[克而瑞]恒大资本地图：七个上市平台

  资本市场的“腥风血雨”似乎并未影响到恒大的分拆上市计划，继与腾讯共同入股马斯葛后，恒大旗下恒大淘宝足球俱乐部7月1日宣布即将挂牌新三板，而广州恒大淘宝也有望成为首支上市的足球俱乐部；2日，恒大又宣布旗下恒大文化也将在新三板挂牌。

  恒大对资本市场的野心不仅于此。按照恒大计划，除了恒大地产这一主要平台外，恒大或还将拥有七个多元化业务的上市平台。根据恒大的业务发展情况及同类企业运作方式，我们对这些平台的上市形式和未来盈利能力进行了梳理和猜想。

  恒大足球：计划登陆新三板

  我们在1月的报告中就曾提到，中国足球改革方案发布后，国家鼓励多元资本投入和通过资本市场发展壮大足球俱乐部，为房企旗下的足球俱乐部单独进入资本市场提供了想象空间。

  由于恒大在足球方面的投入一贯颇为大方，若能挂牌成功，将能减轻恒大的资金压力，并能进一步加强俱乐部的市场化程度。

  相比其他多元化业务，恒大足球的意义较为特殊，最大 的作用似乎在于提升整体品牌美誉度和知名度，因此若要作为独立上市公司，还存在一定问题待解决。根据恒大提供数据，13和14年，球队每年都会产生5亿元 左右的亏损，并且从今年1-5月数据来看，年底要扭亏难度较大。恒大计划挂牌的新三板尽管无需审批，不设门槛，对盈利等也无要求，但投资者必须500万元 起投。这意味着只有较为专业的投资者或机构才能参与投资，而这一群体对盈利等要求往往更高。

  不过同时，恒大足球挂牌后也存在一定的机遇。

  一方面，如果说俱乐部进入资本市场是中国足球改革的第一步，那么下一步很有可能便是改革足球赛事收益分配机制。电视转播将引进市场竞争机制，收看足球比赛转播从免费到收费将是大势所趋，房企有望通过出售电视转播权的收入盈利。

  另一方面，与阿里合作将带来互联网相关机会。作为互 联网巨头，阿里能为恒大带来线上技术支持，在了解客户体验和针对性产品设计上有丰富的经验。恒大足球表示，目前已成立互联网事业部，研究推出足球互联网金 融产品及其他相关产品，结合海量的球迷受众基础，通过互联网模式产生盈利。

  恒大文化：计划登陆新三板

  恒大文化的定位与万达院线类似，万达院线在中小板以 21.35元的价格发行后，连续12个涨停，目前(停牌)价格为244.09元，比发行价上涨了近1000%，可见资本市场对类似的上市企业颇为追捧。截 至2014年12月31日，公司拥有已开业影院182家，银幕1616块，全年共实现票房收入42.1亿元，观影人次1.02亿人次，市场占有率 14.2%，单银幕产出260万元。

  恒大与万达布局的城市能级相似，和万达院线规模相 比，恒大已规划批复的已建成、在建及准备建设的影城共171个、银幕1182块。其中，目前已开业影城25个、银幕174块；至今年年底，开业影城共53 个，银幕369块；至2016年6月30日，开业影城共95个、银幕663块；至2016年12月31日，开业影城共155个，银幕1083块。自 2017年开始，每年新增开业影城超过60个，新增银幕420块以上。

  若按万达的单银幕产出计算，恒大2016年的155家影城全部开业后，全年能获得的票房收入约为28.16亿元。

  社区O2O：香港借壳马斯葛

  恒大与腾讯共同以7.5亿港元认购香港上市公司马斯葛增发的新股，占认购完成后已发行股本75%，成为两大股东

  恒大此番与腾讯合作借壳，或是为了拓展社区O2O业务。这也是目前万科、中海、保利等大型房企都计划分拆并市场化运作的新板块。相较之下，恒大的优势在于：

  1，社区及业主资源最多。恒大布局范围最广，进入的城市最多，共170多个城市400多个社区，有370万业主，并且每年新增70万~80万人。既有开展社区O2O的基础，也可以便利地进行各个城市的商品采购和物流配送。

  2，多元化业务的整合。恒大健康正在发展的医疗美容业务已经在与社区业务相结合；恒大旗下的乳业、粮油、矿泉水等均能够通过社区O2O的渠道进行销售。

  3，腾讯带来的客户资源。腾讯拥有的客户资源不言而喻，尽管与多家房企均有合作，但都仅仅是签署战略协议，采用股权合作的还是首次。对此自己投资并参与经营的公司，腾讯将更好地提供客户资源和技术支持。

  商业地产：REITS

  恒大的商业项目亦有登陆资本市场的计划，有可能通过房地产信托投资基金(REITS)的形式在香港上市，参考标的是越秀旗下的越秀房托。

  根据恒大2014年报，全年投资物业(商业和停车位)租金收入1.44亿元，总价值618.57亿元，全年增值93.92亿元；竣工的商业物业价值142.95亿元，在建商业物业价值121.54亿元。

  在国家鼓励金融改革创新的大背景下，绿地、万科和万达均利用了政策便利，发行了融资作用的新型金融产品。对于同为房企龙头的恒大来说，可以选择的REITS路径包括等待国内通道重启，或是盈利达到预期后登陆香港。

  海花岛：REITS

  海花岛是恒大在海南儋州的岛屿整体开发项目，由三个独立的离岸式岛屿组成，规划填海面积约8平方公里，是恒大房地产战略的重点。

  恒大计划投资400亿元，在海花岛上打造28种业态526个项目，拥有酒店群、国际会议会展城、博物馆集群、主题乐园、海洋世界、水上乐园、环球影视基地、温泉城、文化娱乐城等。

  从已公开的业态来看，海花岛内似乎并不包含大量住宅，无法通过住宅销售来回笼资金，而是赚取租赁运营管理收入，长发周期较长，同样有可能采用REITS方式上市。

  快消品：香港借壳上市

  许家印在业绩发布会上表示，计划三年内将矿泉水业务分拆上市。同为快消品的粮油和乳业有可能同时作为一个整体，通过借壳方式在香港上市。

  2014年，恒大在这三大产业共投入48.9亿元。 按照恒大计划，2015年矿泉计划销售40亿人民币，粮油计划销售25亿人民币，乳业计划销售5亿元人民币。根据行业情况保守估计，矿泉水、粮油和乳业的 净利率将在20%以上，高于恒大的房地产主业。若恒大定下的销售目标顺利完成，2015年多元化业务将能为恒大带来约14亿元的净利润。

  大健康：香港借壳新传媒

  恒大健康是恒大通过借壳新传媒获得，为旗下大健康业务的上市平台，四个业务领域包括互联网社区医院、新型国际医院、医学美容及抗衰老和养老产业。

  恒大互联网社区医院与美国内布拉斯加大学医学中心、南方医科大学及附属医院、广州医科大学第一附属医院联手，平台上共有世界各地的1200名医生、教授，提供疾病预防、私家医生、远程会诊、网络医疗、健康体检等医疗健康管理服务，并与社区养老中心结合。

  医学美容是与韩国原辰医疗美容集团合资成立医院，致力开展美容咨询、整形、皮肤管理、抗衰老管理和口腔美容等热门医疗美容项目。

  新型国际医院是恒大计划与哈佛附属布莱根医院将共建，已在广州、三亚、深圳三地实地考察并会谈。

  结语：综上，我们认为，除了拓宽融资渠道、减轻资金压力外，恒大通过分拆，或能够解决资本市场对其主业平台“不务正业”的质疑，以及因估值困难而被低估的问题，便于将企业规模进一步做大，整合业务加强联动，以达成许家印对恒大集团进入世界500强的目标。