土地增值税实际上就是反房地产暴利税,是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除开发成本等支出后的增值部分,要按一定比例向国家缴纳的一种税费。
万科发表回应称,媒体报道源于误读。万科表示,2012年万科总纳税额211亿,其中土地增值税52.8亿。万科一贯坚持守法经营、照章纳税。近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。[详情]
金地集团25日晚间发布公告称,公司并无欠缴土地增值税的情况。公司严格按照会计准则的规定,对土地增值税进行了合理估计和预提,同时,公司严格按照税务机关对土地增值税实行先预征后清算的管理办法履行纳税义务。[详情]
华远地产11月25日晚间公告称,关于公司欠缴土地增值税说法源于误解。公司已按照土地增值税相关政策和地方政府规定,取得房地产预售款同时预缴了土地增值税,并按当期确认收入及配比成本对本期结利项目计提了土地增值税。[详情]
首开股份11月25日晚间公告称,公司认为不存在媒体所称的欠缴土地增值税事宜。公司已按土地增值税相关政策和各地方政府规定,在房产实现销售的同时预交了土地增值税,符合会计准则及税法的相关规定。[详情]
万通地产11月25日晚间公告称,公司已按照土地增值税相关政策和有关政府规定,取得房地产预售款的同时预缴了土地增值税,在土地增值税缴纳与核算方面符合税法和会计准则的相关规定。[详情]
金隅股份发布公告称,报道中关于公司欠缴土地增值税说法应源于误解。公司已按照土地增值税相关政策和地方政府规定,取得房地产预售款同时预缴了土地增值税,并按当期确认收入及配比成本对本期结利项目计提了土地增值税。[详情]
北辰实业11月25日晚间公告称,已按土地增值税相关政策和地方政府规定,在房产实现销售同时预缴了土地增值税,并按相关规则,在以往年度业绩中作了成本预提,同时公司在经营过程中已经考虑土地增值税等因素影响。[详情]
中华企业11月25日晚间公告称,针对媒体报道,公司对所属房地产开发项目所涉及土地增值税的情况进行了自查,未发现欠缴土地增值税的情况。[详情]
中粮地产25日晚发布公告称,根据规定,房地产开发企业对外销售取得收入应按照当地预缴税率申报缴纳土地增值税,待符合一定条件后再进行土地增值税清算。经核实,截至2012年12月31日,中粮地产计提土地增值税余额为5.09亿元。[详情]
华侨城地产总裁陈剑表示,目前应交土地增值税已全额缴纳。此外,目前公司已达清缴条件的税款正在缴纳办理过程中,同时,公司未达清缴条件的税款,一旦达到清缴条件将立即清算。而对于所涉及的具体数额,陈剑则未予以回应。[详情]
滨江集团25日晚发布公告称,经核查该报道系误读。根据规定,纳税人在开发产品预售环节,由于涉及成本无法确定等问题,而无法据以计算土地增值税,进行土地增值税预征。公司已按相应比例预缴土地增值税,不存在未缴情况。[详情]
金融街25日晚间发布公告称,公司严格按照会计准则的规定,对土地增值税进行了合理估计和预提。同时,公司严格按照税务机关对土地增值税实行先预征后清算的管理办法履行纳税义务,公司并无欠缴土地增值税的情况。[详情]
土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
土地增值税的开征,具有极其重要的作用:
(1)有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控
(2)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为
(3)有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金
CRIC研究中心认为,企业的土地增值税都是按照国家税法的相关规定,合法合理地预征和清算,不存在所谓的“拖欠”行为;即便以后严格征收,长期来看对企 业,尤其是高周转低毛利企业的影响有限。首先,应付土地增值税是各企业应交未交的税额,同时已经计提并预缴。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知》的清算条件,各企业已经计提了土地增值税清算准备金,并对该部分土地增值税清算准备金对所得税的影响确认了递延所得税资产, 因此在未来的土地增值税的清算上将不存在问题。从2012年企业应交土地增值税的情况来看,部分企业应交土地增值税较高,并且当期支付的土地增值税占当期净利润的比重也较高,这与这些企业项目结算毛利率较高有关,比如招商地产和雅居乐的这一比重分别为66%和60%,这两家企业2012年毛利率达到了 48.83%,而雅居乐也高达41.37%,其清水湾项目的毛利率可能更高。
其次,应交未交并不简单的等于“拖欠”,只不过企业合理利用了税法规定的清算条件。税法规定的土地增值税清算条件包括,一,房地产开发项目全部竣工、完成销售的;二,整体转让未竣工决算房地产开发项目的;三,直接转让土地使用权的。此外,税法还规定,对已竣工验收的房地产开发项目占整个项目可售 建筑面积的比例在85%以上,以及取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的项目,税务机关可以要求开发企业清算土地增值税。因此,由于房地产开发周期非常长,操作也较为复杂,因此在清算土地增值税时,项目结算多少,就清算多少土地增值税,这样的清算做法合情合理。
最后,即便以后严格征收,长期来看对企业,尤其是高周转低毛利企业的影响有限。土地增值税作为一个税种,应起到促进充分利用土地资源的重要作 用,而不应被看成是政府调控房价的主要手段。因为,即便征收更严格执行,比如缩短项目清算周期,降低清算比例,短期内将对开发企业的利润率产生较大的影 响,但是只要不提升征收税率,那么长期来看,企业的土地增值税的税负不会显著提升。房企显然不会把大幅降价作为降低短期资金风险的方式。由于目前企业普遍 加快了周转速度,较多的刚需产品和灵活的价格策略使得项目毛利率普遍不高,因此实际土地增值税缴纳额都保持着相对较低的水平,这一类企业受到的影响将更小。
SOHO中国董事长潘石屹表示,媒体应该更严谨,减少错误的发生。作为开发商,通过欠税门事件之后应更公开透明公布财务报表、纳税情况。尤其是上市开发商,更有义务公布财务、税务数据,对有人的质疑,要耐心解释。[详情]
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,土地增值税是当前房地产税收体系中,操作最复杂、扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种!土地增值税的乱相,根在税法设计与税务局实操,开发商只是这个官商游戏中的配角![详情]
中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文教授表示,应按照三中全 会要求加大房地产税改革试点力度,并以此为契机将备受争议的土地增值税最终并入房地产税中,达到降低房价或者减缓房价增长等长期目标。[详情]
中原地产研究部总监张大伟表示,房企成本要增加了。出现这一误解的主要原因是,房地产价格持续暴涨,导致预征与清盘结算差距比较大,所以有大量的代征税费延迟。这是土地增值税征收办法的问题,预计后续可能会调整。[详情]
知名财经评论员余丰慧表示,围绕土地增值税,政府、房企和税务部门已经博弈多年。国家税务总局应该立即进驻媒体曝光的44家房企,并在全国范围全面稽查摸底,给社会一个真相,给争论双方一个结论,给国人一个说法。[详情]
中国社科院税收研究室主任张斌表示,“应交未交税金”的设置,是用来解决时间差的问题。具体这些房企的应交未交土地增值税是否就等于拖欠,不可凭字面意思简单判断,而是得看每一笔土地增值税,是否到了应该清算的时间节点。[详情]
中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇表示,土地增值税在全球来看征收的国家极少,而且最终都会转嫁在买房人头上,所以应当对房子可承载的税负负担进行测算。对于土地增值税征管难题,他建议结合房地产税收立法来解决。[详情]
中房信分析师薛建雄指出,土地增值税是防止开发商囤地获得高额利润的税费设置,开发商想少交税,必须加快开发周期,增加供应,但事实上,这一税收没有发挥作用,另外薛建雄表示,计提土地增值税可以减少应缴所得税。”[详情]
知名财经评论家叶檀表示,地方政府对于土地增值的清缴向来是眼开眼闭的。现在能够做的就是尽可能的把中间制度性的合理避税的漏洞降到最低,让市场可以健康发展,让地方政府能够真正的清缴,项目该结算就结算。[详情]
经济学家王福重表示,房地产开发过程动辄几年且计算成本十分复杂,土地增值税采取的是“预先征收、等项目全部竣工后多退少补”的办法。王福重表示,所谓的拖欠就是没有“少补”形成的,根本不是拖欠,而是合法的行为。[详情]