2026年第三季度，长租房行业在租金企稳与增量收缩并行的格局中结构调整持续深化。受8月以来毕业季需求消退、市场进入传统租赁淡季等多重因素影响，行业短期成长动能明显回落；但在地方国企系加速布局、保障性租赁住房REITs密集落地与住房公积金新政等政策利好支撑下，行业规模底盘继续夯实，存量运营保持稳定。整体而言，行业逐步告别高速扩张模式，提质增效、打磨可持续盈利模型成为市场主体现阶段的核心选择。

  中国房地产业协会基于行业发展情况继续发布《2026年三季度中国长租房发展指数分析报告》，该报告旨在剖析2026年三季度以来住房租赁行业运营情况，为行业内外的观察者和决策者提供具有价值的参考信息。

  一、发展指数综合得分分析

  2026年三季度，长租房行业发展指数综合得分为51.08分，较上季度环比下降2.11%，较去年同期同比下降2.31%。从结构上看，三季度行业内部“成长收缩、规模扩容”分化加剧；一是成长性指标的收缩，是拖累综合得分的单一最大影响因素。成长性一级指标从上季度的20.22分降至16.94分，环比下降16.23%，仅这一项的变动就下拉综合得分约2.2分。规模性指标本期升至23.69分，环比增长10.68%，储备规模提升，地方国企系成为规模增长主力；盈利性指标微降至9.37分，环比下降0.86%，但同比仍提升3.07%，从样本数据来看，行业正在经历有意识的结构置换，用短期的增量收缩，换取存量资产的安全边际和运营质量。

  从积极方面看，三季度行业仍有多重利好支撑：一是保租房REITs密集落地，国泰海通中建租赁住房REIT、中金杭州安居宁巢REIT基金合同相继生效，国泰海通上实租赁住房REIT申报获受理、汇添富上海地产租赁住房REIT扩募获受理，中金杭州安居宁巢REIT于10月23日在深交所正式上市，成为浙江首单保租房REIT；二是证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确支持依托租赁住房等项目发行REITs；三是《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》于9月20日起施行，取消租房提取收入比例门槛、试点公积金直付房租；四是存量焕新与轻资产受托成主流，龙湖冠寓、安居宁巢、郑州城发、瓴寓等企业披露多项业务动态。

         一、一级指标分析

  成长性：企业成长性指标从上季度的20.22分下降至16.94分，环比下降16.23%，同比下降9.73%，为三大维度中回落幅度最大的指标。主要原因：一是三季度进入传统租赁淡季，8月起毕业季需求消退、市场转弱，企业新增住房数环比下降22.78%、同比亦下降22.87%，投放节奏明显放缓；二是新增储备项目数环比大幅下降46.52%、同比下降51.91%，企业继续坚持审慎拓储、优选标的，主动缩减低效储备签约；三是租金增长率为-0.25%，租金增长得分-2.52分，较上季度-1.61分继续回落，市场租金先扬后抑、整体微跌，租金端压力仍在；四是外部融资继续缺位，三季度无新增外部融资，得分维持0分。仅客户续签率指标表现稳健，行业平均续签率60.69%，同比提升5.43%，新投海瑜、厦门安居、筑巢公寓等多个品牌续签率超85%。

  规模性：三季度企业规模性指标得分从上季度的21.41分提升至23.69分，环比增长10.68%，同比增长1.57%，为三大维度中唯一环比正增长指标。样本数据显示，行业整体规模仍保持扩张态势：一方面，开业规模稳步提升，截至三季度末监测企业合计开业规模达132.96万套/间，环比增长1.50%，同比增长11.16%，增量主要来自地方国企系和新锐运营商如浦发有家、城投悦家、桐堂、漫柏公寓开业规模同比分别增长107.47%、261.87%、326.63%和236.20%，有效对冲了万科泊寓、自如寓、龙湖冠寓等传统头部品牌的规模优化调整；另一方面，储备规模环比回升25.15%至138.64万套/间，主要源于地方国企为落实保租房建设任务增加储备项目，但同比仍下降8.52%，行业整体拓储仍偏审慎。规模增长动力已从传统头部民营品牌切换至地方国企、保租房平台和新锐运营商，市场格局进一步重塑。

  盈利性：盈利性指标由上季度9.45分微降至9.37分，环比下降0.86%，同比增长3.07%，连续多个季度保持同比改善态势。盈利性指标保持韧性主要源于多重支撑：一是行业整体出租率维持91.44%的高位，得分保持满分100分，尽管8月以来市场转淡、个别区域项目出租率有所波动，但保租房和市场化集中式公寓需求刚性较强，行业整体运营质量处于健康水平；二是三季度项目运营成本环比下降11.57%，企业精细化成本管控持续见效；三是租金收入环比下降1.51%但同比增长6.92%，租金基本盘总体稳定；四是从品牌表现看，厦门地铁·TOD公寓出租率达99.0%，漫柏公寓98.3%，美寓、新黄浦·筑梦城均达98.0%，桐堂、中新·里享家达97.0%，头部品牌及国企系项目高出租率形成有力支撑。其他营业收入环比下降13.65%，增值服务收入季节性回落，拖累盈利性指标环比表现。

  二、二级指标分析

  （一）成长性

  新增长租房数量：三季度行业新增长租房指标得分从上季度的59.78分下降至46.16分，环比下降22.78%，同比下降22.87%。行业新增住房数从59,261间降至46,162间，减少超过1.3万间。主要原因：三季度进入传统租赁淡季，8月起毕业季需求消退，企业投放节奏明显放缓；较二季度的扩张力度显著收窄。酒店系虽然在加速进入长租赛道，但其绝对体量尚不足以扭转整体新增供给的下行方向。增量供给的引擎正在从“多主体并进”收缩为“国企系单核驱动”，而国企系的投放节奏受保租房筹集计划约束，具有更强的计划性和节奏控制特征，不像市场化品牌那样随市场情绪快速放大或收缩。

  新增储备项目数：三季度新增储备项目指标得分从上季度的39.67分下降至21.22分，环比下降46.52%，同比下降51.91%。是全部二级指标中环比降幅最大的一项。新增储备项目数从39,440间降至21,218间。这一变化的主要原因是供给来源的制度性切换。一线城市已明确“存量改造为主、新建补充”的房源供给新格局，涉租土地成交急剧收缩，企业获取新增储备的传统通道正在快速收窄。与此同时，保租房筹集模式转向“以需定购/定建”，核心城市保租房市占已超过60%。当供给的增量主要由保租房体系以计划方式完成时，市场化长租品牌的储备扩张空间必然被结构性压缩。

  租金增长率：三季度行业租金增长率得分为-2.52分，较上季度-1.61分持续下行，租金仍呈下行压力。三季度虽承接7月毕业季租赁需求窗口，但自8月起市场需求边际转弱，市场步入传统租赁淡季，租金上行动力不足；从样本数据来看三季度租金端其实出现难得的企稳信号，平均租金较上季度累计仅微跌0.39%，租金累计变化较为平稳。

  客户续签率情况：三季度长租房行业客户续签率得分稳定在70分，环比基本持平，行业平均续签率持续保持在60.69%，同比提升5.43%。在增量扩张几乎停滞的环境下，续签率成为出租率维持高位的关键防线。但续签率的稳定本身也带有被动成分：当企业不再以大幅优惠争夺新客时，老客的留存更多来自服务体验的跃升。部分样本内品牌续签率表现优异：新投海瑜续签率达92.0%，萬堂社区90.0%，筑巢公寓达83.0%，厦门安居82.0%。

  外部融资规模情况分析：三季度长租房行业外部融资规模仍然为零。但融资环境的结构性变化值得关注：三季度“828新政”确立了覆盖“开发建设—购买—运营”全周期的租赁住房信贷体系，公募REITs融资额占涉租融资总额的41.6%，融资成本持续走低。融资渠道并非在关闭，而是在重新分配——资金加速流向具备资产质量和现金流支撑的国企保租房项目和REITs底层资产，市场化长租品牌的传统融资通道则继续收窄。外部融资得分为零，反映的是融资逻辑从主体信用向项目信用切换过程中。

  （二）规模性

  行业开业规模量：三季度长租房行业开业规模量指标得分从上季度的65.49分提升至66.48分，环比增长1.50%，同比增长11.16%。

  地方国企系的集中交付是核心驱动力：郑州城发安居、上海城方、苏州恒泰星寓等国企平台三季度新开规模均超过2000套。截至三季度末，监测样本企业合计开业规模达132.96万套/间，这一指标的上升具有明确的“滞后兑现”属性，它反映的是过去半年开工项目的交付，而非当季的新增投资决策。成长性指标的大幅回落与规模性指标的上行并行，恰恰说明行业正在消耗前期扩张的“存货”，而新的供给管线正在系统性收窄。

  行业储备规模情况（在管项目含储备项目）：三季度行业储备规模得分从上季度的55.39分回升至69.32分，环比增长25.15%，但同比仍下降8.52%。这一回升需要放在基数效应下审视：二季度储备规模量处于近几个季度的低位，环比高增在一定程度上是低基数下的反弹。同比仍下降8.52%，确认了储备规模的长期收缩方向。新增储备项目数的大幅下降与储备规模量的环比回升之间，前者反映的是当季新签项目的流量，后者反映的是存量储备池的存量。流量在减少，存量池的回升更多来自部分项目签约节奏的跨期确认，而非供给管线的实质性修复。

  （三）盈利性

  租金收入：三季度行业租金收入得分从上季度的36.20分回落至35.65分，环比下降1.51%，同比提升6.92%。出租率维持高位，但租金收入的微降揭示了“量稳价跌”的现实。三季度8月以来进入传统租赁淡季，市场需求边际转弱，租金水平先扬后抑，长租项目新增签约量较二季度有所回落；

  其他营业收入（多元增值收入）：三季度其他营业收入得分从上季度的1.50分回落至1.30分，环比降幅明显。二季度毕业季催生的搬家、保洁、就业服务等短期增值需求在7月之后迅速消退。指标的波动再次表明，长租公寓的多元收入尚未形成稳定的独立于租赁周期的收入基础。同比增长7.40%说明增值业务的绝对水平仍在缓慢抬升，但距离成为盈利性的实质性支撑项仍有相当距离。

  出租率：三季度行业出租率得分保持满分100分，与上季度持平，行业整体出租率达91.44%，租赁底盘韧性充足。政策补贴对租赁需求的托底作用在三季度尤为明显：多地公积金租房提取门槛降低、青年人才安居补贴落地，有效支撑了刚需群体的支付能力。出租率的韧性是当前行业最确定的底盘，但也需要看到，高出租率是在租金让步和促销活动的前提下实现的。

  运营成本：三季度项目运营成本得分为35.33分，较上季度35.87分环比下降1.50%，环比小幅回落，主要因为毕业季集中投入的消退。但同比6.58%的涨幅仍然值得警惕。新增供给向新一线外围集中的趋势，意味着单房获客成本、通勤配套成本和社区运营成本的结构性抬升才刚刚开始显现。成本端的压力并未消失，只是在季节性的节奏中暂时缓和。

  本期长租房行业发展指数成分企业名单

排序按照参编顺序排列

  数据说明：

  1.数据统计时间为2026年7月1日至2026年9月30日。

  2.本报告中的数据来源为数据填报合格的住房租赁企业提供，中国房地产业协会会同上海克而瑞信息技术有限公司通过多途径数据监测，包括现场项目调研，对住房租赁企业提供数据进行验证。

  3.本报告分数计算方法详见《关于印发编制长租房发展指数的通知》（中国房协〔2023〕201号）内容。

  主要研究成员：

  张其光  王 毅  赵晓英  王 伟  王俊林  刘 颖  肖 晓 辛晓惠  王秋亚

  联系方式：

  中国房地产业协会长租房分会

  地址：北京市海淀区首体南路9号主语国际中心4号楼10层

         邮箱：fangxieczffh@163.com

  报告说明：

  本报告是由中国房地产业协会长租房分会出品的《中国长租房行业发展指数分析报告》系列报告之季度报告，旨在准确反映住房租赁市场的发展状况，推动行业健康发展，促进建立租购并举的住房制度。更多行业信息，请关注中房网长租房分会 （http://www.fangchan.com/zt/czf/index.html）和长租房分会微信公众号。

  由于指数信息公开时间和部分统计口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形。则最终以政府部门权威数据为准。

  报告内容仅供参考，不构成投资和决策建议，投资者据此操作，风险自担。

  本报告版权归中国房地产业协会长租房分会所有，本单位对本报告保留一切权利。未经书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如经过本单位同意引用、刊发的，须注明出处为“中国房协 长租房分会”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。