中房观察：楼市低迷何时休？_中国房地产研究会_中国房地产业协会官方网站

成交低迷在不断扩大

2014年春节后，个别城市部分开发商掀起的降价似乎成了这波楼市低迷的导火索，愈加浓厚的市场观望气氛和看空情绪，间或着不时传出的地方政府救市举措，让房地产市场的成交越来越低迷。

CRIC数据显示，2014年4月，全国重点城市中超过6成成交量环比下跌，北京、大连等市成交量跌幅达到3成以上。同比方面，成交量下跌的城市更是占到绝大多数，杭州、大连、泉州等存量较高的城市，成交量均出现较大幅度的下滑。

国家统计局5月13日最新发布的数据也证明了这一点。1-4月份，全国商品房销售面积2.77亿平方米，同比下降6.9%，降幅比一季度扩大3.1%，其中住宅销售面积下降8.6%。全国商品房销售额为1.83万亿元，同比下降7.8%，降幅比一季度扩大2.6%，其中住宅销售额下降9.9%。

不断下滑的成交量，也直接导致了库存去化的不畅。

3月末，全国商品房待售面积达52163万平方米，比去年末增加2868万平方米，其中住宅待售面积增加2262万平方米。而到4月末，这一数字已上升为5.27亿平方米，比3月末增加489万平方米。

部分城市库存的显著增长，使得消化周期已经进入到警示阶段，随着部分三四线城市库存量持续加大，市场需求放缓，未来楼市消化困难较大。上海易居房地产研究院发布的4月住宅库存报告显示，截至4月底，重点监测的35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长，35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创五年来新高。

更值得注意的是，此次库存上升的不仅仅是二三线城市。截至4月底，35个城市中新建商品住宅库存总量，一线城市3032万平方米，环比增长4.6%，同比增长12.4%；二线城市总量18063万平方米，环比增长2.4%，同比增长19.2%；三线城市3796万平方米，环比增长2.4%，同比增长 27.6%。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，虽然4月房企加大了推盘力度，但市场看跌情绪较重，甚至使得部分未消化的新增供应直接转化为库存。从存销比来看，4月份35个城市新建商品住宅存销比为15.2个月，而在3月，该存销比的数值仅为13.9个月。其中，温州存销比高达42.4个月，茂名33个月，丹东32个月，济宁29个月，西安也高达24个月。

“需求观望，销量锐减，库存增长”，三个因素的相互叠加，对房地产价格直接产生影响，只涨不跌的房价也首次走下“神坛”，这在机构的统计数据中可见一丝端倪。

5月1日，由中国房地产测评中心等发布的《2014年4月中国城市住房价格288指数》显示，在其监测的全国288个地级以上城市房价变动趋势的“中住288指数” 较上月下降0.3点，环比微跌0.02%。值得注意的是，这也是该指数自2012年7月以来连续21个月上升后首次出现下跌迹象。报告显示，4月全国288个主要城市中，超过四成城市一手房价格指数出现下跌现象。在全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环比下降区域达11个。

房企业绩下滑明显

市场的表现，直接影响了企业的业绩。而最近一段时间以来，一些企业负面不断。光耀地产濒临倒闭、青岛一开发商资金链断裂跑路、首开利息支出超净利两倍……

近期，多家媒体曝光深圳光耀地产旗下多个楼盘延期交付，资金链断裂濒临倒闭。在“破产”传言的巨大压力下，光耀地产承认目前公司资金链确实存在问题，多家银行不再为其提供贷款。光耀集团董事长郭耀名在接媒体采访时表示，长达三年之久的15亿元民间借贷款把光耀拖入资金泥淖无法自拔。

光耀事件不是个例，房地产企业的资金使用成本，的的确确也在进一步蚕食着企业业绩。不少前期激进扩张，负债高企的开发商都承受着巨大的资金压力。

截至5月4日，沪深两市117家披露了一季报的上市房企中有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。117家房企的合计净利润为96.49亿元，相比2013年同期下调幅度达27%。

另据中原地产数据显示，目前已经公布前四月销售数据的30家上市房企累计签约金额4053.4亿元，较2013年同期下滑3.8%。在30家房企中，19家企业销售业绩出现下滑情况，占比超六成。其中合生创展前4个月合计销售仅12.21亿元，同比大跌65.2%，而首开股份、瑞安房地产、恒盛地产的业绩降幅也超过了50%。

在市场预期改变，房企业绩释放动能明显减弱的同时，企业存货面临再度增长。据统计，截至2013年底，132家上市房企存货总额达到1.95万亿元，较2012年的1.54万亿元增长26.6%。而在2012年，这一数据为19.98%。

在中原地产首席分析师张大伟看来，受自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。2014年房企资金面整体呈收紧态势，一季度成交量明显萎缩，行业预期进一步转低，为了有更大的主动性应对潜在的资金与销售危机，加速周转已经成为房企今年的共识。

地方“救市”进行时

楼市的滞销，资金面的收紧，也使得房企拿地意愿下降明显。国家统计局的数据表明，1-4月，房地产开发企业土地购置面积为8130万平方米，同比下降7.9%，降幅较一季度扩大5.6%。在CRIC重点监测的90个城市中，一季度经营性用地成交建筑面积18309万平方米，同比减少11%。其中，一线城市土地成交面积、成交均价与成交金额同比均呈上涨态势，但二线城市以及三四线城市土地成交面积同比分别下滑10%和21%。

企业拿地的不积极，让一些地方政府看在眼里，急在心里。

此前，由中国经济研究院发布的23个省市“土地财政依赖度”排名显示：23个省市最少的有1/5债务靠卖地偿还，浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还，分别达66.27%和64.56%。在被审计调查的市级政府中，承诺以土地收入来偿债的占比高达81%，县级政府也超过50%。

另据财政部最新数据显示，一季度我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，卖地收入与地方公共财政收入的比例达1:1.7，可见土地财政在地方政府财政收入中的主角地位依然稳固。

这也导致部分城市并不愿意看到房地产市场回调，一些城市暗地观望市场走势，而一些激进的城市在想方设法地积极推进“救市”举措。

无锡购60平方米商品房可落户，萧山土地出让保证金设1000万上限，南宁限购变相松动、铜陵购房按房价1%的比例给予契税补贴、郑州出台为房贷担保政策……

据中房网初步统计，4月以来，尽管地方松绑楼市调控的手段不同，但目前明确出台救市政策的城市已达到五个，并且“救市”的城市已经从四线城市向二线城市扩展，并有进一步漫延的趋势。

地方急于救市的背后，彰显了政府财政收入减少、土地难卖的困境。一些城市甚至的土地推销不出去，很多地级市甚至召开了土地推介会，但效果不甚理想。

除以上政策明确松动的城市外，佛山、苏州、常州、温州、宁波、长沙、福州、天津滨海等城市也相继传出“救市”之声。

对此，易居中国执行总裁丁祖昱认为，目前地方政府出台救市政策仍只是围绕“限购”做文章，很多高库存区域即便放开限购也不一定能带来实际需求，对资金层面、银行贷款等地方政府有心无力，因此“救市”政策的市场信号作用比实际效果大。

严跃进也表示，实施增加市场信心的政策，最主要是为了缓解库存压力，减少资金沉淀，加速资金流动。毕竟，库存过高的城市容易沦为“鬼城”或者“空城”，房企折戟，城市吸引投资也将遭到重创。

市场短期仍难以走出调整期

市场高库存压力下，部分企业“抢跑”。一些大企业纷纷入降价行列。对于当前市场是否拐点已至，开发商们大多讳言。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，拐点来临言过其实，目前楼市出现量价齐低，正是市场理性的回归，任何一个国家的房价都不可能永远往上涨。

在中国房地产业协会副秘书长何琦看来，目前谈楼市拐点来临言之过早。目前来讲，二三线城市部分楼盘降价销售，还不足以说明楼市的整体情况。楼市的发展，主要还得看一线城市的房价变化情况。何琦认为，目前正是楼市向双向调控的过渡期，因此房价出现波动是正常现象。

著名开发商任志强更是坚定看好，他认为今年房地产销售增速下降，但并不可怕，在城镇化推进背景下，房地产市场整体形势并不会变。

尽管争论还在继续，但房地产企业所面临的销量减少、利润下滑等问题已是不争的事实。而对于不同城市出现分化的观点，其实已在业内成为共识。

CRIC研究中心分析认为，结合当前市场表现来看，上半年国内楼市成交回调之势已经确立，受供求关系影响，上半年市场仍难以走出调整期。在市场整体的去化压力下，降价范围或将进一步扩大，因此对于资金较为紧张的企业来说，也应该尽早的合理调整价格，提升企业周转速度，加速企业现金回笼。

市场有周期，勿以“分类调控”名义干扰

房地产市场有其客观规律和发展周期。面对市场的问题，企业要做的是认准形势、创新应对和加速转型。而政府要做到的是按照十八届三中全会强调的转变政府职能和强化市场机制，这将有利于各个经济部门平衡协调发展，形成更有效地利用资源的新体制，以确保中国经济的长期稳定发展。无论是救市还是刻意打压楼市，都与十八届三中全会精神相悖。作为地方政府，应克制救市和托市的冲动，更不能在“分类调控”的名义下变相干扰市场正常运行。

新建商品住宅库存总量

35城市房地产库存创5年来新高

上海易居房地产研究院发布4月住宅库存报告，截至4月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创五年来新高。其中，28个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。[详细]

楼市调控松绑城市一览

郑州：出台为房贷担保政策

近日，《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法(征求意见稿)》发布。《意见稿》显示，个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还住房贷款债务。[详细]

铜陵：购房按房价1%比例给予契税补贴

铜陵日前发布《铜陵市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的意见》指出，2014年5月1日至12月31日，在铜陵市(含铜陵县和开发区)购买家庭惟一普通商品住房(含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下)的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。[详细]

南宁：官方正式下文松绑限购

4月28日晚间，南宁市房管局发文称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。[详细]

萧山：土地出让保证金设1千万上限

处于降价潮风波之中的杭州楼市，日前传出一条消息，称萧山区允许土地竞买保证金上限不超过1000万元，目的在于“减轻开发商资金成本压力”。据杭州市国土资源局萧山分局负责人向当地媒体介绍称，在保持购地保证金为出让地价的10%不变以外，设置了上限，最高限额为1000万元。超过1000万元的，也按1000万元收取。[详细]

无锡：购房60平方米可落户

无锡推出购房新政：从5月1日起，在无锡市购商品房(含二手房)达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。无锡这一户籍新政比以前“购房70平方米落户”的规定减少了10平方米。[详细]