[易居]库存压力基本平稳 未来几个月继续改善

  ‍上海易居房地产研究院3月16日发布了《2015年2月新建商品住宅库存报告》。报告指出，2015年2月35个城市新建商品住宅库存压力基本平稳，而衡量库存去化周期的指标存销比出现上升，是暂时性的，近期多项政策频吹暖风，去库存速度仍会加快。

  易居研究员王晓燕指出， 2月份35城整体库存量与1月份基本持平，反映了供求关系基本平衡。同时，存销比略有上升，和存销比的计算公式有关系。在存销比的计算公式中，受2月份市场成交量较低的影响，近六个月销售移动平均值明显较低，进而抬高了存销比的数值。

  易居研究员王晓燕指出，从35个城市的总体水平看，库存去化周期的数值基本“脱险”，即远离了2014年前三季度持续形成的高位水平。回顾2014年以来的存销比走势，可以看出，2014年库存去化周期经历了“倒U形”的走势，体现了各类救市政策效力在显现，进而使得住建部“千方百计消化库存”的目标得以更快的实现。到了今年2月份，存销比略有上升，但应理解为暂时现象。

  易居研究员王晓燕指出，在限购政策取消、二套房贷政策放宽、央行降息等背景下，各房企和各城市的去库存速度仍有加快的空间。2015年多项政策频吹暖风，利好去库存速度的加快。比如说，2月5日和28日央行两次降准，以及李总理政府工作报告中提出支持居民自住和改善性住房需求，都会释放积极效应。预计3月份随着供需双方入市节奏的加快，各大城市去库存速度有望加快，部分去库存压力较好释放的城市，也将出现房价止跌反弹的迹象。

  一、库存基本持平

  （一）35个城市分析

  1、2月库存基本持平

  截至2015年2月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为27148万平方米，环比增长0.1%，同比增长19.1%。2月份为农历新年月份，房企的推盘节奏有所放缓。但相比来看，楼市成交量比房企的推盘量略低，这使得2月份库存在1月份短暂下降后继续微幅回升，基本持平。观察2014年第四季度以来的库存走势，整体上处于一个高位盘整的态势。

  2、31个城市库存出现同比增长

  35个城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。其中南京、长沙和北京等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到61.5%、43.7%和43.5%。同时，35个城市中，有4个城市的库存出现了同比下滑态势，其中太原同比跌幅最大，为33%。

  3、新增供应量略大于新增成交量

  2月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为899万平方米，环比减少38.9%，同比增加44.3%。2月房企推盘节奏比2015年1月大幅减慢，这是促使新增供应量大幅下滑的重要原因。

  2月份，35个城市月度新增供应量大于新增成交量（其中2月份新增成交量为871万平方米，环比减少47.2%，同比减少7.1%）。新增供应略大于新增成交，所以促使2月份的库存出现小幅环比上升。

  （二）一二三线城市分析

  1、三类城市中，仅一线库存环比下跌

  截至2015年2月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3715、19099和4334万平方米，环比增长分别为-0.9%、0.3和0.2%，同比增幅分别为34.2%、17.4%和15.3%。

  一线城市库存在保持连续8个月的环比正增长的基础上，2014年10月份首次出现环比下跌，但11-12月份库存重新微增。2015年1-2月份库存均出现下行态势，反映了一线城市供求关系在发生微妙变化。

  二线城市2月份新增供应量为650万平方米，低于2015年1月份1116万平方米的水平，新增供应量虽明显降低，但成交量也随之降低，导致库存在2015年2月继1月出现环比微跌后又小幅回升。

  三线城市2月份新增供应量为140万平方米，而新增成交量为129万平方米，这导致库存继1月份首次出现下降态势后也出现了小幅的环比上升。

  二、存销比有所上升

  （一）35个城市分析

  1、存销比有所上升

  2月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.6，这也意味着市场需要用15.6个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年1月份，该存销比数值为14.5个月。存销比出现上升，是暂时性的，这与存销比的计算公式有关系。我们定义：存销比=当月库存量/近六个月的销售移动平均值（包含当月）。在2月份的计算公式中，分母值包含了2月成交数据，导致前6个月的销售平均值偏低，进而抬高了存销比的数值。但可以预计的是，在各类救市政策效应积极释放的背景下，后期存销比仍有下滑的动力。

  2、天津存销比总体偏高，位居第二

  从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高。而天津作为二线城市，其去化速度相对慢也值得关注。当然，天津目前已从2015年1月份的27.5个月上升到29.3个月，说明去库存压力仍然较大。

  烟台、天津、茂名、西安和北海五个城市的存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言，南昌、深圳、合肥、九江和南京的存销比较小，而南昌的存销比数值最低，为7.4个月。

  （二）一二三线城市分析

  1、三类城市去化速度暂时减缓

  2月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、15.7和20.7个月。相比2015年1月份11.4、14.4和20.1个月的数值而言，三类城市存销比计算公式中，分母值受2月份市场成交较低的影响，导致了存销比的暂时上升，即三类城市的库存去化速度暂时减缓。

  一线城市的存销比有小幅的回升，但绝对数值相对偏低，这是引发房价止跌反弹的重要因素。二线城市的存销比上升幅度最大，和部分城市如西安供应规模较大而市场成交偏弱的情况有关。但预计部分省会城市在3月份开始去化速度有望继续加快。

  从具体城市看，1月份，存销比环比上升的城市有30个，即北海、荆门、西安、宁波、济宁和烟台等。此类城市存销比增加，说明去库存压力有增无减。

  在35个城市中，有5个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以温州、茂名和九江的存销比环比跌幅最大，相比2015年1月份水平分别减少了1.8个月、1.3个月和1.3个月。此类城市存销比下降明显，说明去库存压力快速释放中。

  三、多项政策频吹暖风，去库存速度仍会加快

  2月份35城整体库存量与1月份基本持平，反映了供求关系基本平衡。同时，存销比略有上升，和存销比的计算公式有关系。在存销比的计算公式中，受2月份市场成交量较低的影响，近六个月销售移动平均值明显较低，进而抬高了存销比的数值。

  从35个城市的总体水平看，库存去化周期的数值基本“脱险”，即远离了2014年前三季度持续形成的高位水平。回顾2014年以来的存销比走势，可以看出，2014年库存去化周期经历了“倒U形”的走势，体现了各类救市政策效力在显现，进而使得住建部“千方百计消化库存”的目标得以更快的实现。到了今年2月份，存销比略有上升，但应理解为暂时现象。

  在限购政策取消、二套房贷政策放宽、央行降息等背景下，各房企和各城市的去库存速度仍有加快的空间。2015年多项政策频吹暖风，利好去库存速度的加快。比如说，2月5日和28日央行两次降准，以及李总理政府工作报告中提出支持居民自住和改善性住房需求，都会释放积极效应。预计3月份随着供需双方入市节奏的加快，各大城市去库存速度有望加快，部分去库存压力较好释放的城市，也将出现房价止跌反弹的迹象。

  附注：

  35个城市按一二三线城市划分如下：

  一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。