李博轩：1.5以下容积率住宅产品相关研讨

中国城建集团投资事业部项目评审处处长  李博轩

各位嘉宾、各位领导下午好。

我们在项目土地获得和一级开发过程之中，我们在探讨一个问题，我们拿了这块地之后，能不能迅速回款，产品线的影响是比较大的。

说到产品线，在土地一级开发过程之中，整个区域的规划已经定下来了，这块地如果是综合利用地，这块地上到底是盖住宅还是盖商业还是盖综合体，大面上的东西已经确定了。我们做的这个产品线是基于这个情况之下去研发我们的产品。容积率低于0.3，是高档的独栋别墅项目。0.3—0.5，是一般独栋别墅。

我这里有几个案例，独栋、联排和花园洋房。

这是高尔夫别墅，是8洞，容积率是0.33。

北京原乡美利坚

这是北京原乡美利坚，也是高尔夫别墅，0.18容积率，每户拥有600平米的庭院，是西部风格。

这是苏州星岛仁恒，容积率0.56，特点是三面环水。

这是佛山凯德铂宫，容积率1.1，涵盖了3到5房的布局。

这是龙湖弗莱明戈，获得了2008年詹天佑大奖，容积率1.36。科技运用得比较好，是花园洋房里做得比较好的户型。这是它的一些相关图片。

杭州西溪蝶园

这是杭州西溪蝶园。

这是东莞松山湖，容积率1.6，有江景。

下面我再说一下住宅产品组合案例。现在我们拿地的方式不一样了，包括地块也不一定很规则。拿地的时候由于很多政府性原因或者历史性原因，协议书上的一般是棚改项目，历史原因沉淀下来的项目，土地形状会很不规则。

上海龙湖滟澜山，容积率1.0。

苏州招商依云3号，容积率1.09，基本上是以联排和叠拼为主。

北京龙湖香醍系列。容积率1.0。

苏州姑苏桃花源，容积率0.96，绿地率40%，356套联排别墅、26套双拼别墅、698桃花源花园洋房。

苏州玖园，容积率0.93，绿地率30%。

上海招商雍华府。

上海绿地诺丁山，容积率0.9，10栋小高层、20栋别墅、29栋双拼、11栋联排别墅。

北京万城华府，容积率1.04，30%绿地率。主要产品是联排别墅、叠加和小高。

上海一品漫城，容积率1.07，以小高层为主。

无锡滟澜山，容积率1.1，主要产品是类独栋联排、叠拼、小高。

上海宝华盛世铂翠

上海宝华盛世铂翠，容积率1.0，主要产品是小高层、独栋别墅。

上海绿洲香格丽花园，容积率1.0，绿地率35%，联排别墅、叠加式公寓、小高层。

苏州新创大河山，容积率0.8，主要是双拼别墅、花园洋房。

南京城开汤山公馆，容积率0.8，绿地率50%。

上海绿地蔷薇四季，容积率1.3，绿地率40%。

上海同润十里洋坊，容积率1.0，绿地率40%。

当一个项目中只有两种产品时，两种产品为低、多层产品，建筑面积比为25%到35%，占地面积比35%到55%左右，能较好的保证该项目的景观品质。当两种产品组合为低、小高层产品，一般情况下，低层类产品建筑面积比为35%左右，占地面积在50%到65%左右，此时能较好的保证该项目的景观品质。当一个项目中有低、多、小高、中高、高层等各类产品时，由于产品丰富，影响低层类产品所占比例的因素很多。其实我这里说的是比较意向性的，我们做一个项目要受很多限制，比如天际线，还有当地居民对日照的需求影响。我们会考虑市场以及区域的差异。

最新住宅政策提示

我们还要关注政策，2012年6月18日国土资源部和国家发改委联合印发了《关于发布实施限制用地项目目录2012年本和禁止用地项目目录2012年本的通知》，住宅项目容积率不得低于1.0。7月4日，土地利用管理司发布了《土地政策助力国家产业结构调整——最新限制和禁止用地项目目录解读》，禁止用地项目目录，其中别墅类房地产项目首次被列入其中，这意味着政府部门将从操作层面进一步将别墅类开发项目挡在“闸门”外。

我的个人想法，我们做产品线实际上还是以人为本，不管做什么样的产品、什么样的产品线、拿到什么样的地块，最终都是想把这块地的产品推出去，让我们的人民住上满意的住宅，或者是希望产品能卖出去。有一些共性的东西，我们不管做什么样的产品，做花园洋房也好，做类独栋也好，产品里面共性的东西是可以总结的。

比如丰富的院落、多样的露台，依靠层层退台营造。

错层设计，外立面比较丰富。

入户空间多变，尽量独立入户，所有人都会要求私密性。

邻里社区建设，住宅首层局部架空，创造居民交流空间，类似于公共的空间。加强邻里社区建设，增进居民之间的交流，对小区的品质提升是有帮助的。主动营造高差，扩大绿化面积，形成坡地。

多重绿化体系

多重绿化体系，空间绿化，第一重，高7到15米，冠幅5到10米大乔木。第二重是高4到5米，大灌木、小乔木。还有第三重、第四重。垂直墙面绿化，可减少50%辐射。还可以做一些主题绿化，随处可见的浪漫主题景观。

水系水景巧妙组合，采用不同种水系植被分层次组合。这些图片是北京星河湾的。主要体现不同水系的分层。

同纬度造园，同纬度选树、全冠移植。保证园林多姿多彩及成活率高。同纬度的树容易存活，植物也是一样，采取这样的方式造园，对产品线成本的控制、对小区品质的提升都一定的帮助。

360度景观定位，展现树木最佳姿态。龙湖做得比较错，一棵树，这棵树的树冠朝向是朝南还是朝北，用吊车把整棵树抬起以后，整体放下，把树最好的姿态和建筑搭配在一起。

硬脚软处理。像龙湖和万科的花园洋房，外立面做得会比较别墅化一点，会比较硬质，如果业主在这里行走或者散步会觉得线条比较突兀，所以我们就可以做一些处理，在线条周边种上一些树和灌木。

硬质景观

硬质景观：多样化、精细化，双层排水井盖处理。在我们做产品线的时候也可以把这些固化下来，我们去做什么样的产品，包括到底是做50平米的户型好还是做70平米的户型好，这些东西都取决于市场，取决于这些人的消费理念和经济能力，也许不一定能固化，只能在可选择的范围之内固化，我们要做的就是先把能固化的东西固化下来，再去做一些基于市场、基于以人为本的理念的设计。

周边环境改造。有些开发商会觉得我做我小区之内的规划就可以了，小区之外的路网不属于我管辖范围，我不需要去建设、也不需要改造。但其实这对提高整块区域的品质是很有关系的，建立在实力允许和资金允许的情况下，可以做一些周边环境的改造。这是北京星河湾东街，改造前和改造后的对比图。做了改造之后，对产品品质和小区氛围也会提升不少。

建造绿色生态家园，第一是选址和规划。第二，塑造祥和的社区环境。第三，塑造丰富的文化环境。第四，塑造优美的景观环境。第五，塑造完善的配套服务环境。第六，塑造活跃的交往环境。

以人为本。1，在现有住宅政策条件下，住宅用地容积率不得低于1.0，目前主要是1.0到1.5，主要是花园洋房为主，在控制高度、绿地率、建筑基底有调整的情况下，可以搭配小高、独栋、联排、叠拼等产品，根据项目实际情况不同可有多种搭配。2，绿地率越高，建筑密度越小，产品品质相对较高，个人认为1.0到1.5的容积率之下的产品还需取决于市场接纳程度、项目所在地人群的生态习惯、当地法规、天际线以及建设住宅产品项目的大小、区域、形状等等个别因素。3，以人为本。

谢谢大家！