[克而瑞]华发的地王年:疯狂后请回归理性

2015-07-07 10:50:26来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-07-07
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  2015年6月30日,华发股份在武汉再造地王,又一次成功吸引了眼球。而从去年华发首进上海以90%溢价拿下张江南区A1-05地块开始,华发似乎开始了一轮疯狂的高价抢地,尤其在今年上半年,在上海两度刷新当年总价地王,随后在武汉再次两度刷新单价地王。

 走出珠海:世界那么大,华发想去看看

  华发股份可以说是含着金钥匙出生的,亲妈是华发集团,珠海国资委直接控股,是珠海龙头国企,实力有目共睹。从华发的发展来看,也印证了这一点, 华发2013、2014年全年销售分别为84亿和86亿,而这其中华发总部珠海要占到58亿和57亿,意味着企业有近7成的销售贡献来自珠海。一方面来 看,说明企业根基稳固,为企业扩张能起到有效支撑;但从另一方面来讲,说明企业的扩张只实现了城市的增加,而没有更多的销售转化。

  截至13年,华发进入的城市有珠海、中山、斗门、包头、大连、沈阳、盘锦、广西地区,多数为三四线城市,而进入的二线城市中像沈阳本身库存高, 去化周期长,因此华发的扩张在一定程度上讲是缺乏一定质量的。所以,2014年以来,华发又进入了广州、武汉、上海这些城市,城市能级在不断提高。

 半年销售创新高,此轮扩张将为企业未来描蓝图

  在刚刚过去的上半年,华发股份以57.6亿的销售额入围房地产企业TOP100销售排行榜第68名,较去年同期多出17亿的销售额。销售给力+拿地不遗余力,华发的扩张势头正盛。

  土地储备量、质齐增。从2014年以来华发新增的境内土地储备达199万平方米,其中近80%的新增土储位于广州、上海、武汉三个城市,剩余土地则大都在大本营珠海,相比于企业之前所进入的三四线城市,土地的升值潜力大。

  销售规模可再有突破。广州、上海、武汉等项目区位价值高,未来如果转化成可售货量将是一笔不小的数字,将大幅度推升企业大本营之外的销售额。这一点上可能会很像之前阳光城这一类的闽系企业,以强扩张换取销售飞跃。

  企业知名度在行业攀升。每一次地王的诞生都是一次事件营销,华发在短短的一年时间里已经吸引了大量的行业关注度,而地王后续的开发、销售都会持续受到外界关注,这一点上无需任何广告费用,“地王”自然实现“广而告之”。

 强扩张后需要冷静思考,别让地王成负担

  华发在土地市场频频出手希望借此实现企业的扩张和规模扩大,是利于企业的好事,但是随之带来的问题也是华发必须时刻警惕的。

  地王条件多,开发难度相对较大。在华发取得的地王中不少地块都有着较多的附加条件,像上海闸北区市北高新园 区 N070501 单元 10-03 地块就有非常多的条件限制:住宅及办公规模均有比例限制、需配件人才公寓、配建5%建筑面积的保障房并移交给政府、配套社区商业需在出让年限内整体持有、 办公如需销售,最小销售单元不得小于整层。此外,武汉的江岸区青岛路片 ABCD 地块同样有住宅比例要求及商业自持要求,而且A、D两地块均涉及文物建筑,都给规划开发带来了诸多问题。

  地王资金沉淀成本高,考验企业资金链。地王从拿地到开发往往比一般项目周期长,资金支出相对较多而回流则较 慢,对企业资金链考验较大。根据华发公告,2015年上半年企业公告的借款已达90个亿,接近去年全年公共的97亿借款总额,而且借款周期均不超过三年, 最短的借款期限为一个月。2015年一季度企业的净负债率也进一步增加,负债过高必然会对企业持续扩张产生一定影响,未来如何平衡发展企业需要思考。

  综合来看,华发的大举进军一二线城市将给企业带来新一轮的增长,帮助企业真正实现全国化布局。但是连续拿地王背后的资金压力也需警惕,如果企业能够通过销售、财务手段等方式平衡发展和风险,我们还是有理由相信华发能走得更远。

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