[克而瑞]房企布局“大金融”难度分析及7大优选

  近日，绿地金融再下一城，挺近东北，全资设立了黑龙江省绿地股权金融资产交易中心，而格力地产也于近日宣布将设立商业保理公司和小额贷款公司。目 前，众多房企纷纷宣布进军“大金融”领域，不一而足。仅仅商业银行方面，就有绿地(辽宁盘锦银行、锦州银行、上海农村商业银行)、恒大(华夏银行)、万科 (徽商银行)、泛海控股(民生银行)、越秀(创兴银行)、中天城投(贵阳银行、贵州银行)、新湖中宝(温州银行)等多家房企有了实际的参股动作。

  房企布局大金融至少有4个方面的好处，一是获取投资收益；二是有助于融资管理；三是拓展新战略业务，创造新盈利点；四是促进地产与金融的协同， 甚至实现产融结合循环放大。既然房企布局金融业务有这么多好处，各种金融牌照是不是多多益善呢？而进入这些金融业务的难度又如何？

  可以看出，银行、保险、券商等传统金融牌照的获取难度是很大的，而有些牌照甚至已经冻结发放，目前大部分房企声称布局的银行、券商、保险领域， 更多只是参股，获取的更多是投资收益而已，即使是所谓的单一最大股东，也并非就获取了实际控制权。以商业银行为例，目前商业银行的治理体系都相对成熟和规 范，即使最大股东也很难做到一家独大(何况一些房企的持股比例甚至连话语权都没有)。对于房企而言，除了作为股东获取投资收益，最多也就是获取一定的关联 贷款和业务合作便利。更何况从融资和业务合作上讲，相较于房企所持股的一些中小银行，还不如与大中型银行的合作效果更好。

  从另一个角度讲，房企布局大金融也没有必要像平安、中信、光大、华融等金融集团去追求金控全牌照，一方面是难度太大，成本太高，时间太长，另一 方面，有些牌照与房企主业的相关程度并不大，甚至跨度有点大，颇有舍本逐末的意味。房企布局金融业务，应更多考虑与自身主业的相互支撑与相互融合。为了实现拓展金融业务和产融结合这2个更为核心的目的，综合考虑难度和作用，我们认为房企布局以下金融业务更佳。

  1、保险：资金成本低，运作灵活，与地产结合紧密

  相对与银行和券商牌照，保险业务与实体产业的配合效果更佳，一是由于保险资金的来源成本很低，二是保险资金的投向限制较少，运作方式也灵活。不 论是国外的巴菲特模式，还是国内的复星模式，都是充分利用了保险业务的优势。而险资频繁围猎房企和踊跃拿地的背后也正体现了保险与地产的结合之紧密。从实 例上看，泰禾、阳光城参与设立海峡人寿便是良策，而房企若不能参控股保险公司，如碧桂园引入险资参股也是不错的选择。

  2、互联网金融：重大风口，模式多样，想象空间巨大

  互联网金融领域目前主要以第三方支付、P2P、众筹为主要代表(不计传统金融业务的互联网化)，运作方式相对灵活，且不论独立开展业务的前景， 就看与房地产领域的结合也颇为紧密。比如第三方支付与商业地产领域的结合(万达收购快钱)，P2P之于房产销售(“首付贷”)、社区理财(花样年)，众筹 的玩法则更为多样，如当代置业的众筹建房等，而万达的众筹产品“稳赚1号”更是直接成为一种融资工具。互联网金融的形态和模式远不止于此，未来的想象空间 依然很足，宜趁着监管尚不明朗时及时抢先布局。

  3、基金：轻资产利器，“用别人的钱干自己的事”

  “地产+基金”的模式已经被凯德和美国普洛斯成功实践过，对于持有型物业，通过基金持有物业，房企负责运作管理的轻资产模式已经被大多数商业地 产商、工业地产商所认可和实践。远洋地产、金地集团等房企也已经开展了地产基金的运作，而随着REITs的逐渐开放，房企基金化试水将更进一步。私募地产 基金设立的门槛较低，与地产业务的协同性较强，并且可以使房企获得多元收入，对于开发运营持有型物业的房企可适时布局。此外，投资、并购基金亦是值得房企 尝试的领域。

  4、金融资产交易所：金融资产集散地，与地产及其他金融业务互动显著

  在绿地设立贵交所、龙交所之前，很少人意识到金融资产交易所的能量。而热销的“地产宝”正是通过贵州省绿地金融资产交易中心挂牌的产品，通过该 产品便可为绿地自身的地产项目进行融资，若为其他企业进行融资还可以从中收取0.5%-2%的服务费。对于一些不良金融资产(债权、土地抵押物等)，绿地 还可以通过自己的品牌和开发能力进行改造、盘活和包装，再进行转让。并且，通过与阿里、平安等大平台的合作，能够将各类金融产品推向更广的受众和市场。此 外交易所还可以挂牌小贷资产收益权产品。综上，仅绿地的金融资产交易、小贷、开发三个业务就形成了良好的互动和循环。

  5、消费金融：卡位信用消费时代，与“大消费”布局协同

  信用消费全面到来的趋势势不可阻挡，银监会数据显示，截至2014年末，消费金融行业资产总计224.23亿元，贷款余额208.8亿元，实现 净利润4.66亿元，累计为135万名客户提供消费金融服务。当然，其中大部分是商业银行信用卡和消费贷款。对于非银行系，目前消费金融牌照已经发放9 家，阿里(“花呗”)、京东(“白条”)、苏宁(“任性付”)更是已经抢先一步，通过其独特的互联网优势和消费场景优势取得了初步成果。对于商业地产运营 商以及企图布局大消费领域的房企，同样拥有消费场景的优势，可以适时布局消费金融，卡位“大消费”产业。

  6、财务公司：集团内部银行，提高集团资金运作效率

  财务公司可以为企业集团内部成员筹资和融通资金，相当于集团内部银行。不仅可以吸收成员企业存款，也可以向成员企业发放贷款，此外还可以进行多 项资本运作，将大大有利于集团型企业内部资金的高效管理和利用。对于多元化的房企而言，多个板块间的资金管理能力和效率，将是提升企业竞争力的关键，设立 财务公司将大大提升房企战略格局。不过目前财务公司牌照的发放非常严格，一般仅有央企、大型国企和领袖民企能申请下来。

  7、小贷：门槛低，金融布局“学前班”

  小贷公司的设立门槛较低，对于想要拓展金融业务，获取新盈利点的房企可以一试。一方面可以利用房地产产业链上下游客户资源拓展市场(包括供应商 和其他小型开发商)，另一方面小贷与P2P平台的结合，可以实现杠杆限制和地域限制在一定程度上的突破。目前绿地已经在多地设立小贷公司，中天城投、格力 地产也有设立小贷公司的计划。

  最后，资产管理领域的力量也不容小觑，目前资管已经展现出比信托更为灵活运作方式，再加上与互联网的结合，将迸发出更多的可能。如“绿地地产宝 2期”便是绿地贵交所与平安汇富资产管理公司的联合之作。又如，此前被认为准REITs的中信华夏苏宁云创资产支持专项计划也是借用了华夏资本的资产管理 通道。但对于房企而言，直接进入到该领域开展资管业务较难，必要性也不大，但宜保持关注，争取合作。