[克而瑞]拿了商办地别愁 看这三家是怎么做的

  在行业飞速发展、企业快速扩张之下，市场供应难免会有脱节之处，尤其是商业、办公类物业。2010年限购后，房企们将商办物业作为新的“掘金地”，不少房企侧重以出售方式在商办物业市场上获利，这在短期内造成区域内大体量商办项目入市，导致多数城市陷入供过于求的状况。

  随着互联网的大风吹来，如今，商业物业的消化不仅仅可以靠出售、出租盈利，还可以搭上互联网的快车，寻找到适合自身的去化盈利方式！以下，我们总结目前最新的三种商办物业全新的打包方式，供业界参考。

  一是长期租赁住宅的运营模式，以You+长租公寓典型

  租赁是购房市场上很重要的需求来源。在自由市场上，除了购房以外，租赁是获取居住、经商或者办公场所的另一种方式。在我国，仍然还有部分群体由 于房价偏高而买不起房子，需要靠廉租房、公租房加以解决，租赁市场容量还是很大的，尤其是80、90后的夹心层，很多都是租房群体。

  住房租赁市场不仅容量大，且目前大多是以租房服务中间商联合私人住宅的供应模式，倘若房企携规模和品牌优势进入租赁市场，进行统一管理，并迎合 个性化的需求增添人性化的服务，通过提供优质服务可迅速将“小草”业务做成“参天大树”。这样一来，可形成另一种经营性利润的主要来源，更重要的是可利用 其闲置的商办物业转化为长租公寓，是一种去化闲置物业的有效途径。

  典型如You+长租公寓，它是一种介于酒店、住宅之间的中长期居住产品，服务于事业刚起步、对居住品质和配套服务有一定要求的85后人群。 You+长租公寓带着其“3不租”的特色面向市场之初，便吸引来许多目光，再到获小米创始人雷军投资之后，更是受到了万科地产、景瑞地产、时代地产等多家 房企青睐，并陆续与其达成战略合作。

  由此，我们认为，房企可利用闲置物业打造个性化服务的长期租赁模式，通过与You+、途家等第三方合作，可解决租赁客源来源、 服务以及后期运维等环节，达到比较稳定的盈利模式。最终，不仅能为房企消化闲置物业，并成为企业新的利润来源。但基于运营成本和风险的考虑，房企一般会选 择与第三方合作展开长租公寓的租赁模式，但也可能会面临合作违约风险、收益回收较慢等问题。

  二是提供差别化办公的短租办公服务模式，以SOHO3Q为典型

  随着国家不断出台支持创业的政策，创业团队不断涌现，引致了新一批商办物业的租赁需求。尤其是IT及服务行业的小微创业者对灵活的办公环境需 要，如在办公场所上要求一站式服务的办公硬件设施，在时间上有短期办公的租赁需求。因而个性化、差别化租赁的办公服务需求也由此诞生。

  相较于长租办公长期、稳定的盈利模式，短期办公由于客源流动性较大，不得不采取高附加值服务来换取利润。如潘石屹SOHO集团的SOHO3Q系 列，专门为短期创业、短期出差的流动人群提供短期租赁服务的办公产品。在服务选择上，租赁时间可短至一个月、甚至是一个礼拜，租赁场所可小至一个独立办公 室、一个办公桌。为提升短租办公产品的性价比，还推出O2O线上线下的移动办公服务，方便客户在线上完成预订、选位、支付等租赁环节，餐点、咖啡、复印打 印等办公服务也是一站式服务，最重要的是，其还强调创客们进行创业经验的交流，为创业者提供一定的创业指导。

  SOHO3Q是目前唯一家上线的短期办公租赁产品。经过上线三个月左右的运营，虽租金较高(在北京办公桌价格为800元/周/人，独立办公室价 格为1040元/周/人，比周边办公楼租金约高出2倍)，但依然还受到市场的欢迎。据悉，目前已营业的望京SOHO3Q已经满租，上海的SOHO3Q产品 入驻也达了百分之五六十。

  我们认为，以SOHO3Q的短租办公产品，不仅可较好地利用已有商办物业，有助于其去化办公物业，更是传统办公服务的一次升 级，将互联网服务深入结合到办公环节，开启真正的移动互联网办公模式。但该种模式由于租金较高，服务对象客户与办公区域选择较为局限，一般偏向于商务活动 较为频繁的北上广等发达城市。房企在开展此类办公项目运营上注意产品的定位与办公地域的选择要相对应。

  三是以产业孵化带动的创业空间模式，以优客工厂为典型

  创业空间在今年3月获得国务院的明确支持后，迅速引起市场极大的反响。如今，创业空间已形成以办公空间为载体，搭建互联网平台，打通创业者所需 的人力、资产等资源渠道，形成线上整合创业资源、线下为创业者提供服务的创业孵化模式。在北京、深圳等创业氛围活跃的城市正面临较大的发展机遇。

  截至3月下旬，北京市正式授牌的众创空间已达11家。4月，毛大庆发布“优客工厂”正式成立，规模伸展至全国北京、西安、烟台、上海等多个城 市。不仅如此，优客工厂已与万科、阳光100等房企达成合作。同时，王胜江、俞敏洪、盛希泰联合创立的洪泰创新空间也于4月正式成立，据悉，目前洪泰创新 空间有超过20家办公场地希望与其合作。

  我们认为，以优客工厂为代表的创业空间的产业孵化模式，后期若能较好的运作，可形成区域新的产业经济模式。从房企角度而言，这 是房企商办物业全新打包盈利的机遇。房企不仅可以利用一部分闲置物业加入创业空间的行列，助其去化，而且可利用该模式进行产业孵化后形成片区的人口集聚效 应，进一步引发新的住房需求，一举两得。由于该种模式主要依托于创业孵化资源和人才集聚，因此房企可携带房源合作加入，或者引入第三方专业团队来运维，重 在孵育创业空间的创客文化，打造区域人才的集聚效应，从而能带动项目的去化。