世界五大住房政策对比&德国的的合作建房体系

  当前世界上主要有五大住房政策体系，基本涵盖了全世界所有主要国家的住房政策和住房供应体系。这五种基本类型就对应着五个标杆经济体，对应着五个有代表性的经济体，我们可以称它为住房供应的五大门派或者五个掌门人。

  第一种我们称为自由放任模式或者自由市场模式，代表是美国，1980年代之后，美国政府对于房地产市场是既不干涉供应，也不干涉购买，既不干涉量，也不干涉价格，既不干涉直接的房屋买卖行为，也不干涉背后的信贷等等，所以对于美国人来讲，整个住房政策就是对这些买不起房和租不起房的人给予一些税收、金融方面的支持，当然还是以税收为主。

  在金融方面的支持，主要是之前成立一个担保体系，像房地美、房利美这样的机构，主要是用信用不足，以及不能在银行获取商业贷款的人提供信用背书。基本上美国房地产市场是高度自由的，不干预的市场。

  第二种是弱干预模式，代表国家是日本。日本政府不直接干预房地产市场，但是会通金融支持方式改变房地产供给和需求，无论是供给端还是需求端，并不直接干预房屋交易本身，只通过金融等经济手段来影响市场的结果，这是弱干预的模式。

  第三种就是以德国为代表的社会合作模式，也就是我们所说的住房合作模式。德国最主要的建房方法，既不是开发商建房，也不是政府建房，有两种方法：一种是私人建房，就是个人自己盖自己的房子，另外一种是合作建房的模式。对于德国来讲，政府对于市场的干预主要不在房屋买卖过程中，而是在租赁市场，德国在1970年之前对于租赁市场的干预非常多，另外一方面德国政府主要通过扶持住房合作社发展的方式来解决居住不平衡的问题。

  第四种是强干预模式，代表国家是韩国。中国这几年出台的所有调控政策，在韩国历史上基本上都可以看得到，限购、限价、限贷、限售、限面积……所有的都能限，所以韩国的房地产市场很大程度上是由政府采用行政手段强制控制和影响的市场。

  第五种模式是配给制，全世界只有一个国家新加坡，我国在最早的时候也是国家配给制，目前全世界唯一采用这种模式的就是新加坡。它是唯一一个向社会承诺政府向居民提供住房，而且也的确做到了，新加坡绝大多数房子都是这么盖的，新加坡人住的房子无论是买还是租，都是从政府手中获取，新加坡商品房占比是10%，剩下房子都由政府提供，看这也是非常独特的模式。

  这五种住房政策在解决各国人口居住问题，发展房地产市场方面发挥了怎样的作用，根据委员会顾问谭华杰先生的研究，可以通过“解决居住问题的效益”来评估这五种住房政策的效果。其中第一个参考的指标是套户比，也就是一个国家从严重的住房短缺状态到达到1.1的套户比（套户比=厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）需要多少年的时间。这是一个社会的整体住房供应基本达到满足社会供应的指标。第二个参考指标是每房间的人数，我们就把卧室和起居室或者客厅叫做一个房间，比如说一室一厅单算是两个房间，三室两厅就算五个房间，再算一下家里几口人，比如三口，你住一个两室一厅的房子，这个时候每个房间人数就是一个人，如果说两个人就住了一个两室两厅的房子，那是相当于四间房，每间房的人数就是0.5，这两个是主要衡量指标。

  为什么需要采用这两个指标来衡量呢，比如我们盖一个30平米的小房子，很容易做到套户比达到1.1，每一户都有一个独立的居住空间，不用跟别人合住，所以套户比是解决基本居住需求，但是每户家庭都有一个独立的居住空间，居住空间功能要是齐全的，得有厨房、洗手间，每户成套住房套户比是主要指标，而每间的人数是体现居住的宽敞程度，这是衡量居住品质的核心指标。

  全球五种模式的横向比较，在套户比上有一个变迁的过程。其中美国的基础远远好于其他国家，一方面因为美国的经济发展就领先一个身位，还有就是二战的时候美国本土没有受到什么影响。1970年的时候德国户均套数，套户比只有0.94，说明在德国是做不到户均一套房，那时候美国已经达到1.09，距离我们说的最后饱和值得1.17已经非常接近了，但是经过1970年、1990年、2014年三个节点，德国总体来说指标在不断改善。我们用不同的颜色标注指标的状况，红色表明严重短缺的状态，蓝色表示已经做的非常好。德国在这个过程当中一直进步，到2014年的时候也能做到全球最佳水平。但是韩国和新加坡不仅仅是在起步的时候基础差，最终它的解决也不尽如人意，尤其是韩国。韩国套户比一直停在非常差的水平之下，大家也可以通过前段时间获得奥斯卡大奖影片寄生虫了解到，出现这种畸形的社会情况，多少韩国人挤在半地下室里生活。新加坡在1990年一度基本上解决了户均一套房的问题，当时户匀比达到1.08，在90年代的时候套户比比德国还高，但90年代之后很多移民进入到新加坡，所以看到1990年到2014年新加坡的户均套数在下降，所以新加坡在解决居住问题上面，取得的成绩可能没有像大家想象的那么高，政府来包办房屋供应的模式，从长远看它的可持续性也是值得商榷的。因为在我国已经证明是不可持续的，包括现在政府提供的一些房子也都覆盖面非常小，尽政府的能力表明立场和态度，但是更多事情还需要社会解决。

  在解决居住问题之外，我们还通过“不动产价格对金融带来的风险”来衡量住房供应系统的优劣。回顾全世界所有能找到统计数据的国家，通过过去50年房价变动情况发现，在所有经济体当中，只有一个国家没有大涨也没有大跌过，这个国家就是德国。除此以外，其他五个代表国家，美国有次贷危机。日本在1992年房地产泡沫破裂，房价大跌，这是人类有史以来最大规模的一次房价暴跌，虽然经历了1992年大跌，但是从1976年到2014年整个区间来看，日本的房价波动率也就是每年5.5%。韩国房价一直是全世界波动率最高的，不是大涨就是大跌，从1976年到2014年，每年房价变动标准差能够达到14%。新加坡没有统计的数据，因为新加坡房地产市场非常小，80%房子都是由政府盖的，但是新加坡依然是全世界商品房最贵的城市之一，它郊区房价在全世界仅次于香港，位居全世界第二位。同时它的起伏也特别大，1998年香港房价大跌的时候，新加坡房价也同样大跌，跌幅跟香港基本差不多。

  如果是多建一些保障房，能不能让商品房价格稳定？哪怕财政有无限多的钱可以盖无限多的保障房，是不是商品房的价格就能稳定呢？新加坡这个案例给了我们答案，保障房和商品房价格是没有关系的。这五个样本城市之中，新加坡解决住房问题的效率可能仅仅比韩国稍高那么一点，真心比不上美国、日本和德国，无论是从解决居住问题还是从房价稳定角度来看，德国的表现在全世界都是最好的。所以我们如果说哪个国家住房供应体系是最成功的或者它的住房政策是最成功的，跟大家说德国的合作建房模式应该没有什么争议。

  让我们再深入看一下德国的住房政策基本特点。德国是以社会合作作为它的住房供应主流体系，除了私人建房以外，私人建房在土地私有国家都是最大的住房来源，无论哪个国家都是这样，除了这个以外社会合作建房是德国住房供应的一种主流模式。

  其次，早期在居住条件特别差的时候，一方面支持社会合作建房，另一方面对市场租赁房实施管制。但在1970年代放松租赁管制，并启动了社会住房市场化改革，从补贴供应改为补贴需求。

  第三德国完善的租赁市场和严格的货币政策，带来房价的长期稳定。德国的货币发行是所有发达国家的最有纪律的，所以他们通过几个方式，最后保持德国住房市场高度稳定。

  二战期间，德国很多房子都毁掉了，所以二战之后50年代德国面临非常严重的住房问题。1951-1970年，德国新增城镇人口994万，建设住宅1100万套。也就是说建房子速度不仅超过了城市城镇户数增长，也超过了城镇人口数增长，当时德国城市每增加一个人就盖一套房子，而不是增加一户盖一套房子，通过这种方式套户比迅速在1970年达到了0.94，基本满足了一户一套房子，同时每房间居住人数降到0.7人。与此同时，德国在1961年到1970年期间，国民总收入年增速是6.3%，这期间租金每年上涨速度是6.1%，这说明它的租金一直处于有效的控制下，低于国民收入的增长速度。

  1971-1990年，德国有个非常有趣的数字就是家庭户数增长超过城镇人口增长，人口增加187万，但是家庭户数增加了618万户，为什么户数增长比人数增长还要快？因为家庭在急剧的小型化，比如原来5、6口，6、7口一大家子，现在就是2口、3口，甚至是丁克，甚至是一个人，在这个过程中德国住房供应一直能够持续保持非常强有力的趋势，在1971年到1990年，家庭增加了618万户，但房子增加了782万套，这就是说住房套数的增加速度继续超过了家庭户数的增长速度。到1987年每户人数从0.7人降到了0.6人，在这个过程中房价增速和收入增速也在保持着高度同步，从来不会说租金一下高到哪去，收入增速降低，这样租房的人可能会把更多用于其他方面的开支用在租房上面，这是德国法律所禁止的。

  1991-2014年，德国最大的变化就是由于两德统一，统计口径发生了变化。1990年原来西德住房问题基本解决，但是两德统一之后德国数据就必须按照统一之后来计算，与东德合并住房缺口又进一步扩大，东德之前是社会主义国家，住房很短缺。在两德统一之后，仍然保持着很大的住房建设力度，期间又陆续建设791万套住宅，到了2014年套户比已经达到1.01，每房间人数降到0.4人，这是目前全世界最好的水平。并且在此过程中，德国房价每年增速只有1.8%，房价基本稳定，波动率仅有3.2%。在这个过程中，德国逐渐完成社会住房的市场化。1989年，出台了住房建筑修订法案，取消对社会住房的补贴，转为将相应资金授予承租人。1990年，废除对非盈利住房合作社的优惠政策，也不再规定租金和承租人资格。

  根据国际合作联盟（ICA）的定义，现代住房合作社是向社员提供住房服务的合作组织。1862年，德国第一家住房合作社在汉堡成立，并在1889年通过《住房合作社法案》。同时德国的住房合作社大力发展始于二战后，是社会住房重要组成部分。现存的原西德住房合作社住房中，58%都建造于1949-1970年间。1986年起，原西德停止了对社会住房的金融支援，开始国有住房的私有化，住房合作社补贴也随之减少。1990年，政府废除了对国有住房公司、住房合作社“非营利性”的强制限制，按照商业原则进行管理。到2010年，德国共有1850家住房合作社，218万套住宅。合作社社员共有280万人，居住人员达460万人。

  瑞士是在1924年成立了第一家住房合作社，所以瑞士抄德国作业是在情理之中的。德国的住房合作社架构分三个层级，第一层级是全国性的住房联合会，最大的联合会是GDW，下辖15个地区协会，3000家房地产公司和住房合作社，如果它不是非盈利性的，它就是托拉斯级别的。第二级是地区性住房协会，主要是协调其成员公司及合作社的活动，促进住房合作社及房地产公司银行、建筑商等的合作。最后是一个一个的住房合作社，社员通过入股的方式加入，并通过代表大会选举监事会和董事会。由董事会负责合作社的管理。

  对标来看，比如在我国有一个全国性的住房合作社联合会，下面有各个省或各个直辖市的协会，再到各个省省会或地级市都有自己的住房合作社。住宅权属关系可以采用合作社与住户共有产权，社员以出租额占比持有住房合作社的部分股权，可以类似于共有产权房，只不过共有产权房一方是政府，一方是普通的购房人，在住房合作社中政府的角色就由住房合作社来承担。

  第二种是住房合作社建设的长租公寓，产权不对外出售，获配住房的社员有永久使用权，有终身居住于此的权利，这样就不用担心房东三天两头涨价，不用担心突然有一天被赶出去。反观我们现在的长租公寓市场，目前还是纯市场化运作的二房东模式，如果是以商业化运作为基础，盈利就是它的天性，这种模式前景目前不太乐观。例如由地产企业做的长租公寓社区，像万科的泊寓、碧桂园的碧家等等，我们深入了解过目前都是不太挣钱的。因为在中国传统开发模式上做的长租公寓，租金收益率还抵不上资金成本。长租公寓回报率年化通常在2%-3%，但资金成本对于上市公司来讲都已经超过5%或者6%，所以目前开发商来做的长租公寓大多可能是赔钱的。这种模式是否可持续，还要看未来的政府政策是不是还有相应的调整。

  为了满足社员换房需求，有55家合作社提供社籍变更服务。社员因职业或者个人原因改变居住地点，可以和上一家以及新的住房合作社签立协议，将其股份直接转入新合作社。如果新公寓面积变大，社员需要支付增加部分股权的费用；如果已有额度高出所需，前一合作社将把剩余金额存入社员住房储蓄账户。

  住房合作社融资方面，1950、60年代，住房合作社可以向联邦银行申请无息建房贷款，贷款期限达100年。1970年代，贷款期限缩短至10-15年，并开始收取利息。目前在我国也有一家类似的银行，委员会的成员单位中德住房储蓄银行，它是由建行和德国最大的住房合作银行合资成立，建行是大股东。

  失去政府金融支持后，住房合作社建房的主要资金来源是社员入股资金、住房储蓄银行贷款和商业贷款。2012年，德国最大住房合作社Aufbau的资产负债表显示，贷款约占其总资产的55%左右。

  德国的住房合作社还有完备的准入和退出机制，政府政策支持的住房合作社，多数会制定社员准入条件，如名下无住房，收入为中位数80%或50%以下。政府结束补贴后，住房合作社不再设置社员准入条件，任何自然人及法人只要认购合作社股份并通过董事会批准就可以加入。

  住房合作社也接受不以居住为目的、以获取住房合作社股权升值收益为目标的社员投资，但此类投资不享有投票权。作为股东，社员有权利终止合同、退出合作社，股权本金将按名义价值退还，也可经董事会同意后通过转让股份来终止社籍。

  可以看出德国住房合作从某种程度上来看还兼顾居住和投资属性，目前我们国家打压的就是房产的投资属性，所谓房住不炒，德国是可以炒的，可以接受投资、也可以做分红，我相信它是控制在一定范围之内，今年的疫情期间很多国家利率都为负，能够有一些利息就非常不错。

  住房合作社运营更有意思，社员通过代表大会选举监事会和董事会，由董事会负责合作社日常管理。在运营阶段，合作社每月向社员收取租金，租金上涨不能超过事先约定的限额，主要用于还本付息、房屋现代化和维护，以及支付行政费用、水电费、暖气费等；其中还本付息支出约占每月租金收入的47%。

  住房合作社经营盈余的使用必须通过社员大会决定，合作社规定将每年净收入的10%作为资本公积，用来弥补可能产生的亏损。剩余利润可以作为股息分配给社员，最高息率为4%。

  德国的住房合作，我们看到它一定是非盈利性的，就这个组织来讲，并不是说每一个参与投资的住房合作社股东不盈利，他可以盈利，但是运营的组织，包括综合各方面资源的组织一定是非盈利性的，这样才能做到公开、公正、透明、服人心。

  住房矛盾不是在中国才有，全球都存在同样的问题，基于不同的国情，采用的解决方法也不一样，达到的效果也就不一样，不能简单抄作业。中国以前是企业办社会，抄新加坡作业，压力巨大，住房矛盾突出，后来为了打开社会流动性，又开始抄香港作业，楼花预售制一直延续到今天，造成了诸多的问题。直至多主体供给，多渠道保障，租售并举的政策出台，才真正为迈出下一步指出了方向，就是合作建房/住房合作，尽管优势巨大，但是现在的房企经过几十年躺赢，无论如何是没有办法在自己身上下刀子的。因为这违背了企业的营利初心。必将催生出新的供给主体，才能打破目前的态势。