助推绿色住区 立体城市做产业地产整合全球资源

刘晓兰和开彦答记者问

中房网：我们也很荣幸给两位牵线搭桥，下面我们进入第三个环节，现场各位媒体记者也没有相关的问题问一下嘉宾。

记者：刘总，您说万通比如说成都项目是做bot合作的模式，那么将来土地上的建筑物，土地的性质和建筑物是销售的还是持有的？是像住宅一样销售吗？将来土地的性质怎么界定？

刘晓兰：这里面会引进一些bot，但是土地的所有权还是国家的，我们只是跟bot的特殊经营的方式，将来和政府成立一个一体化的运营管理，这又是一个全新的创新，因为大家看到今年"十二五"以后，国家提出来希望把一些城市的基础设施，一些产业更市场化，因为市场化的运作更能保证质量，所以在产权所属方面，我们会界定哪一些持有，哪一些销售，在政府方面我们会有联合经营，我们会建立一套城市一体化的运营管理，目前在我们的立体城市不光是这样，还会有立体管理，把一些先进的技术引进，高效，保证我们的质量，保证我们的先进性在里面，所以是这样的。

记者：将来建成以后，有住宅，商场、写字楼，那么这些运营是万通来做还是联合招商或者其他？

刘晓兰：刚才我说了整个的商业模式和传统的开发模式不一样，整个的运营管理是我们配合政府进行城市的运营和管理，落实到每一个小区和商业综合体，我们有很多的共建商，又有小的分支的管理，专业会细化，在大的城市管理方面还有小的物业管理公司，商业运营管理公司，医院、学校，有相应的专业公司他们会管理，我们只是做城市的综合的管理。

记者：立体城市的土地是商业用地还是住宅用地？

刘晓兰：这是非常混合的，这是一个城市，里面有商业、住宅、又有医院和学校，每个还是和国家的规范是一样的，住宅是住宅用地，商业就是商业用地，医院就是国家的配套土地，并没有什么不一样。

记者：住宅、商业都算是一个整体？

刘晓兰：是一样的，我们只不过统一规划、设计，统一建设，统一管理，就跟政府拆开做每一件事情不一样，我们是整合在一起。

记者：那么政府会不会考虑到这个创新或者绿色，给予开发商一定的优惠？

刘晓兰：我们做的不是房地产项目，而是一个产业地产，一个城市里面你要让这个城市活跃起来，一定要有产业，不但是住在这里，吃在这里，还要就业在这里，成都这个项目我们将有一个全球最大的医疗健康城，在这里面会解决很多人的就业，医疗是我们的身心是最贴近的，不管是生病、保健，从我们出生到养老的环节，所有的产业链都会在这个立体城市里面呈现，因为是产业带动，产业需要政府扶持，所以政府一定会给一些相关的支持的政策，这些产业不是由立体城市来做，我们只是整合全球的资源进来，比如说我们接下来会利用当地的华新医院作为龙头，跟他们形成战略合作，像耶鲁医学院，还有新加坡的一个最大的医疗产业链机构进来，还有台湾的系列医疗体系进来，因为我们打造的是整个医疗的产业链，所以这个产业链能带动当地的就业、gdp，税收的时候，政府一定会出台很多的政策，通过我们的项目给未来的终端的受益者。

记者：居住和商业的比例是多少，还是侧重于医疗？

刘晓兰：医疗是主打的产业还有未来的立体农业，还有未来的it这块，三大支柱产业在里面，还有教育，这里面也会渗透，所以这部分，如果从政府扶持来说，作为城市的基本的配套，不会涉及到商业，商业在里面，不管是容积率还是规划指标，都符合一个城市该有的，合理的规划指标。

记者：刘总和诺亚合作的时候哪些是投资者最关注的问题？

刘晓兰：投资者首先关注的是投资回报率，第二是风险控制，收益方面没有问题，投资者是满意的，第二风险这方面，这是政府扶持和支持的项目，第三个从市场的角度来讲，这种趋势的话，应该说行业是有生命力的，但是投资者是看好未来的，他认为这个行业是有生命力的，现在我们介绍的东西是可以接受的。

记者：如果我是投资者的话，这个太模糊了。

刘晓兰：一般投资者关心收益率是多少，还有风险多少。

记者：怎么样保证我的投资风险很小呢？

刘晓兰：我们会提供一个非常细的财务模型给他们，这个财务模型我们是通过详细的市调，根据现在的房地产市场和经济跟他进行详细的分析，投资者比我们精明，我们把非常详细的透明的财务模型给他，我们如何运作，如何退出，盈利点在哪里，我们在整个的公开的财务模型里面，他们关注的也是这个财务模型，他们觉得这个财务模型是合乎逻辑的，是值得推敲的，他会自己考虑，我们会模拟一个财务模型，有现在的所有房地产数据支持。

记者：这些投资者的分布和类型大概是什么样的？

刘晓兰：这里面有几大机构的投资者，他们在投资届都非常的成功，红杉资本，诺亚也是，作为财务管理中心，他是我的服务商又是投资者，在这个行业里面，大家都对他们成功的运作房地产基金非常的认同，还有易居中国，他们底下的团队，因为他们对房地产市场很了解，他们知道市场在哪，消费者在哪，他们的投资也可以看到市场对这个模式的认同，还有刘永好，他对我们的生态农业也是很看好，如果把这个加入到我们的立体城市里面，这个项目也非常有潜力，从战略投资者来讲，是不同行业的，但是他们的判断眼光，他们的战略眼光可以证明这个项目对他们有足够的吸引力在里面。

记者：你们跟诺亚合作，诺亚可能是单独的信托或者发行一些金融的工具，他们的那些投资人应该是散户居多吧，这部分人集中在什么地域呢？

刘晓兰：我们是在全国的23个城市进行了21场的路演，因为诺亚的投资人分布在全国，各个城市都有，比较集中的在华东，华南，整个城市的规划和房地产市场还是有一定的比例的。

记者：大家都很期待有机会入住立体城市过上幸福生活，您也讲了技术和资金的问题都已经不是问题了，作为网友我们想知道住宅方面定位的市场人群是哪些，有没有保障房这样的计划呢？

刘晓兰：住宅方面有一些差异化，在我这一平方公里里面还有安置房，我们这里面将近有15万平米是安置房，解决当地人拆迁的问题；第二个我们希望我们做的房子住宅里面是大部分白领阶层，因为他们是比较时尚、简约，第一他可以接受这样全新的生活方式，第二他们可以买得起房子；第三个我们希望不要再这里开车，希望大家步行，年轻人也可以减少这方面的一些投资了，他希望步行可以解决一切，所以我们的定价是希望可以更多解决年轻白领，他们能够买得起房子，可以在城市里面生活，享受现代、简约、宜居的生活方式。

记者：我有个问题问开老师，我们立体城市和绿色住区，我们知道万通在廊坊投资500亿还有成都这些地方，那么开老师认为开发商拿这些项目的时候是不是有什么样的标准，什么样的城市适合开发立体城市，或者有什么样的标准验收这些项目满足人的需要？就像普通住宅市场，有验房的标准，也有周边配套的标准？

开彦：立体城市是全新的年，是创新的成果，本来要和城市有一个重新契合的过程，因为这个概念在国内应该是从来没有过的事情，在国际上也是没有过的事情，这样的话，在选址上，选哪一个城市更合适很重要，我认为作为万通讲起来，肯定是考虑的非常充足的，市场的问题，成熟度的问题，这个城市能够承受，消化吗，我认为成都作为第一站定位来做，是非常有道理的，刘总也说了，成都是非常休闲的城市，非常享受的城市，但是成都我们说规划的手笔非常大，仔细的介绍成都规划的时候我们都要为之一振，选择在这个时候我认为给成都添了一把火，所以这个是选择成都非常合适的。作为成都未来的发展潜能非常大，消化能力，市场能力，应对能力和人才这方面都有非常好的情况。

西安也是同样的，有发展的后劲在里面，规划也很大，这几个城市在我们中国西部都是领先的城市。

主持人：绿色住区推的也是共建项目吗？

开彦：对，但是这个项目太大了，我们只能助一把力，共建现在还谈不上。作为城市规划方面的东西，我认为立体城市作为一个城市大型的，超级综合体的，我把它说成城市一点不过份，因为它具备了很多的城市的功能，城市的要素在里面，是按照城市的模式打造的，不光是盖住宅，也不光是办公，刚才说了很多的医院、学校，商店，都在一个楼里面，完全是一个城市，一个小型城市，一个城市的综合体，所以打造好了是非常契合我们整个时代发展的需求的，契合我们整个国家发展的经济要素，我们说靠谱，正靠谱都是非常有道理的，但是困难也很多，不可能没有困难，不可能没有障碍，因为本身我们是一个计划经济，城市的政府的东西是按部就班的，是套在里面的，很多东西是套不进去的，所以有很多的互相的磨合和沟通是很重要的。首先政府支持这个事情，我想成都政府一定支持这个项目，因为会为他开辟很多做这个事情。