2013年房地产市场再创新高。虽然在“国五条”等调控政策对楼市投资投机需求的抑制再度升级，但全年商品房投资额、销售量、销售额创下了历史新高，同时，尽管房价环比涨幅有所收窄，但房价上涨的趋势却并没有改变，房地产市场继续高歌前行。
房价居高不下、住宅销售创新高、一二线库存消减、土地市场火爆、房企集中度提升、改善型产品大行其道等等，成为了2013中国楼市的主题词。
【房价】房价全年持续上涨 压力山大
- 一二手房价格全年持续上涨
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2013年12月，中国城市住房（一手房）价格288指数为1088.9点，较上月上升5.6点，环比上涨0.37%，同比上涨10.04%。虽然上涨增速连续两个月回落，全国一手房交易价格趋稳之势渐显，但一年来的持续同比和环比上涨，证明了房价上涨压力的巨大。
在二手房方面，价格上涨压力更为明显。2013年12月的中国城市住房价格288指数——二手房价格60指数为1059.4点，环比上涨0.99%，同比上涨6.05%。二手房价格60指数环比、同比数据一年以来均保持上涨态势。
- 一线城市房价居高不下
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2013年，国内一线城市的房价可以说是居高不下。从年初“新国五条”的20%个税起，引发了一股楼市“抢购潮”，一线城市成交量持续高位运行，房价不断攀升。随着年中的各地“地王”频现，更使得一线城市房价涨幅达到了惊人的地步。
国家统计局最近发布的数据显示，北上广深四个一线城市房价连续三个月同比涨幅超过20%，其中，北京为21.1%，上海为21.9%，广州为20.9%，深圳为21.0%。二手房市场同以“两位数”的涨幅遥遥领先，其中，北京20.1%的同比涨幅令人咋舌。
【销售】全国商品房销售规模再创新高
2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米，而商品住宅成交总量亦将突破10亿平方米。
截至11月，北京、广州、上海、天津、重庆、长沙、成都、合肥、青岛、沈阳和武汉等11个城市市场成交量已超过1000万平方米，如果算上南京（前11个月成交906万平方米）和西安（今年数据缺失，但市场规模早在千万级中），则今年全年将有多达13个城市成交破千万平，而去年的城市数量仅有今年的一半。
【库存】一线及热点二线城市市场持续去库存
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近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，典型如北京，当前新房可售面积依然在历史底部徘徊，上海、深圳消化周期较去年年底呈现下滑，究其原因，今年以来市场的持续回暖，成交量继续走高，而相对应地新增供应却依然不足，以北京为例，前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米；二线城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线，而合肥甚至不足5个月，这部分城市市场目前去库存化特征非常显著，这也预示着未来房价上涨的大趋势不变。
而对于大多数二线城市和三线城市而言，2013年应是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策，使得2010-2011年大量开发企业涌入非热点二线城市及三线城市，推动这类城市土地成交大量释放，近两年以来商品住宅新增供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面，部分三线城市甚至已出现供应过剩的风险，未来1-2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。
【产品】改善类产品渐成市场上行主要推动力
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今年小户型刚需类产品销售热度较去年有小幅下降。重点城市90平米以下房源平均供求比从2012年的1:1.17下降至1:1.1，典型如北京从2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海从1：1.26下降到1：1.13等；在我们看来，其主要原因有二：其一是去年以来各重点城市持续上涨的房价，其二是今年下半年以来银行贷款层面上的收紧，这两大因素导致刚需群体入市门槛逐渐提升。
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90-140平方米属于满足改善住房条件、拥有基础享受功能的面积区间，一定程度上能够满足多代人分室而居的要求。从供求比数据上看，改善型项目热度较去年有明显提升，90-140平产品平均供求比从2012年的1：1.17上升到1：1.22。在我们看来，当前这波市场行情由2012年起展开，如果说去年各地主力需求是首置型刚需的话，那么2013年以来随着房价的上涨，改善型需求已经逐渐成为推动市场继续上行的最重要动力。
【土地】量价齐涨，一线城市土地出让金收入逾5千亿
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去年下半年起土地市场逐步回暖，今年以来成交热度继续升温。全国53个重点城市 经营性用地前11月成交同比增长21%，其中一线城市贡献率最高，同比增幅高达83%，二线、三线城市分别提升了13%及34%。从成交规模上看，前11月土地成交建面超过2000万方的城市从去年同期的9个增加至12个，成交建面超过1000万方的城市从去年同期的20个增加至26个。
土地出让金方面，截至年末的12月29日，北京、上海、广州、深圳四个一线城市合计的土地出让收入已经达到了5127亿元，较2012年全年增长156%。并超过了2011年和2012年土地出让收入的总和，同时也创下了各自城市的年度土地出让收入记录。
【房企】千亿俱乐部扩军 龙头积极拿地
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2007年时，十强房企金额门槛仅为100亿元。然而，从2008年到2013年，5年时光，房地产行业内已发生翻天覆地的变化。对房企大佬而言，年销百亿已成为过往烟云，至2013年年底，超百亿元销售额企业达到70家左右，而领先的7大房企，则已经突破了千亿大关。
房企今年以来在拿地规模上有较为明显的增长，50强房企通过招拍挂新增地块的建筑面积高达1.87亿平方米，同比增长17%，投入金额总计5875亿元，同比增长57%。其中，万科、绿地、保利等企业新增土地储备量领先其他企业，。TOP50企业拿地总量占到全国53个重点城市经营性用地成交总量的33%，而去年这一比例仅为26%。
2014年重点城市市场前瞻
重点城市总体供应量将迎来新一轮的加速扩张
从2014年预测的新增供应情况来看，重点城市总体供应量将迎来新一轮的加速扩张，在近两年房地产一二级市场持续向好的支持下，预计供应总量同比增速将由2013年的6.8%上升至16.9%，其中14个城市中有11个城市的预测供应量高于2013年的水平，而其余3个城市明年供应水平基本和今年相当。
CRIC研究中心认为，一线城市方面，预计2014年总体供应走势将是稳中有增。就预计数据来看，上海市供应总量保持稳定，深圳和北京同比上升2成和4成。二线城市方面，预计明年的供应面将迎来全方位扩张，相较一线城市而言更为充足的待开发土地规模，自然为二线城市供应总量的进一步上升提供了更多可能。
京沪供应规模仍有不足，二线城市市场库存或将继续积累
将2014年各重点城市预期新增供应与2013年各地成交数据相比较，可知一线城市供应仍显不足，大多数二线城市供应规模能够覆盖当前各地住宅成交需求。CRIC研究中心认为，一线城市中深圳供应相对充足，而北京和上海明年预期供应分别相当于今年成交量的91%和85%，从数据上看略显不足，但考虑到这两个城市本地巨大的购房需求、以及对外来人口的强大吸附力，其市场实际潜在需求应远远大于当前年度成交规模，因此，当前两地供应水平仍有不足。
二线城市中除成都、厦门和苏州明年预期供应不能覆盖当前年度成交量之外，其余城市供应均充足，其中宁波明年新增供应更是相当于今年成交的183%，几乎翻倍，在我们看来，该市供应已出现阶段性过量的征兆，未来房价上涨动力将被削弱，明年当地市场竞争将趋于激烈。
中小户型产品仍是供应主力
从2014年各面积段新增供应情况来看，90平以下首置类产品和90-140平首改类产品将是各重点城市新增供应的主力。从占比上看，所有样本城市这两类产品供应均高于整体65%。其中重庆2014年的新增供应中70%为90平以下，沈阳、深圳和天津三地90平以下产品占比也超过50%；另外，宁波和苏州两地90-140平首改类产品占比超过一半，一线城市深圳明年的新增供应中40%为90平方米以下，为当地各面积段中比例最高。
从各类型产品来看，首置产品在四种产品类型中占比最大，各城市新增供应面积平均占比为42%，即市场新增供应中有近一半面积的产品为首置类型产品。其中，重庆、沈阳、深圳首置项目占比超过50%，分别为70%、53%和52%。而首改类产品市场占比为其次，2014年新增供应占比为35%，虽然略小于首置类产品，但仍占据较高的份额，宁波首改类项目供应量占市场总额的53%左右，位列全国最高。
