提高居住用地的兼容性

2.4 提高居住用地的兼容性

2.4.1 居住用地兼容性的可行性

不同功能的建筑对环境有不同的要求，如日照、间距、空间立体利用等，不同类型的建筑组合在一起可以互相利用资源，单一功能的开发建设也必然导致空间资源利用不足的问题。在居住用地中兼容其它功能建筑具有的可行性包括以下几个方面：

1) 底层住宅容易受到噪音、灯光等的干扰，部分地区且较潮湿，而建筑的一层对公共服务设施由其是商业设施是非常有利的，可达性高；

2) 非住宅设施除了学校医院等没有日照的要求，因而可以在保证防火要求时可靠近南侧的建筑物，可以充分住宅日照间距的空间；

3) 采用东西向住宅虽然可以提高容积率，但日照通风效果不佳，可利用为办公、旅馆等功能；

4) 居住用地的地下空间除了为居民提供停车、储藏空间外，还可用于其它功能，如超市、健身、娱乐等；

因此，提高居住用地内部开发强度除了住宅本身的节地措施外，提高土地混合度，引导土地综合利用，可以达到节约其他城市建设用地的目的。

2.4.2 区分城市不同地段，分类指导不同的土地兼容形式

我国的控制性详细规划主要可以概括为六种类型：城市中心区、旧城区、居住区、高教区、风景旅游区、工业区。但不同区位的相同类型的土地开发强度指标应有所区别。例如，城市中心区居住区的土地利用率应可以提高，利用城市用地的兼容性，规划混合用地。例如，北京中心城控规中引入了用地兼容与混合用地两个概念，使得B类用地在开发建设时有更多的弹性和宽容度。

2.5 开放社区

城市居住区与城市之间应该是交融和共享的，隔离的社区不利于提高土地的使用效率。

2.5.1 对城市交通的影响

长期的土地划分制度，形成了单位办社会的大院式用地布局模式，或者是在一些居住区和综合开发区的规划设计中，由于缺乏科学的城市规划和建设理论，把道路交通与用地开发建设割裂开来。这些用地内部道路网络规划建设要点往往是单纯以防止用地的穿越交通为出发点，忽视城市总体路网布局的需要，难以顾及城市整体交通流的均衡分布。正是因为这些封闭式的规划建设方式，使各种交通流只能集中在少数的城市道路上，很多的道路难以为社会所利用，很大程度上影响了城市道路系统的整体效能，造成了土地资源的浪费。

2.5.2 对公共设施的影响

封闭的社区空间对公共设施的影响表现在：

1) 公共设施不对外开放，将致使内部利用率不足，同时难以兼顾对外的服务，导致公共设施重复建设，造成巨大经济浪费，更造成土地资源浪费。

2) 即使公共设施是开放的，居住空间的封闭将使由住宅到达服务设施的交通路线迂回不便，认为加大了服务距离，降低设施的使用效率，同样导致公共设施重复建设。

3) 封闭的空间使多样化程度大大降低，对土地的功能兼容和混合开发不利。

2.5.3 开放社区是节约其他类用地的重要保障

开放式的社区使居住用地与其他用地的边界得以延长，从而提高了土地的功能多样化，有利于推动土地的混合利用和居住用地的兼容性，同时使公共空间的共享程度提高，例如道路空间上下班时间段主要由通勤交通使用，其他时间可用于工作、商务、商业、运输等。因此推广开放式社区是节约相关城市用地的有效途径。