体城市的方方面面不是想象当中的把人集中在一个楼里，我认为要创造更好的环境方面做贡献，最少的影响环境破坏这块；第三个是要创造一个健康的生活环境，健康的工作环境，把我们所提出的这些要素，采光，降噪方面做文章，在空气质量方面要达到最好，还有室内的温度环境，外部的温度环境的平衡，热导现象怎么消除，这些都是我们要创造一个非常健康的生活环境，健康的生活，健康的建筑。

这三大要素实际上构成了我们绿色建筑的基本原则，这三个方面，我认为我们万通做的立体城市，上次听了刘总的介绍，全部符合我们的原则，刚才落了一平方公里做这么一个庞大的建筑，非常合理的符合绿色建筑的意义在里面。希望有一天万通和人居委联合起来合作，好好的做这个事情。

刘晓兰：前期不是太了解，今天一交流觉得大家有共同的目标，价值是一样的。

立体城市叠建将成为一种趋势 绿色住区符合人居环境

中房网：刚才开老也提到了这个问题，是不是立体城市一平方公里有多少人口居住，但是绿化率又要达到60%以上，我立体城市是不是可以在里面养鸡养鸭，人都住在天上去了？

刘晓兰：在高空农业种植、养殖在全球已经有成功的案例了，在中国我们希望有一天也有这样的案例出来，但是在目前的阶段要有一个过程，你刚才说网友很关注，未来我们是不是在三百五百米的高空养鸭子，其实我们前期的方案有这个，在空中养奶牛，养鸡和鸭，会不会有污染的问题，其实技术上都可以解决，我们第一次展现的是用了很多的叠建，将一些没有必要的大型的建筑，比如说很多的服务机构，按传统来说，每个都是单体，是不是把它放在叠加建筑当中，让这里最高效，最节约，省下的土地进行能源、绿化，一些功能性的建筑也用叠建，省下的土地给我们的居民使用。另外对一些服务性的或者办公楼，酒店，不管是对城市的美学的角度来看，还是功能性在里面，有很多的学校，酒店都可以在一栋楼里面实现，未来在我们的立体城市都可以看到，我们的楼里面会有酒店，有相关的院校，相关的整合在一起，在空中要土地，在我们中国土地越来越稀缺的情况下，这是一个解决的方案，是不是人喜欢在空中生活，这个还是一个习惯，不是说人在半空当中科幻那样的生活，我觉得这样的建筑未来是一个趋势。

中房网：是不是立体城市和绿色住区里面整个规划里面密度会过高，会不会存在这样的问题？

开彦：作为立体城市我们第一次见到，第一次有接触这个概念，的确需要我们慢慢的体会，慢慢的去创造，创新，因为本身这个词就是一个最大的创新，是一个没有的东西我们做出来，王石说靠谱，我说是正靠谱，这个也是建立在很多的基础上的，第一个我认为刚才说的人居的问题，完全是符合人居环境要求的，紧凑型的城市，因为综合体本来就是一个紧凑型的建筑，紧凑的东西并不等于大家都挤在一起，把人叠起来往空中发展，当然了，也是往空中发展，但是这个和我们小的，这么多人会不会生活的很好，会不会非常的顺利，虽然小，综合体在城市来讲是一个大体量的建筑，但是本身是分层一组一组来的，为什么讲紧凑型城市符合绿色建筑呢，因为紧凑型城市带来的是一个效应，所谓的管道，设备系统可以在不大的面积里面，都可以解决，从立体上讲，同样可以通过这些集中的管道，集中的设备系统来解决，它也是一个非常紧凑的东西，我们上下班，我们工作，刚才刘总说的我们互相之间联系，过去我们看病要走很多路，非常的烦琐，如果集中在一起，相同的行业，相同的性质的类别的建筑组织在一起，效率就很高，就很快，我过去一天当中办不下来的事情，两个小时办完了，所以紧凑型的概念是非常好的概念，也是我们绿色建筑要求的概念。

第二个疑问，我们紧凑了以后，是不是人挤人了，密度大了，就不舒服了？我认为不是这样，因为按照刘总上次在上海介绍的情况，我理解它这个城市虽然是比较集中，比较紧凑，在平面上讲是很紧凑的，从立体上讲是很高的，但是不是像一个大饼一样的，它还是有城市部分，有花园部分，城市花园，组团花园城市，好象是五指一样的东西，中心是一块，但是伸出去的组团，各种各样的行业，需求、功能不一样，可以分支出来。这样就形成了一个组团花园，组团花园这样的东西。这样就创造了一个非常休闲，空气质量好的，环境景观非常好的很好的格局。

我们在我们的绿色住区建设导则里面强调的网状的城市，网状的交通，通过快速交通把很多居住生活组团的居民区互相连接在一起，立体城市有市场的概念，立体上是网状的，水平上是各种叠加交织在一起的，这样就可以非常紧凑，从我们家过来20公里路走了两个小时，如果在这个立体城市里面生活就不需要这么多时间了。可能步行就解决了，步行、传送带，立体系统，不要公共汽车就可以做到。

第三个，相对讲起来是比较集中，向高度发展的，所以我们绿色建筑有一个重要的概念，越是现代的建筑，越是好的建筑，越是密闭的，密闭的东西可以创造室内更好的环境，舒适的环境，健康的环境，另外在密闭的环境里面可以做到最节能效果，对待能源方面，空调、供暖系统都可以最大化，可以解决很多事情，比分散的效果要高很多，设备系统就可以简单一点。

因为室内当中是集中的，所以送新风的系统可以使得室内的空气质量要比室外的好，这样的话，就保证我们健康的需求，前面我说了，我们在声、光，热，集中的建筑里面打造起来更方便，不是浪费能源，而是节省能源，更有效的节约能源，我认为这是非常合理的。

提高居民绿色意识 加强政企联合

中房网：有这样一个问题，我记得冯仑先生曾经接受过新浪财经的采访，他曾经提到现在中国的房地产或者开发商都缺少创新性，冯仑先生觉得政府对开发商的创新要有鼓舞或者激励的政策，或者说这方面不够，无论是立体城市还是绿色住区，对于常规的房地产来说都是创新或者说革命，那么您如何看待政府对创新的支持力度的问题，我有一个问题，无论是绿色住宅还是立体城市，在建筑过程中会不会打破原有政府对这个区域的规划？

开彦：应该说我们政府对绿色建筑提倡的力度还是比较大的，从2004年开始，我们每年都开绿色建筑大会，同时推出了三星评定的绿色建筑标准，目前也在全国加大推广的力度，说今年要做1000个绿色建筑，这种力度我认为是比较好的，但是我认为，中国政府是一个大政府，非常强势，总是用压的办法，强制的办法从上往下贯彻，这种强制的办法有时候虽然力度很大，但是我认为效果要打折扣，是不是你要求的这么快，这么好，这么多，是不是就可以达到，有时候我认为是主观愿望，与客观的事实不太相符，我们现在采取的是至上而下的，跟底下的愿望是不相符的。刚开始我们说绿色建筑要投资，要加大我的成本，政府不给补贴，那么在这种情况下我怎么做，另外就是绿色建筑本身是需要很多的技术，我做不了，我不愿意做，市场这么好，做他干什么，怎么做都可以卖房子，不要做了，很多的问题影响了开发商的积极性，和他的配合程度。

再有就是居民，现在居民没有认识到绿色建筑对他们的好处，他们感觉不到这个好处，在我们的生活当中，我们真正的绿色建筑恐怕为数很少，很多绿色建筑对居民，健康影响多大，现在大家不关心这些，大家关心的是我要买房，最好是在市中心，绿色建筑你做不做无所谓对我来说。

另外就是政府现在加大力度，指标分配到各个城市，各个地区去，作为政府讲起来，也一些地方并不是很积极的配合，这方面我们认为政府在应对这方面的事情还很勉强，中央提出要求我来做，各地都有问题和困难的，不是很顺利的。各种激励机制的渠道，鼓励教育宣传的工作能够做到位，没有，这个对于目前的推行，多数存在着比较浮夸，比较假，所谓的绿色建筑并不是绿色建筑，所谓的节能建筑并不节能，这种现象很多。这个我认为也不是一蹴而就的，不能很着急的做，绿色建筑本身，作为绿色住区本身研究的成果，我们感觉到绿色建筑本身是一个引领性的，引导性的，不是说谁要做都可以做得好的，谁做了几样技术以后就可以成为绿色建筑的，不是一个数量的问题，而是真正的去做到实实在在的，我讲三条绿色建筑原则方面要求的东西，目前国际上也是并没有把绿色建筑普及化，要求什么时候你给我完成多少的任务，并不是这样的，国际上还是把绿色建筑定位在引导，引领的东西，需要开发商，操盘人，政府花一些力气，跳起来够到，才可以做到的东西，并不是那么信手捏来的。像万通有足够的社会责任和足够的能力做这个事情，我认为是好的，他们要花很大的力气和精力，财力，人才去组织这个事情，并不是明天我们就可以做成的，这是非常重要的。

从下而上，我认为要发展民间的组织，像我们人居委这些非盈利的机构共同去做，这些机构本身是跟民间、社会紧密相连的，跟开发商是互动的，在这个情况下，我们认为这层的工作一定要做好，由下慢慢的往上走。美国就是从下往上走，美国发布了一个标准，动员下面的基层，做这个东西对居民有好处，不光是塑造了很好的环境、品质，还得到了很好的健康的要求，很好的价位，很便宜，政府你做的好的建筑我还给你补贴。开发商不做这个，政府不主张这个，怎么做，从下而上的去做，才可以真正的把这个事情做好，上面把机构调理好了，激励政策，你做好了给你贷款，减税，这样的话，事情就做好了，而不是今年下命令，大家都来做就做成了。

刘晓兰：我觉得开总说的话题，不光是站在民间组织还是非营利组织上，都不是完全代表政府，是代表专业的机构和一个群体，他们感受的角度和我们企业有一些相同，也有一些不同，站在我们的角度我们认为要推这个，首先是一个系统工程，至上而下，至下而上都是需要的，政府有这个方向，不知道怎么做，市场和企业因为是联动的，让大家都认为这个事情是需要做的，我们作为一个纽带去帮助政府快速的实现，政府认为这是一个民心工程，我们企业用我们的技术更快的实现，我非常赞同开彦老师的观点。

做可持续发展城市

中房网：我想网友也很关心立体城市和绿色住区未来的发展思路和模式是什么样的？

刘晓兰：立体城市走过了三年多，对于我们来讲，我们立志要做一个对中国可持续发展的城市，我们希望我们做的是可持续发展，提供一个城市解决方案，所以对于未来的话，我们希望能够将这样的全新的生活方式在合适的城市，合适的地区去推广，能够真正的为中国解决一些居民所希望的全新的简约、宜居，生态的生活方式，这是我们坚持的大方向。

开彦：我认为立体城市和绿色住区内容上和追求目标上都非常相同的，只不过叫法不一样，我认为本质上都是一个东西，这样就有非常好的合作的基础，我们是人居环境委是非盈利的行业性的研究会的组织，有很多的力量，也有很多的专家，我们在这个基础上，本来我们就是为行业服务，为房地产做贡献的，为城市化做贡献的，我们也非常愿意尽我们的责任，协助刘总在做立体城市城市的时候有什么问题，什么困难，需要我们帮助，我们也可以提供这样的服务。我认为这样的话，可以通过联动的方式，跟我们人居环境委服务全国，希望很多开发商都来做这个事情，搭一个桥，都来为中国未来的城市，未来的房地产市场发展创造一个绿色的城市，绿色的住区，绿色的建筑，未来我们也想打造一个绿色的中国，这样的话，作为我们的目标去实现，我不希望我们非常过份的去跨越，非常浮躁的去做，并不是一个数量。也不是高新技术，新技术，新材料的堆砌，新材料，新技术是手段，是打造我们绿色城市、绿色建筑的手段，我觉得是要分清楚的，不要把做多少绿色技术作为衡量我们绿色城市的关键和依托，我非常希望和刘总学习。刘总是非常有创新理念的，同时又是房地产界的理论家，是房地产界的名人，我对她非常的敬仰，跟着刘总学习，除了理论这块还有很多的实践，还懂市场，懂运作。