论道2014_谢逸枫：房价没有下降的理由_中国房地产研究会_中国房地产业协会官方网站

房地产市场将保持平稳旋律

不太可能过度打压房地产: 2013年，新国五条细则、“两会”、年底一二线城市发布的地方N条调控细则等传达了政府坚持楼市调控不动摇的大基调。其目的很明显，从经济的角度来讲，利用楼市“去投资化”取得成效的时机，防止房价过快上涨出现报复性反弹，以此继续倒逼资本回流实体经济，促使实体经济结构转型。; 尽管如此，2013年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10833元/平方米，环比11月上涨0.70%，自2012年6月以来连续第19个月环比上涨，可以说，尽管有新国五条细则、年底各地方政府阶段性收紧政策，但是2013年全年房价仍然处于上涨的状态，甚至局部市场同比上涨幅度超过20%。; 目前主要一、二线城市楼市已经回归限购前的疯狂，但是三四线城市楼市逐渐好转的，刚性需求和改善型住房需求都是推高市场销量的原因。2013年中国房价比较平稳，保持稳中有升的态势。2013年四季度房地产量价仍将处于高位，房地产市场进行风险调整后的年化收益率在4%-8%之间，仅低于信托市场，而高于股市、债市和基金市场。宏观经济企稳、货币环境相对宽松、自住性需求支持，在这些因素下，近期房地产销售回暖将持续到明年。2014年房地产长效机制的推出不太现实，房地产市场价格涨势不变。; 谢逸枫指出，2013年全国房地产市场总体上平稳运行，指标保持历史高位，量价齐涨态势明显，全年呈现火爆的局面。去年商品住宅待售面积增幅持续上升，市场库存去化放缓。随着市场需求的逐步释放，商品住宅库存将保持平稳增长态势。与此同时，房地产依然是稳增长的主力，房地产业是拉动其他产业发展的火车头，不太可能过度打压，会正常发展，会通过完善市场机制来进行合理的调节。

2014年房地产调控大方向不变

调房价与增供应思路继续执行: 近日，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光，十八届三中全会之后，有关市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等等的讨论也见诸报端，这也就意味着十八届三中全会之后中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”。; “2014年房地产调控大方向不变，即调房价与增供应思路继续执行，总体基调上讲是调控不放松。”谢逸枫认为，2014年将开启全新的房地产长效发展机制建设周期与调控差别化的执行策略。无论是第十八届三中全会还是中央经济工作会议，中央的大政方针对房地产政策调控的指向已经明确，即淡化中央层面的直接行政调控，特别是直接针对房价的调控已经不再提，房地产调控地方差异化也更加明显。; 尽管如此，但是也不容乐观。谢逸枫认为，2014年房价没有下降的理由，他认为调控长效机制建立在短期内不太可能实现，银行贷款并未实质性收紧，市场仍然是不差钱的局面。而由来已久的供求关系问题没有出现实质性解决的曙光，反而伴随了人口增加、交通配套完善、城市与商业基础设施的跟进。楼市供求紧缺加剧，房企资金充足、住宅库存趋降。; 谢逸枫解释说，从目前决策层这种共识到确立长效机制之间还有段距离。首先是房产调控长效机制建立的前提基础涉及到税法修改、不动产登记制度、住宅房屋联网系统、全国住宅房屋普查、房产税扩容城市基础工作等多方面内容，今年与明年短期之内很难形成完整方案并落地。其次是房产调控及住宅产业的“顶层设计”与“长效机制”，是一个渐进的推进过程，不可操之过急。

土地市场火爆存风险

影响房价上涨根源没有明显改善: 2014年开年之际，上海、广州以及杭州等多个城市频繁出现地王，房企在一、二线城市的土地市场竞争已经愈发呈现白热化趋势。2014年1月(截至1月23号)，北京、深圳、上海、杭州四个城市土地出让金已达970亿。其中北京土地成交总额高达403.10亿元，已经接近去年一季度的总量。而一二线城市就频频出现地王潮。; 谢逸枫表示，由于去年楼市销售良好，房企资金充足，有增加土地储备的实力和需求。以近期全国主要城市的地王为例，如果想达到房企预想的利润空间，那么未来入市定价最起码要高于现在周边在售物业平均价格一半左右。此外，大型房企普遍预判，2014年地产行业资金链偏紧，同时，融资成本正在节节攀升，届时入市地王或将面临利润被侵蚀，甚至消化缓慢等风险。不过，尽管如此，目前从全国土地市场看，2月份预计也将延续升温趋势。; 据中原地产监测，目前北京挂牌待售土地规模已经达到了242万平方米，预计累计土地出让金将突破300亿元。目前开发商均纷纷回归一线城市，加上广州土地市场升比较规范，价格较低，有较大的升值空间，因此会吸引不少房企出手。同时广州市场需求大，政府也计划增加楼市供应，开发商不会错过任何机会。房企的拿地热情不减，开发商似乎对楼市前景仍十分乐观。一边是成交量下降，一边是“地王”迭起，“楼市冷、地市热、企业信心高涨”是2014年初的房地产市场怪相。; “受调控升级以及年初淡季惯例影响，房地产市场明显降温。但从土地市场逆势升温、房企信心高涨来看，影响房价上涨的根源没有得到明显改善。因此，应警惕市场降温假象致地方放松调控，在年后酝酿更大幅度的上涨。但2014年热钱流向并不确定，因此，房企高价购买土地仍然面临风险。”谢逸枫表示。; 从2014年1月来看，土地市场价格依然处于高位，这意味着频繁出现的各地“地王”，将在2014年一季度后陆续入市，对市场的整体价格将可能带来提高。现阶段大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价“按照全国主要城市出现的‘地王’，如果房企需求达到正常的利润率，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则‘地王’入市的风险将非常大。”