[易居研究院]近五年70城房价趋势报告

  26城二手房价跌回五年前，楼市赚钱效应明显减弱

  上海易居房地产研究院3月16日发布了《近五年70城房价趋势报告》。报告认为，70个城市中，有6个城市新建商品住宅价格已跌回到了五年前。同时，有26个城市的二手住宅价格已跌回到了五年前。

  易居研究院研究员严跃进表示，总体上看，随着央行降息政策的持续影响，以及此前限购限贷政策松绑效应的释放，这都会带来房价止跌反弹迹象的出现。在这样一个价格变动的走势下，供求双方的入市策略也会有所改变。对于重点城市而言，在市场继续看涨的预期支撑下，房价依然会有较明显的上涨。尤其是此类城市改善型和投资型的购房需求在积极释放，这会促使房价步入新一轮的上涨通道中。

  一、近五年70城房价总体走势

  （一）新建商品住宅价格指数走势

  2010年全国开始实行限贷，以及各大重点城市纷纷推出限购政策，使得房地产市场面临行政化的打压。到了2014年各大城市又纷纷解除此类政策。对于2015年而言，整体上面临了更为宽松的政策环境。对2010-2014年全国房地产市场价格走势进行分析，以及对相应的结构进行分类研究，有利于对整个房价走向有更清晰的把握。同时，反思2010-2014年的房价管理工作，对2015年的房价管理也会有新的启发意义。

  根据国家统计局公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对全国70个城市新建商品住宅价格指数走势进行分析，主要从三个指标进行研究：房价指数环比增幅曲线、同比增幅曲线和定基增幅曲线。

  从房价指数环比增幅曲线看，2010年的波动比较明显，到了2011年则开始出现明显的下滑。2012年下半年开始呈现复苏态势。从2013年3月份开始，该曲线总体下行，并在2014年8月达到2005年有此指标以来的历史最大跌幅。随后跌幅持续收窄，在2014年12月为0.4%。

  房价同比增幅曲线走势受环比增幅曲线的影响比较明显。从2010年开始，该曲线总体处于下行态势。到了2012年6月该曲线的跌幅最大，随后开始收窄并出现上行态势。越过2013年12月的高点后，该同比增幅曲线继续下行。在全国房价持续下跌的影响下，该曲线于2014年9月出现下跌，随后跌幅持续扩大。到了2014年12月该跌幅为4.5%。

  相比前面两条曲线的周期波动特征，房价定基增幅曲线的总体态势是增长的。其中，在2011年1月该定基增幅为3.3%，这意味着相比2010年全年的水平，2011年1月份70城新建商品住宅价格指数上涨了3.3%。随后该增幅总体上小幅上升，但到了2011年下半年则保持略微下滑的态势，这和限购限贷政策效力的释放有关系。不过从2013年1月份开始，该曲线的上升态势就比较明显。在2014年4月份达到了历史高位，即15.4%的水平。随后受市场降温的影响，该曲线略有下降，到了2014年12月份则为9.1%，其含义是2014年年末的房价相比2010年全年上涨了9.1%。

  （二）二手住宅价格指数走势

  对二手住宅价格指数的走势进行分析。从相关的曲线图可以看出，包括环比增幅曲线、同比增幅曲线和定基增幅曲线的关系基本和新建商品住宅的分析差不多。这里围绕定基增幅曲线进行重点阐述。

  从房价的定基增幅曲线来看，总体态势是增长的。其中，在2011年1月定基增幅为3.3%，这意味着相比2010年全年的水平，2011年1月份二手住宅价格上涨了3.3%。随后该曲线总体上小幅上升，但到了2011年下半年则保持略微下滑态势，这和新建商品住宅定基增幅曲线的走势基本一致。从2013年1月份开始，该曲线上升态势就比较明显。在2014年4月份达到了7.5%的水平。随后受市场降温的影响，该曲线有所下行，到了2014年12月份则为2.7%。其含义是，2014年年末二手住宅价格相比2010年全年涨幅为2.7%。

  （三）一二手房价格指数定基增幅曲线走势

  对一二手住宅价格指数的定基增幅曲线进行分析。在2011年至2012年，新建商品住宅和二手住宅的定基增幅差距并不大，当然新建商品住宅的增幅要略高于二手住宅。2013年开始，新建商品住宅的定基增幅曲线上升态势明显超过二手住宅，反映了此类住宅价格上涨的压力更大。到了2014年年末，两者之间的差距依然较大。

  二、近五年70城房价结构比较

  （一）一二三线城市房价指数定基增幅曲线走势

  根据国家统计局公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对全国70个城市房价指数定基增幅按一二三线城市分类进行分析。可以看出，三类城市在2010-2014年的房价走势基本一致。

  不过，在2011-2012年三类城市的房价指数定基增幅曲线基本粘合。到了2013年开始，一线城市的曲线爬升态势最明显，其次则是二线城市和三线城市。这反映了一线城市市场回暖的力度更大。到了2014年虽然三类曲线都出现一个下行态势，但依然处于高位。若从定基的角度看，三类城市房价在2014年12月份相比2010年全年分别增长了21.9%、10.5%和6.5%，一线城市的增幅最高。

  （二）东中西部城市房价指数定基增幅曲线走势

  根据国家统计局公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对全国70个城市房价指数定基增幅按东中西部分类进行分析。可以看出，三类城市在2010-2014年的房价走势基本一致。

  不过，在2011年三类城市的曲线走势一致，且增幅差异不大。而在2012年东部城市房价指数定基增幅值明显低于中西部城市，这和东部城市比如温州出现房价跌幅较大的态势有关。这也在一定程度上牵制了此类房价曲线的上涨。而中西部城市的曲线基本粘合在一起，在2013年出现明显上升，到了2014年则有所下滑。

  （三）七类地区房价指数定基增幅曲线走势

  根据国家统计局公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对全国70个城市房价指数定基增幅按地区分类进行分析。可以看出，七类城市在2010-2014年的房价走势基本一致。

  当然，从整个增幅的排序看，除了2011年较为粘合外，其余年份中七类城市排序略有差异。如果按照2014年12月份的排序看，则相应的增幅由大到小排序为：西北地区、华中地区、华北地区、东北地区、华南地区、西南地区和华东地区。这反映了不同区域之间房价的强弱程度不同。

  西北地区定基增幅之所以大，在于此类地区的样本城市主要是省会城市，并不包括地级市。另外西北几个省会的房价波幅小，尤其在全国下跌时其跌幅也偏小，所以定基增幅相对大。华中地区增幅比较大，这与郑州、武汉等几个重点城市人口快增、需求旺盛有关。相比来说，西南地区偏弱，比如重庆在房产税试点的过程下，部分高端物业的价格上涨态势确实受到了抑制。另外，从库存的角度看，西南地区库存压力较大，比如重庆、昆明、贵阳等，这也会抑制房价的上涨态势。而华东地区受浙江板块“沦陷”因素的影响，在七类地区中偏弱。

  （四）三大户型结构的房价指数定基增幅曲线走势

  根据国家统计局公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对全国70个城市房价指数定基增幅按户型结构分类进行分析。可以看出，三类户型结构在2010-2014年的房价走势基本一致。

  当然，从整个增幅的排序看，144平方米以上物业的增幅要小于90平方米及以下、90-144平方米的物业。而90平方米及以下的物业价格涨幅最高，这基本符合目前整个住房市场的实际情况。当然，若考虑到2015年改善型购房需求积极释放的因素，那么预计90-144平方米的物业价格上升态势会更明显，并缩小与90平方米及以下物业的价格增幅差距。

  三、近五年70城房价增幅排行榜

  （一）新房排行榜

  根据国家统计局公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对全国70个城市新建商品住宅的价格按定基增幅进行排序。这里选取2014年12月份的定基增幅值进行排名，即对比2010年全年的房价增幅大小的一个排序。

  增幅排行前10位城市分别为厦门（27%）、深圳（24%）、北京（23%）、广州（22%）、郑州（21%）、乌鲁木齐（19%）、上海（19%）、西宁（18%）、石家庄（16%）和岳阳（15%）。

  增幅排行后10位的城市分别为无锡（3%）、蚌埠（2%）、泉州（2%）、三亚（2%）、唐山（0%）、金华（-1%）、海口（-1%）、宁波（-6%）、杭州（-8%）和温州（-24%）。

  对比这样一类数据，可以看出，70个城市中，有6个城市的房价已经跌回到了五年前。而厦门、深圳等城市的房价增幅总体偏高，说明市场较火热。

  （二）二手房排行榜

  根据国家统计局公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对全国70个城市二手住宅的价格按定基增幅进行排序。这里选取2014年12月份的定基增幅值进行排名，即对比2010年全年的房价增幅大小的一个排序。

  增幅排行前10位城市分别为深圳（22%）、广州（17%）、贵阳（16%）、北京（15%）、上海（15%）、厦门（12%）、郑州（12%）、太原（12%）、乌鲁木齐（11%）和常德（11%）。

  增幅排行后10位的城市分别为锦州（-4%）、赣州（-5%）、泉州（-5%）、三亚（-6%）、杭州（-7%）、金华（-8%）、海口（-9%）、宁波（-10%）、牡丹江（-10%）和温州（-25%）。

  对比这样一类数据，可以看出，70个城市中，有26个城市的房价已跌回到了五年前。而深圳、广州和贵阳等城市的增幅总体偏大。

  四、房价走势总结及预测

  （一）五年期间房价调控效果值得肯定

  在70个大中城市中，包括唐山、金华、海口、宁波、杭州和温州等6个城市的房价都已跌回五年前的水平，甚至比五年前的水平还要低。对于杭州、宁波、温州和金华这样一类城市而言，过去民间资本充斥楼市，投资投机型的购房需求较大。随着实体经济渐趋疲弱，房价持续上涨态势终究难以支撑，因此定基增幅出现明显下滑。对于海口而言，近两年旅游地产行情并没有预期的好，也使得定基增幅出现下滑。唐山之所以房价偏弱，和高库存以及产业转型困难等问题有关。此类城市房价增幅的走势，在一定程度上说明楼市投资投机泡沫已戳破，楼市赚钱效应明显减弱。

  包括北上广深、厦门郑州等重点城市，人口导入速度比较快。尽管在五年期间房价略有波动，但总体上看，依然处于明显的价格上升过程中。此类城市未来房价看涨预期也比较强烈。

  （二）自住和改善需求获支持，相关物业价格容易上涨

  总体上看，随着央行降息政策的持续影响，以及此前限购限贷政策松绑效应的释放，这都会带来房价止跌反弹迹象的出现。在这样一个价格变动的走势下，供求双方的入市策略也会有所改变。

  对于重点城市而言，在市场继续看涨的预期支撑下，房价依然会有较明显的上涨。尤其是此类城市改善型和投资型的购房需求在积极释放，这会促使房价步入新一轮的上涨通道中。