[中房研协]政策效应递减 房地产行业数据全面下滑

  ---2015年1-10月房地产行业数据点评

  11月11日，国家统计局发布了2015年1-10月份全国房地产开发和销售数据。房地产市场继续调整，房地产开发投资增速回落幅度收窄，全国商品房销售增速略有回落。

  一、房地产开发投资增速回落幅度收窄

  2015年1-10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。  

  点评：从总开发投资和住宅开发投资同比数据来看，投资增速继续下滑，但是幅度有所下降。房地产投资增速延续低增长基本符合预期，但较为疲弱。主要还是受到基数效应影响。一方面，土地购置面积维持在低位是导致房地产开发投资持续下滑因素；另一方面，三四线市场库存压力大，销售投资传导不畅，使得开发企业在市场上投资极为谨慎。

  二、新开工面积负增长态势加剧，符合去库存的调控基调

  1-10月份，房屋新开工面积127086万平方米，下降13.9%。其中，住宅新开工面积87753万平方米，下降14.7%。  

  点评： 1-10月新开工累计面积同比下降13.9%，住宅同比下降14.7%，同比降幅较1-9月分别扩大1.3、1.2个百分点。新开工走势从年初就一直处在低位徘徊，但并不影响未来市场发展。主要基于三方面判断：从市场供求来看，若将新开工规模近似看作新入市项目总量，那么对比成交数据来看，前十月房地产供求比为1.34，仍处于供过于求的范围；从政府调控的角度来说，当前市场仍以去库存为主；从企业投资角度来看，低迷的新开工符合企业在市场上投资动作的谨慎预期。因此总体来看，新开工降幅缩减短期内难度较大，近期一二线城市的投资火热也难以拉动总体新开工。

  三、房地产销售同比增速放缓

  1-10月份，商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。其中，住宅销售面积增长7.9%，办公楼销售面积增长13.4%，商业营业用房销售面积增长1.5%。商品房销售额64790亿元，增长14.9%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅销售额增长18.0%，办公楼销售额增长19.2%，商业营业用房销售额下降2.2%。  

  点评：商品房销售数据放缓，统计局将其归结于三方面因素。第一，在前期政策刺激下，改善型需求集中释放，大户型以及豪宅销售较好，随着政策边际效应减退，以及需求过度释放后，刚改依旧成为市场主力。第二，一二线重点城市销售是全国的稳定器，大部分三四线城市销售下行则拖累整体销售增速放缓。1-10月份，非重点城市商品房销售面积增速比1-9月份回落0.4个百分点，而重点城市商品房销售面积增速与1-9月份持平。第三，是基数影响。去年10月份当月销售面积下降1.6%，降幅比9月份大幅收窄8.7个百分点，使得今年1-10月份基数比1-9月份明显上升。

  四、商品房待售面积持续增加

  10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加57万平方米，商业营业用房待售面积增加708万平方米。  

  点评: 10月末商品房待售面积持续增加，包括住宅、办公楼、商业营业用房的待售面积都有所增加。当前的非重点城市销售仍处下行，拖累整个市场的库存去化周期，再加上前期投资和建设规模的高速增长，待售面积持续增加。预计未来非重点城市在货币安置化、公积金异地贷款等政策下，去库存脚步会逐渐加快，待售面积持续增加的现状能得以缓解。

  五、土地购置面积降幅有所收窄

  1-10月份，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%，降幅与1-9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。  

  点评：10月末，土地市场略有回温，受年末补库存影响,10月土地市场小幅回温,但整体依旧平淡,单月购地面积环比回升10.3%,同比下降33.8%。整体来看,目前一线城市地价高企、三四线库存高位,且本轮成交回暖已持续超过一年,需求存在透支的可能,从拿地端和开工端均难以支持后续投资的回升。

  六、到位资金同比增速稳中有升

  1-10月份，全国房地产开发企业到位资金101566亿元，同比增长1.3%，增速比1-9月份提高0.4个百分点。

  其中，国内贷款17097亿元，下降3.6%；利用外资242亿元，下降50.6%；自筹资金40538亿元，下降4.0%；其他资金43690亿元，增长9.8%。在其他资金中，定金及预收款25458亿元，增长5.1%；个人按揭贷款13059亿元，增长19.9%。  

  点评：1-10月，开发商到位资金同比增速较1-9月有所上升。从资金结构来看，国内贷款、利用外资和自筹资金增速都有所下降。受成交回暖影响，加上央行屡次降息降准，房贷利率已至十年新低，个人按揭贷款增速持续上升，定金及预收款也有所增长。

  成交回暖叠加投资收缩,加上中票、公司债等融资手段的放开和持续的降准降息,行业资金状况有望持续好转。

  （本文来源：中房研协 测评研究中心 克而瑞研究中心）