昆明：支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知

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各县（市）、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发（度假）园区管委会，昆明供电局，各供水企业，各燃气企业：

  为加快我市住房租赁市场发展，落实租购并举住房制度建设，促进房地产业投资，推进商业、商务办公用房去库存工作，围绕实现城镇居民住有所居目标，按照《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《云南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（云政办发〔2017〕10号）等规定，结合我市实际，现将我市商业和办公用房改为租赁住房有关工作通知如下：

  一、改造实施范围和内容

  （一）昆明市行政区域内（二环以外）国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房可以改建为租赁住房。单个项目不得分次申请改造，改造后整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆抵押、分割销售给个人、以租代售。

  城市重点功能区、产业聚集区和城市主干道沿线（道路红线大于等于40米的规划道路）临街的商业和办公用房不得改造为租赁住房。

  （二）改造为租赁住房的项目在土地使用年限和容积率不变前提下，规划用地性质不变，土地用途变更为“城镇住宅用地（租赁）”，不再补缴土地出让金、不再签订土地出让合同。土地调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。改造为租赁住房的权属人凭批准改造文件办理不动产登记，登记后的租赁住房在土地使用期内仅限租赁。

  二、改造标准

  （三）改造工作在市人民政府统筹下进行，各县（市）、区人民政府、管委会为实施（组织）主体。各辖区要根据片区实际，科学做好改造规划，科学评估改造项目教育等配套设施是否满足改造需求，在满足教育等配套的前提下实施改造，不断促进区域的宜居、宜业、职住平衡。居住项目配建的公共服务类商业不作为改造范围。对于居住项目配套不足的，在符合国家相关规范下，可将商业、办公用房改为学校、医疗、康养、文体等公共服务设施或生鲜超市、停车服务、快递等完善配套设施用房，满足居住生活多元化需求。

  （四）改造房屋不得存在查封登记、异议登记和违法建设等限制交易的情况或其他司法限制情况。

  1．申请改造的项目需提供工程基本建设程序有关材料及合法权属材料。

  2．房屋已完成抵押等登记的，应取得抵押权人同意改造的书面意见。

  （五）申请项目须符合安全要求，严格执行结构、消防、雨污分流等改造规范。房屋结构应安全牢固，改造不得擅自改动或损坏房屋承重结构、主体结构。应按照不低于住宅建筑设计规范的标准与要求进行设计和施工。改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效，消防验收以宿舍或酒店的标准执行。应按照住宅标准做好排水设计，做好雨污分流。应具备良好的卫生、通风和采光等条件，符合环保、卫生部门的专业要求。

  （六）改造租赁住房要严格履行工程基本建设程序，验收通过后再进行土地用途调整及水电气价格调整。并按照租赁住房有关管理工作规定，纳入全市住房租赁管理统一监管。

  三、多渠道发展租赁住房市场

  （七）控制性详细规划中属于商业商务、公共用地的，各县（市）、区、管委会可根据产业规划，提出将其改为“城镇住宅用地（租赁）”，土地使用年限不变，在土地交易条件中明确租赁居住项目的规划设计条件，并明确建设的租赁住房仅能用于租赁不得分割销售，进行土地公开交易。

  （八）鼓励中央、省、市、县区国有企业开展商业、办公用房改造为租赁住房有关工作。可以利用自身库存商业、办公用房改造为租赁住房或城镇保障性住房使用。也可以采取通过从市场上收购库存商业、办公用房进行改造的模式，作为租赁住房或城镇保障性住房使用。

  （九）鼓励专业化的住房租赁企业参与我市住房租赁市场发展。鼓励房地产开发企业、中介机构、物业服务企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源用于市场租赁或将其持有的存量房源投放到租赁市场。

  （十）多渠道解决群众住房问题。各县（市）、区、管委会要从解决我市无购房能力又不符合保障房申请条件的群众住房困难问题出发，可将改造后的租赁住房作为人才房、青年公寓、回迁过渡安置房等优先保障。

  改造后住房租赁企业可接收符合公共租赁住房保障条件的中低收入住房困难群众（轮候库人员），对该类住房按照公共租赁住房有关优惠政策，实行税收减免，同时可以按照公共租赁住房租金补贴标准将承租人的租金补贴，补贴至租赁企业。

  四、政策支持

  （十一）对依法登记的住房租赁企业、机构，给予税收优惠政策支持。

  1．提供住房租赁及经纪代理服务的企业或机构，适用6%的增值税税率。

  2．一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

  （十二）鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向改造企业提供金融支持。针对住房租赁企业的融资需求，加快创新信贷产品和服务，优化信贷办理流程，加大对住房租赁企业的金融支持力度，积极支持和发展房地产投资信托基金(REITs)。

  （十三）落实提取住房公积金支付房租政策并简化办理手续,缴纳住房公积金满3个月，本人及配偶在本市无住房或住房困难而租住住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。

  五、加强监督管理、严格惩戒措施

  （十四）改造项目完成验收后，租赁企业应向住房和城乡建设部门办理房源登记。房屋出租后，租赁企业必须在租赁合同订立后15个工作日内在昆明市房屋租赁管理服务平台上完成房屋租赁登记备案。涉及流动人口的及时向公安部门申报租住人员信息。

  （十五）改造为租赁住房的严禁以先租后售等名义筹集资金，对违反规定开展租赁活动的企业计入不良信用记录，纳入全国诚信体系监管。

  提供虚假资料申请改造的、将改造后的租赁住房分割销售给个人，分割抵押的，或者弄虚作假将改造项目用于非住房租赁的,依据相关规定处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

  （十六）商业和办公用房改造为租赁住房的实施和监管由属地政府、管委会具体负责，市自然资源规划局、市住房城乡建设局、市公安局、市消防救援支队等有关部门按照职能职责做好行业管理。

  本通知自印发之日起实施，各县（市）、区人民政府和开发（度假）园区管委会可根据辖区情况制定实施细则。

  附件：商业和办公用房改造为租赁住房实施流程

昆明市人民政府办公室

2020年12月13日

（此件公开发布）

  附件

商业和办公用房改造为租赁住房实施流程

  一、申请

  房屋权利人或其委托代理人（含受委托代理的承租方）备齐资料后向属地政府提出改建为租赁住房的书面申请。申请资料包括：

  （一）申请书。（申请书须包含项目名称、地址、产权来源及情况、现用途类别、体量大小、建筑面积、改造必要性、改造内容和规模，改造的总面积、计划总投资，资金筹集方式）。

  （二）改造项目基本工程建设程序材料、房屋权属信息及现状照片。

  （三）项目改造方案。应包括施工图设计文件、消防设计文件、项目运营方案、租赁管理方案。

  （四）申请人身份材料。

  1．企业统一社会信用代码。

  2．法人法定代表人有效身份材料。

  3．授权委托书（由代理人办理的需提供）：应加盖公章，包含委托内容、权限、期限、1—2名代理人姓名、身份证件号、联系电话。

  4．代理人身份材料（由代理人办理的需提供）：应当提交本人有效身份材料（身份证、护照或其他身份材料）。

  （五）对于部分已销售的项目，未销售部分已取得商品房预售许可证（现售备案证明）且仍然有效的，申请人须先办理商品房预售许可证（现售备案证明）的变更手续。同时，申请人还需提供改造项目涉及楼栋全体业主同意的意见。

  （六）其他需要提供的资料。

  二、审核认定

  属地政府审核后，出具是否同意改造的意见。

  三、实施验收

  申请人完成项目改造实施工作后，由属地政府指定有关部门受理验收申请，并出具联合验收意见。对于部分已销售的项目，规划只调整未销售部分，已销售部分维持原有建筑功能和土地用途不变。实施单位凭认定文件到供水、供电、燃气部门，申报按居民标准执行用水、用电和燃气收费价格。

  四、退出机制

  权利人提出恢复原有用途申请或有关职能部门根据政策要求退出的，权利人向属地政府提出申请，由属地政府明确是否允许退出。退出后土地用途调整为原商业、办公用地性质，取消民用水、电、气价格的优惠。