[克而瑞]北京五环内近3500亩土地的“壕” 哪家房企这么牛？

  今年以来，北京土地市场的争夺可谓愈演愈烈，面临节节攀升的地价，房企纷纷抱团组成“财大气粗”的联合体频频拿下高价地，仅11月北京成交的17宗 地块中就有6宗为区域单价或总价地王。在这近乎于疯狂的地王游戏中，本土国有控股企业——金隅则表现得相当淡定，据CRIC监测，2015年其在京仅新增 一幅顺义区后沙峪镇的商住地块，总价为18.5亿元，折合楼板价12990元/平米，溢价率仅为30%。而且以其2014年合约销售面积147.35万平 方米来推算，当年总土储516.49万平米的消化周期也不过3.5年，土储不充裕、拿地不积极，金隅的葫芦里究竟卖得是什么药？

  是受限于现金债务，金隅拿不起吗？

  老牌京企“不差钱”，增发配股助融资

  依据金隅三季度披露的季报来看，净负债与资本比率为85%，压力并不大；债务结构也有了改善，长短期债务比由2014年的0.89上升至 2015年三季度的1.04。仔细分析其偿债指标，发现最大的问题依旧集中在现金方面，虽然现金量实现了小幅上升，但现金短债比依旧是0.57，考量到北 京地价，房企拿地也的确会有点“压力山大”。不过参考其近期的募资情况，我们对金隅的现金流还是持乐观预期的。

  9月以来，金隅股份在融资方面动作频频，共计5笔募资获批，其中3笔分别为100亿短期融资券，50亿中期票据和50亿公司债，总计达到200 亿元来补充现金；若一年内如期发行，加上这部分资金，其现金短债比将达到1.53，完全可覆盖短期债务。此外，12月7日其非公开发行A股股票，募资47 亿正式完成，这也意味着又一笔现金入账。(注：还有1笔为100亿超短期融资券，因其偿还期限在1年内，故所募资金暂不作为偿还短期债务的可用现金)

  事实上，早在2009年7月和2011年3月金隅就分别在港股和A股上市，打开了双融资渠道；就借贷成本而言，中长期均可保持在5%左右的利率水平，可以说只要其想拿地，资金方面基本问题不大。

  是盈利空间收窄，金隅准备转向吗？

  房地产业务毛利率较高，发展势头强劲

  金隅早在上市伊始就在招股说明书中披露，公司分为水泥及预拌混凝土、新型建材与商贸物流、房地产开发和物业投资及管理这四大板块板块，通过其历 年各项业务的毛利率比较，我们不难发现物业投资及管理和房地产开发这两项业务一直处于遥遥领先的地位，虽然2014年房地产行业面临盈利空间收窄等诸多问 题，但是2015年中期金隅在这两项业务的毛利率依旧分别达到了64.88%和45.29%，发展势头强劲。

  同时，通过比较其2012年至2014年各项业务的营收情况，我们也能明显看出房地产开发板块在金隅业绩贡献中起到了不可或缺的作用，从 2012年的109.35亿元至2014年的155.37亿，复合增长率达到了12.42%，远远超过了水泥及预拌混凝土和新型建材与商贸物流板块，金隅 并没有压缩房地产业务的动机和需求。

  是拿地条件严苛，金隅害怕了吗？

  保障房建设经验足，苛刻条件无压力

  要想在北京等一线城市拿地，配建保障房是个不小的考验，而对于金隅而言，这块业务可谓轻车熟路，作为开发最早、项目最多、体系最全的保障性住房 开发企业，其在招股说明书中就曾披露，2009年5月31日，其旗下便有7个保障房开发项目(金隅美和园、金隅丽景园、双惠居住区、建欣苑、建东苑、朝阳 新城及金隅嘉和园)，占当时总开发中总建筑面积的40.2%。时至今日，金隅在这块市场优势依旧不容小觑，2014年，其保障性住房的营收达39.15亿 元，占其房地产开发总营收的25%。值得一提的是，自北京住建部2013年10月22日发布推出自住型商品房以来，金隅的两个自住型商品房项目汇景苑和汇 星苑均于2014年开盘，累计分别推出了3400套和1882套房源，目前已全部售罄，火爆程度可见一斑。

  对比其历年合约销售面积的产品属性分布来看，虽然保障性住房占比在逐年递减，至2014年仅达到12%，但与许多缺乏保障房建设经验的外来房企相比，金隅已经占有明显的优势。尤其在寸土寸金的北京，保障房建设可以算是金隅每年一笔可预期的稳健资金流入。

  事实上，对于金隅而言，在竞争日趋激烈的北京市场中，除了要发挥其保障房的优势之外，丰富产品线也是至关重要的。近期其也高调推出了高端住宅项目金玉府，力图寻求更多的盈利空间。

  原来，不拿地的理由很简单，金隅自己就是北京潜在“大地主”

  近3500亩工业用地待转化

  由于金隅前身为北京市建材工业局，早期便通过划拨取得了较多的工业土地。其招股说明书就曾公示，公司拥有或持有或占有116幅占地总占地面积约617.5万方的土地，主要集中在京津冀区域。其中北京五环内工业土地规模约233.20万平米(约3497.97亩)。 

  2013 年10 月，“京七条”颁布，明确提出除了官方供地途径之外，北京将鼓励有关单位将自有用地用于开发建设自住型商品住房，或将在途项目转化为自住型商品住房。这为 金隅存量工业地提供了广阔的应用前景。加之《北京市2013-2017年清洁空气行动计划》的出台，明确提出在京五环内的污染企业需在2017年全部搬 出，鉴于土地转换用途成本只为几千元人民币每平方米，金隅若能将庞大的工业用地转化，将有望成为拥有核心地块的北京“大地主”。而从政府获得审批的时间快 慢将成为其提升竞争力的关键。