[易居]一季度豪宅热高烧不退 一线城市成交量大增1.5倍

  一季度一线城市单价6.2万元以上豪宅（别墅+高端公寓）成交5791套，同比增长超1.5倍，占整个商品住宅成交量的5.8%；一季度豪宅成交均价同比增长放缓；一季度深圳豪宅成交套数同比大涨330%，同时，成交均价也是深圳领涨；一线城市豪宅套均面积166平方米，环比上升3.8%，同比下降15.7%。此外，本报告还整理了一线城市豪宅成交量TOP50楼盘和成交均价TOP50楼盘具体成交情况。

  一、一季度豪宅成交量同比超1.5倍

  2016年一季度，一线城市豪宅成交5791套，占整个商品住宅成交量的5.8%，环比下降25%，同比增长151%。当季商品住宅成交100081套，环比下降22.8%，同比增长46.8%。环比来看，春节因素加上供应不足，成交量出现下滑。

  同比看来，成交量持续快速增长，原因较多，主要可归结为：第一，整个楼市复苏的大环境，带动了高端改善性需求积极入市；第二，相对有限的投资保值渠道，使得居住类不动产物业备受青睐，尤其是供应极其稀缺的一线城市的高端住宅产品；第三，较低的基期值，进一步放大了增长比例，使得成交量同比增幅创近9个季度新高。

  总的来说，上海和深圳3月底出台了限购和信贷收紧的措施，考虑到限购和信贷收紧的效应接下来将逐渐释放，高端改善性供、需方都在逐步减少，退烧是必然的趋势；但是基于一线城市资源的稀缺性，加上当前投资可选择余地较少的情况下，豪宅市场的热度还将散发余温，未来的需求可能更为温和。

  二、一季度豪宅成交均价同比增长放缓

  2016年一季度，一线城市豪宅成交均价8.3万元/平方米，环比增长8.5%，同比增长18.5%，比上个季度回落1.7个百分点。当季全部商品住宅成交均价同比上涨30.7%，明显快于豪宅增长幅度。豪宅均价涨幅相对较小，一方面与其基期值有关；另一方面也与自身增长动力高度相关。

  三、一季度一线城市豪宅成交量排名

  2016年一季度，一线城市豪宅有成交记录的楼盘222个，相比四季度247个，减少了10.1%，主要源于春节期间，加上人大政协两会召开，面对房价上涨的舆论压力，政府相关部门限制了部分高端楼盘预售证的发放，使得可售房源不足，成交项目数量有所减少。

  在一季度一线城市豪宅成交量TOP50的排名中，北京、上海、深圳分别为276套、2358套、2142套，无广州项目，上海、深圳两地项目成交占比超94%。广州成交量最高排名在第74位，为天河区珠江新城的汇悦台项目，成交14套，合计4526平方米。

  一季度，成交量前十的项目仍然被上海、深圳包揽，合计成交2182套。成交量大的项目，很多都是大盘项目，分期加推。如成交排名前三的瑞安瑞虹新城（上海虹口区）加推的是第六期，基本上开盘即售罄，成交了304套，合计金额超过30亿；宝能城（深圳南山区）和尚海郦景（上海浦东新区）都是首期推盘，由于前期蓄客充足，也是开盘即售罄，两个项目分别成交了302套和242套，成交金额分别为17亿和28亿，两楼盘后续预计还有多次加推。

  四、一季度一线城市豪宅成交价排名

  2016年一季度，一线城市豪宅TOP50的成交均价排名中，北京、上海、广州、深圳项目成交均价分别为11万元/平方米、11.5万元/平方米、9.3万元/平方米、10.2万元/平方米。成交记录中，均价超过10万元/平方米的楼盘超过28个。一季度，一线城市豪宅项目成交均价前十名被北京上海包揽，前三名更是被上海独占，成交均价都在16万元/平方米以上。

  从单个楼盘来看，上海涨幅较大的楼盘有华侨城苏河湾、恒盛尚海湾豪庭等，成交均价由去年同期9.2万元/平方米、7.7万元/平方米分别上涨到14万元/平方米、12.3万元/平方米，涨幅分别为58%、52%；北京涨幅较大的楼盘有合生•霄云路8号、泰禾•北京院子等，成交均价由去年同期9.6万元/平方米、6.8万元/平方米分别上涨到13.7万元/平方米、10万元/平方米，涨幅分别为43.2%、47.2%；此外东山墅楼盘环比涨幅9.9%，涨幅也是相当惊人。广州珠江璟园楼盘涨幅较大，由去年同期5.1万元/平方米上涨到7.4万元/平方米，涨幅超过44%；深圳汉森吉祥龙花园楼盘同比涨幅39.7%，宝能公馆楼盘环比涨幅超过6.1%，涨幅也是比较大。

  总的来看，四个一线城市顶级豪宅中，上海单个楼盘涨幅相对较大，而北京涨幅较大的楼盘数量较多。

  五、一季度深圳豪宅成交套数同比大涨330%

  2016年一季度，成交均价6.2万元/平方米以上楼盘中，北京豪宅成交536套，占北京全部商品住宅成交总套数的2.7%；上海豪宅成交2932套，占上海全部商品住宅成交总套数的8.5%；广州豪宅成交56套，占广州全部商品住宅成交总套数的0.2%，属于城市顶级豪宅；深圳豪宅成交2267套，占深圳全部商品住宅成交总套数的13.3%，豪宅占比较大，可认为部分普通商品住宅豪宅化。

  环比增长来看，因春节因素以及2015年四季度增长较快，出现部分回调。同比来看，四个一线城市表现出一定的差异，北京和广州延续之前的下滑态势，降幅分别为7%和38%；同时，上海和深圳增长依旧非常迅猛，增幅分别为163%和330%。深圳豪宅成交面积持续大涨的几个特殊原因，一是投资投机购买群体占比较高，一部分通过众筹、首付贷买房；第二个因素是供应的相对稀缺性；第三，价格涨得快，导致更多在售和开盘项目豪宅化。

  一季度豪宅成交结构中，上海成交套数占比50.6%，比2015年四季度下降0.3个百分点，依旧超过半数；深圳占比有所上升，从2015年四季度的38.9%上升到当前的39.1%。

  六、一季度深圳豪宅成交均价领涨

  2016年一季度，北京、上海、深圳三个一线城市豪宅成交均价比较接近，成交均价约8.3万元/平方米。广州均价为7.7万元/平方米，低于其他三个一线城市，主要原因是广州房价整体相对其他三个城市较低。

  从各城市涨幅来看，深圳领涨，环比增长10.4%，同比增长44.3%。很多中端豪宅项目涨幅较大，如南山区华润城项目，去年同期4.9万元/平方米，2016年一季度上涨到7.3万元/平方米，同比上涨48%；南山区山海韵项目，去年四季度5.9万元/平方米，2016年一季度上涨到8万元/平方米，环比上涨35.1%。

  七、一季度一线城市豪宅套均面积约166平米

  2016年一季度，一线城市豪宅套均面积166平方米，环比上升3.8%，同比下降15.7%，四个一线城市广州同环比保持较高增长。当前豪宅仍然延续以下发展趋势：户型面积不需太大，除了关注产品本身的硬件设施外，对小区内外的公共配套考虑也越来越多，科技含量高、生态环境好、教育资源丰富、高智能等等很多都是当前豪宅的标配和卖点。如融创滨江壹号院的五星级度假酒店式落客区、单元里的业主会客厅、风雨连廊，九龙仓滨江壹十八的智能家居系统，翠湖天地隽荟艺术品级别的家居用品等等。

  八、结语

  从市场角度来看，楼市正在复苏，豪宅作为其中一类居住产品，必将随大势而行，加上投资投机需求比例增大；但与此同时，过往年份积压的需求释放已持续了一段时间，产品本身供应也比较有限，再加上成交量最大的上海和深圳已采取限购和信贷紧缩措施，预计二季度成交量会有所下滑。

  从产品本身上说，居民收入的增长，住房市场化发展十几年催生的大量置换和改善需求，以及居民对高品质生活的诉求等等，都为豪宅市场带来了强大需求动力。应该说，此轮豪宅市场的火爆行情有其内在动力和合理性，未来依然存在一定的成长空间。

  数据来源：CRIC、易居研究院

  执笔人：易居房地产研究院研究员 谢金龙