[易居]70城房价全部跌回去年同期水平

  易居房地产研究院3月18日发布了《2015年2月份70城房价指数报告》。根据国家统计局3月18日公布的《2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,计算得知，2月份70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.5%，说明2月份部分城市和房企依然在积极降价促销。同时，2月份随着厦门止涨态势出现，70个城市均没有出现同比上涨的态势，这意味着2月份70个城市房价都已跌回去年同期水平。

  易居研究院研究员严跃进表示，3月份央行继续降息，购房者按揭贷款成本下降，市场成交将趋于活跃。同时房企融资成本也将小幅下调，这都会促使其主动调整定价策略。尤其对于扮演领头羊的一线城市和热点二线城市而言，房价上涨态势将趋于明显。而从部分城市来看，在“因地制宜，分城施策”的思路下，完全会出台更为宽松的楼市政策，在带动市场成交量上升的同时，也容易带来房价的上涨。

  一、春节淡季因素使房价依然下跌

  1．房价环比跌幅持平，但同比跌幅继续扩大

  易居房地产研究院根据国家统计局3月18日公布的《2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.5%，相比1月份并没有变化。这说明2月份部分城市和房企依然在积极降价促销，但降价促销力度并没有加大，维持1月份的水平。预计随着3月份市场成交量的上升，房价环比跌幅将继续收窄，进而止跌反弹。

  同时，同比跌幅6.0%，目前已出现连续六个月同比下跌的现象，且跌幅在扩大，相比1月份的水平增加了0.7个百分点。其原因是，受此前几个月持续性的环比下跌态势影响，房价下跌的累计水平比较大，进而使得越来越多城市面临房价同比下跌的态势。

  2．房价下跌的城市数量略有增加

  根据国家统计局的数据，与2015年1月相比，2月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个，持平的城市有2个。受春节假期效应的影响，房价下跌城市数量略有增加，但应该理解为暂时现象。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最大跌幅为1.3%。而在1月份最高涨幅为0.3%，最大跌幅为1.7%。这反映了2月份房价最高涨幅在收窄，但最大跌幅也在收窄。

  3.深圳扮演房价上涨的“领头羊”角色

  国家统计局数据显示，2015年2月份，70个城市中，深圳和赣州房价出现上涨，而武汉和泸州房价出现止跌。深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市，2015年1-2月份继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色。而房价环比下跌最快的城市是湛江，跌幅为1.3%。

  4.70个城市房价全部跌回一年前水平

  国家统计局数据显示，2015年2月份，70个城市中，厦门在同比增幅排行中位居首位。但相比2015年1月份增幅继续收窄，已出现止涨态势，即增幅为零。2014年下半年，房价同比下跌的城市数量总体处于增多态势，7-12月份分别为3个、19个、58个、67个、68个和68个。到了2015年1月份，下跌城市数量达到69个。到了2月份，随着厦门止涨态势出现，70个城市均没有出现同比上涨的态势，这意味着2月份70个城市房价都已跌回去年同期水平。从排行中可以看出，跌幅最大的三个城市为杭州、泉州和沈阳，分别为10.8%、9.2%和9.2%。

  二、城市分类中，三类城市房价均出现下跌

  根据国家统计局3月18日公布的《2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年2月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为-0.1%、-0.4%和-0.5%，而2014年1月份分别为0.0%、-0.3%和-0.6%。

  根据易居房地产研究院的库存报告，2015年2月份一线城市去库存周期为11.9个月，虽低于12个月的水平，但比1月份11.4个月略有上升，这在一定程度上使得房企具备降价促销的动力。二线城市的跌幅也在扩大。相比来说，三线城市跌幅略有收窄，这和此类城市返乡置业需求释放有一定的关联。

  三、二手房有9个城市价格止跌或上涨

  根据国家统计局3月18日公布的《2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市一二手住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年2月份，70个大中城市二手住宅价格环比跌幅0.4%，较1月份跌幅持平。与2015年1月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有61个，上涨的城市有5个，持平的城市有4个。这意味有9个城市房价处于止跌或上涨态势。环比价格变动中，最高增幅为0.3%，最大跌幅为1.2%。

  一二手房价格跌幅和1月份持平，说明房企、房东依然在采纳积极主动的降价策略，但并不愿意加大降价的力度，尤其对于二手房房东而言价格松动的意愿会更弱。一方面是因为春节假期效应的影响，适当降价能够对冲成交量下滑的风险。另一个则考虑到后续房价依然有上涨的态势，所以没有必要加大降价力度。

  四、两会后房价上涨概率加大

  自2012年6月份以来，70个大中城市房价连续上涨23个月。2014年5月份开始，房价指数出现环比下跌，6-8月份跌幅持续扩大，9-12月份跌幅持续收窄。到了2015年1月份，房价跌幅略有扩大，这和房企主动降价促销有关，应理解为短暂行为。2月份保持相同跌幅，说明受春节假期效应的影响，依然会有一定的降价空间。考虑到后续市场环境的持续宽松、成交量的上升，那么降价力度亦不会加大。部分城市和房企在3月份正积极酝酿涨价的策略。

  从五灯图分布来看，2014年70个大中城市房价逐渐从“合理”区间转向“偏冷”区间，进而位于“过冷”区间。2015年1-2月份房价继续停留在“过冷”区间，但一季度末脱离“过冷”区间的可能性较大。3月份央行继续降息，购房者按揭贷款成本下降，市场成交将趋于活跃。同时房企融资成本也将小幅下调，这都会促使其主动调整定价策略。尤其对于扮演领头羊的一线城市和热点二线城市而言，房价上涨态势将趋于明显。而从部分城市来看，在“因地制宜，分城施策”的思路下，完全会出台更为宽松的楼市政策，在带动市场成交量上升的同时，也容易带来房价的上涨。