马晓泉：泽信公馆建筑长寿化建设与成本解析

　　主持人：非常感谢余亦军先生的精彩分享。接下来有请北京泽信控股集团有限责任公司总裁马晓泉，他演讲的题目是《泽信公馆建筑长寿化建设与成本解析》，大家欢迎！

北京泽信控股集团有限责任公司总裁 马晓泉

　　马晓泉：大家上午好。我把北京泽信开发的泽信公馆项目，就建筑长寿化这一点和大家做一个分享，这里面包括我们是怎么做长寿化的，长寿化对成本的影响。我们是第二批百年住宅试点单位，这里面有两个第一，作为百年住宅试点项目在北京是第一个，第二个就是百年住宅整个技术体系当中是第一个对长寿化实现了尝试和突破，这个突破实际上是第一次在长寿化量化的做到了设计使用年限、耐久性一百年，我就从项目具体情况给大家分享、交流一下。
　　这个项目价格在7—8万之间，性质是二类住宅用地，用地不到50亩，3万平米，建筑率8万，容积率1.85，小于2，这也为后续的品质提升奠定了基础。住宅一共508户，获值应该是45亿。项目地是2010年摘的，项目立项2014年开始，2014年正式开始申报百年住宅试点项目，三星级绿色建筑设计表示证书在2015年比较热的，我们是全国第一批获得“三星”设计标识，我们在运营阶段还要拿运营标识，这个在全国也是屈指可数的，那个等运营两年之后再去申请。开工是2015年12月份，2016年8月12号正式挂牌，成为北京第一个百年住宅试点项目，开盘是2016年10月份，2016年底11月份已经封顶，现在已经进入了外立面和精装，交房是2018年9月份。
　　泽信公馆是三个技术体系，智慧社区，新绿色三星，百年住宅，这里面在整个项目定位之初就在考虑怎么样把这三个技术体系通过什么样的逻辑来梳理，后来我们还是想从客户需求角度进行技术体系梳理，现在大家对住房要求越来越高，但是反过来通过马斯洛的需求，大家对安全、耐久、稳定可能更加追求。所以三个技术体系百年住宅作为三大技术体系中的基础，这个技术给大家提供的就是安全、稳定和持久，在这个基础之上我们再去做智慧社区，新绿色三星，这样的话这个金字塔就能很稳固。
　　百年住宅体现里面就是四化，我们理解它也是有一个层次，长寿化是四化的基础，就像三个技术体系当中百年住宅体系是三个技术体系的基础，那么长寿化就是四化的基础，其他三化是建立在这个基础之上，这个基础做不好往上也有瓶颈，很难做到全面，而且市场和客户大家越来越对安全、稳定、耐久很关注和敏感。
　　建筑长寿化，其他三化不再赘述，长寿化也分四部分，第一个是主题耐久性，内装可变性，长期维护性，技术继承性，这里面最主要的就是主体耐久性，就是结构必须耐久，结构不耐久其他都没有用，然后是围护结构。
　　这里面就说一说长寿化，第一个我们怎么做到设计使用年限一百年和耐久性一百年。国内的各种规范基本上是按照五十年走，为什么是五十年？实际上翻资料看，从建到数据积累只有五十年，很难说中国没有一百年的数据积累，那么我们就从四个方面做：
　　第一个是抗震，这就是安全，楼房再漂亮，是否安全这是第一位的，所以抗震上我们就把系数取到了最大，地震影响系数，我们按照规范取到了最大，1.4。第二就是楼面活荷载，也是取值最大，正常是1.0，我们取到1.1。第三是基本风压、雪压。第四个是低级基础设计等级为甲级，这是最高的等级。在现行各种规范当中我们取的都是最大值，结构设计取值方面已经奠定了设计的耐久性，这是一个基础。
　　不光是取值，相关材料性能优化参数调整上也做了优化调整，这里面无非就是钢筋、混凝土，钢筋竖向标号也有大的提高，混凝土也有一个标号提高，另外混凝土的组份相应的参数。这样调整之后，钢筋含量整体提高了15%，混凝土竖向标号也提高了10%—80%，还有保护层厚度，这对于钢筋耐久性是很有力的保护和支撑作用。从取值到钢筋混凝土参数性能提升，实际上就为长寿化打下了良好的参数基础和材料调整乐观技术。
　　接下来还有一个长寿化，还有就是外围护结构，主要就是涂料、瓷砖，幕墙，我们这个区位基本上卖7—8万，所以涂料基本不支撑，砖也存在安全性，所以最后就是幕墙体系，玻璃幕墙，金属幕墙，实体幕墙，陶板幕墙，这四种幕墙经过三十个单项量化分析之后，我们最后决定用陶板幕墙，这个用得非常少，售价在10万+，大约20万，我们算了一下，并不是处于成本，更多是处于如何让围护结构更能够支撑长寿。它有三个优点，第一自重轻，保温隔热性能好。第二工厂定制，大家现在在谈装配式，陶板幕墙某种程度也是装配式，材料都是定制的，工厂加工，现场安装，没有现场二次切割，二次污染，二次损耗，一步到位。第三耐腐蚀性，没有色差，不变形，不褪色。这就是建筑长寿化外围护结构方面我们最终的选择逻辑和结构。
　　长寿化第二点就是内装可变性，在设计之初我们就提出了要做剪力墙最小化，大板构造，适合家庭全寿命周期空间可变，现在北京买一套房子大家都知道有多难，算下来7—8万的均价，要买120—140平米的基本上就是一千万，而且经常都是卖旧买新，所以北京对新房销售指标有直接影响，所以购房成本是越来越高，而且这种成本是全方位的，时间的，资金的，所以我们提出让大家一辈子买一套房就可以了，所以我们的户型在105，125，145，这针对首置，首改的需求，105可以做成大两居和小三居，125，145，再加上剪力墙最小化，这实际上就是我们的整个全寿命周期，全寿命周期家庭我们有一个图示，基本是五个阶段，第一个是家庭形成期，是年轻夫妇，第二个是成长期，家有小孩，然后小孩长大了，然后加上父母，这个周期下来多少年？就是50—60年，这50年完了以后又进入到下一个50年，那么我们就是要做到这一个周期之内全适应，全覆盖，不因为家庭结构调整而带来功能调整让住宅本身的格局给家庭造成困惑和障碍，我的空间我作主，所以2014年我们就敏锐的捕捉到了这一点，现在很多问题都意识到这个问题，很多产品也在推，这是未来住宅最重要的发展方向，就是套内不要剪力墙。内装可变性的优点是内装分离，管线集成，隔墙系统，整体卫浴。
　　还有SI体系的管线分离体系，我们的评审过程将近两年半的时间，这个过程实际上也是比较痛苦的，从开发商角度来说，我们刚开始对管线分离不是特别理解，后来我们就商量现在我最大的努力可以做到80%的分离，还有20%的，像天花板这种就不要分离了，要分离的话就要吊顶，这就影响净高，但是通过和刘东卫的沟通，他也给我们出了主意，最后我们确实做到了百分之百的管线分离，为后续建筑长期维护和长寿化打下了基础。
　　建筑长寿化的长期维护性，这里面就是设备系统，管线分离，这个不再赘述。最后讲一下技术集成性，我们这个技术是三星，再加上百年住宅技术，我们这个技术里面有五、六十个项目，包括大板结构，地板采暖，户式中央空调，除雾霾，热回收，太阳能等等等等，确实是技术集成。
　　最后说一下成本，大家一直比较关注成本，特别是作为开发商来讲，成本我们也和房地产业的领导在探讨，究竟百年住宅每平米花多少钱，我们经过了一个测算，这个测算主要是针对钢筋、混凝土标号的提升所带来的成本增加，最后算出来常规的和我们项目每平米208元，增加的比例就是11%，这208元在卖几万一平米的房子里面是微不足道的。实际上这个数字算完了以后给大家带来什么信号？原来我们认为在一、二线城市售价支撑这个成本，后来我想在三、四线城市也支撑，这说明了什么？就是长寿化带来的成本是具有普遍意义的，它不是一个个例，也不是一个个案，能够在全国范围内全面推广。这个数据仅仅是针对我们这个项目来做的。
　　今天的会议主题叫做“技术改变人居”，成本我说完了，就说溢价，这个溢价可能是10%—20%的溢价，我们这个项目挺有意思，去年9.30调控和今年3.17调控，我们一期总体开发和两次开盘，一期开盘定的是10月初，但是9.30调控，二期开盘是5月份，然后赶上3.17新政。我后来回顾了一下，至少这两个政策在溢价上是有代表性的，一期开盘旁观竞品是华润，9.30调控我们确实比较惶恐，同时惶恐的时候内心也有自信在里面，从后来的客户反馈来说，客户对百年住宅，特别是长寿化非常支持，非常感兴趣，非常敏感，所以我们这个项目一期基本上一个多月就清盘了。一期的溢价是在单价上，竞品卖6.5万，我卖7.2万，二期你想卖高一点，但是政府不让卖，我们刚开始卖的8.9万，最后打回去，我们又报8.5万，8.2万，又打回来了，最后定的是7.6万，这个溢价给你带来的是去化速度，我们这个项目通过百年住宅、长寿化就整个凸显出来了。在这种情况下，我们从开盘到现在已经去化了70%，9月底能够全部清盘，所以溢价不仅仅是价值层面，在大家都在行政干预，同样的价格上，你的性能优势带来了去化速度上的改变。
　　回到会议内容，技术改变人居，实际上通过这个项目我最深的体会就是技术本身肯定会带来一些成本上的增长，但是通过这个项目的操作之后带来一个观点，就是技术首先是针对客户最敏感，最需要的点提供了一个完整的解决方案，那么这个技术是会带来价值的，而当这个技术给体带来价值的时候，这个时候技术所产生的相应的成本增加实际上是可以忽略的，至少是放第二位的，可以不用考虑了。当这个技术和市场需求对位，产生价值之后，实际上这个技术就变成了可持续，可复制的，那么就是技术创造价值，进而对应了技术改变人居。谢谢大家！