北京市物业服务第三方评估监理管理办法（征求意见稿）

　　为进一步规范物业服务活动，建立和完善物业服务质价相符的市场机制，市住房城乡建设委研究起草了《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》，现向社会公开征求意见，欢迎社会各界提出修改意见和建议。公众可以在2010年4月23日之前以书面方式通过信件、传真或电子邮件反馈给市住房和城乡建设委员会。

 

　　特此通知。

 

　　附件：北京市物业服务第三方评估监理管理办法（征求意见稿）

 

　　北京市住房和城乡建设委员会

 

　　2010年4月9日

 

北京市物业服务第三方评估监理管理办法（征求意见稿）

 

　　第一章总则

 

　　第一条[目的和依据]为了规范本市物业服务活动，维护业主、建设单位、物业服务企业的合法权益，建立和完善物业服务质价相符的市场机制，促进物业管理行业健康有序发展，根据《北京市物业管理办法》及有关法律法规，制定本办法。

 

　　第二条[物业服务第三方评估监理定义]本办法所称物业服务第三方评估监理，是指物业服务评估监理机构受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章的规定和合同的约定，对物业服务质量和服务费用，物业共用部位、共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。

 

　　第三条[遵循原则]本市积极培育物业服务独立第三方评估监理机构；鼓励物业服务各方权益主体在确定物业项目收费标准、物业项目接管验收等环节及物业服务全过程，委托评估监理机构，从事客观公正的评估监理。

 

　　物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理活动，应当遵循独立、客观、公正的原则。

 

　　第二章物业服务评估监理活动

 

　　第四条[评估监理业务委托]物业服务评估监理机构接受委托从事物业服务评估监理活动，应当与委托人签订书面评估监理委托合同，约定评估监理服务内容及费用。

 

　　委托人应当提供与委托事项有关的证明材料。业主应当提供身份证明、房屋权属证明；业主大会应当提供业主大会备案证明；建设单位应当提供有关行政主管部门核发的立项、用地、规划、施工等任一许可证明；物业服务企业应当提供物业服务合同。

 

　　第五条[评估监理业务范围]物业服务评估监理业务范围包括：（一）物业服务费用评估；

 

　　（二）物业项目交接验收；

 

　　（三）物业服务质量评估；

 

　　（四）其他需要评估监理的事项。

 

　　第六条[物业服务费用评估]建设单位在预售（销售）房屋前，应当委托物业服务评估监理机构依据物业服务事项及标准评估物业服务费用，并应提供项目类型、建筑面积、共用设施设备情况、拟承诺的服务事项及标准等相关资料。

 

　　业主大会首次选聘及更换物业服务企业时，可以委托物业服务评估监理机构进行物业服务费用评估。

 

　　业主和物业服务企业等相关利害关系人就物业服务费用发生争议时，可以委托物业服务评估监理机构评估。

 

　　第七条[物业项目交接验收]建设单位向全体业主移交物业项目时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行交接查验。物业服务评估监理机构依据《北京市新建物业项目承接查验技术标准》及其他相关规定对物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地、物业项目图纸资料及设施设备运行维修记录等查验后出具查验报告。

 

　　全体业主选聘新的物业服务企业、其他管理人或自行管理时，可以共同委托物业服务评估监理机构组织查验。

 

　　第八条[物业服务质量评估]业主、业主大会或其他相关部门可以委托物业服务评估监理机构根据相关法律、法规、服务规范、行业标准及物业服务合同约定等因素，对物业服务质量进行评估。

 

　　物业服务各方权益主体可以委托第三方评估监理机构在约定时间内对物业服务跟踪评估。

 

　　第九条[评估业务要求]物业服务评估监理业务应当由物业服务评估监理机构接受委托，个人不得承揽评估监理业务。

 

　　物业服务评估监理机构及从事评估监理业务的人员与委托人或评估监理事项有利害关系的，可能影响公正评估的，应当回避。

 

　　第十条[评估监理作业配合]建设单位、物业服务企业与相关当事人应当协助物业服务评估监理机构进行实地查勘，如实向评估监理机构提供必要的资料，并对其所提供资料的真实性负责。

 

　　第十一条[评估监理报告]物业服务评估监理机构应当按照相关法律、法规、规章和技术规范的要求，从事评估监理活动，并参照市房屋行政主管部门制定的示范文本出具评估监理报告。评估监理报告应当包括评估监理目的、依据和方法，评估监理日期和基准日，评估监理查勘数据，评估监理结果及有效期限，评估监理人员签章等内容。

 

　　第十二条[结果运用]建设单位应当将物业服务评估监理机构出具的前期物业服务费用测算评估报告在房屋销售场所予以公示，将物业服务评估监理机构测算出的服务费用载入房屋买卖合同。

 

　　物业服务交接查验报告和物业服务质量评估报告应当在物业管理区域内予以公示。

 

　　第十三条[评估监理费用]物业服务评估监理按照"谁委托谁付费"原则，由委托人与物业服务评估监理机构协商确定收费金额。

 

　　第三章物业服务评估监理机构和人员

 

　　第十四条[评估监理机构条件]物业服务评估监理机构应当具备下列条件：

 

　　（一）具有独立法人资格，专业从事物业服务评估监理业务；

 

　　（二）注册资本100万元以上；

 

　　（三）有固定的办公场所和开展评估监理业务所需设施、设备和办公条件；

 

　　（四）具有工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人；

 

　　（五）法律、法规、规章规定的其他条件。

 

　　符合上述条件的物业服务评估监理机构应当到市房屋行政主管部门备案，市房屋行政主管部门应当定期公布备案机构名单。

 

　　第十五条[评估监理专家]市房屋行政主管部门建立物业服务评估监理专家库并定期公布专家名单，物业服务评估监理机构从事评估监理业务时从专家库中选择专家。

 

　　物业服务评估监理专家出具评估意见并对评估监理机构负责；评估监理机构出具评估监理报告并对委托人负责。

 

　　第十六条[共同委托行为]物业项目交接双方共同委托评估监理机构进行交接查验的，委托人可以从专家库中选择专家，也可以从专家库外选择行业专家。

 

　　委托人在专家库外选定专家的，应当向市房屋行政主管部门提供行业专家的简历和具体联系方式。经市房屋行政主管部门确认后可就本项目进行交接查验。

 

　　第十七条[评估监理机构禁止行为]物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定从事评估监理业务，不得出具有偏向性、虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

 

　　第十八条[评估监理人员禁止行为]物业服务评估监理人员在物业服务评估监理活动中不得有下列行为：

 

　　（一）以个人名义出具评估监理报告；

 

　　（二）收受委托合同以外的酬金或其他财物，谋取其他不正当利益；

 

　　（三）与委托人串通损害相对人利益；

 

　　（四）允许他人以自己的名义从事物业服务评估监理业务；

 

　　（五）签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的评估监理报告；

 

　　（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。

 

　　第四章法律责任

 

　　第十九条[评估机构法律责任]物业服务评估监理机构违反本办法第九条、第十七条规定的，由房屋行政主管部门责令限期改正并予以公示；造成损失的，依法承担赔偿责任。

 

　　第二十条[评估监理专家法律责任]物业服务评估监理专家违反本办法第九条、第十八条规定的，由房屋行政主管部门约谈告诫，情节严重的，取消专家资格并予以公示；造成损失的，依法承担赔偿责任。

 

　　第二十一条[建设单位、物业服务企业法律责任]建设单位、物业服务企业违反本办法第十条规定的，由房屋行政主管部门责令限期改正并记入企业信用档案；造成损失的，依法承担赔偿责任。

 

　　第五章附则

 

　　第二十二条本办法自2010年  月  日起实施。