[第一太平戴维斯]北京零售市场进一步向城市外围拓展

  10月11日第一太平戴维斯在北京平安国际金融中心召开第三季度媒体发布会，对第三季度华北区物业市场进行回顾和展望。

  北京甲级写字楼市场

  2016年第三季度，北京甲级写字楼市场共迎来三个项目入市，合计带来21.2万平方米新增办公面积。至此，全市甲级写字楼存量达到976万平方米（含自用面积）。

  2016年第三季度，全市甲级写字楼空置率进一步上涨至4.9%，环比上涨0.5个百分点（含自用面积）。一方面，新增供应空置率相对较高，推高市场平均水平。另一方面，CBD及周边写字楼业主对引进P2P等新兴互联网金融公司继续持谨慎的态度，更有部分业主主动调整此类租户以减少运营风险，这导致区域内入驻率短期内继续有所下滑。

  2016年第三季度，全市甲级写字楼租金达人民币每平方米每月337.8元，环比微降0.2%。部分品质较高、空置面积较少的项目仍能保持良好的租金表现。但与此同时，部分业主拟通过提供更多租金折扣的方式引进大中型租户以吸纳空置面积及寻求租户稳定性，这在一定程度上影响了整体租金的表现。

  市场预测

  由于部分原定2016年内入市的项目推迟交付，预计2016年第四季度，北京甲级写字楼市场还将迎来一个新增项目入市，带来4.7万平方米办公面积。

  尽管快速发展的第三产业，包括金融服务，IT及高科技，以及专业服务等将继续成为北京甲级写字楼市场的活跃需求，但企业在寻求扩张时将会越发谨慎并对成本更加敏感，或将导致租赁活动进一步减弱。在此情况下，市场整体空置率或将于年底继续迎来微幅上升。

  CBD及周边区域部分写字楼业主为吸引优质租户将继续采取灵活的租金政策，受此影响，区域租金表现将有可能继续有所下滑。但新增供应较高的租金水平加上非核心商务区的进一步成熟将令整市场平均租金基本平稳或小幅上涨。与此同时，新兴的区域将有可能出现更多的升级和搬迁的需求，传统商务区和新兴商务区之间的差距将会进一步缩小。

  北京零售市场

  2016年前八个月，北京市社会消费品零售总额录得6,784亿元，同比上升4.3%，增速较上半年的3.8%继续回升。网络零售额继续强劲增长势头，同比增幅达12.1%。

  2016第三季度市场共有两个购物中心落成开业，带来29.4万平方米新增供应，并令全市中高端零售面积存量达到1,157万平方米。

  新开业项目均实现高入驻率，加上超市、专业市场等大型零售商和其他大面积体验型业态扩张积极，推动全市中高端购物中心入驻率环比微幅继续上升0.4个百分点至94.9%。

  位于非核心商圈、由经验丰富的开发商运营的区域型购物中心表现良好，支撑全市中高端购物中心首层平均租金继续上涨至每平方米每月人民币916.2元，环比微幅上升0.3%。

  市场预测

  预计2016年内，北京还将迎来五个中高端零售项目入市，新增约68.3万平方米零售面积，新增供应将主要集中在非核心商圈和近郊，将作为良好的配套设施满足来自周边快速发展的住宅小区的消费需求。但由于所处地段居住或商业氛围有待成熟，部分项目存在推迟的可能性。

  尽管由万达、绿地等品牌开发商运营的新项目预计将实现较高的入驻率，其他新项目空置率或将高于市场平均水平，并令市场整体空置率于2016年底有所上升。

  核心商圈的优质项目和非核心及近郊的区域型购物中心预计将持续赢得良好租金增长势头，但部分新兴商圈的社区型项目可能将更着重引进聚客能力较强而承租能力相对较低的体验型业态以提振人流，因此市场整体租金增长势头或将进一步放缓。

  预计未来几年内，零售商将保持积极的扩张态势。国际品牌会继续将核心地段的物业作为进驻北京市场的首选。而随着基础设施建设的完善，城市外围的零售物业可达性将有明显提升，预计亦将吸引更多的零售商入驻。

  北京住宅租赁市场

  2016年第三季度，北京高端服务式公寓市场没有新增供应入市，市场总存量保持在5,970套。

  万国公寓已于近期宣布停止接受新的租户入住，并预计将于2016年底完全退出租赁市场。

  2016年以来三个服务式公寓项目的退市令市场竞争有所缓解。同时，旅游旺季所带来的旅游散客需求，以及跨国公司、尤其是汽车行业的项目外派人员租赁需求有所增加，令服务式公寓入住率录得明显提升，环比上涨2.1个百分点至86.0%。

  增长的租赁需求令业主议价能力有所增长，大部分业主得以提高报价，这亦令第三季度服务式公寓租金环比继续上涨2.1%至人民币每平方米每月209.4元。

  国内租户需求旺盛，拉动高端公寓租金继续上涨，录得每平方米每月人民币153.6元，环比上涨1.7%。

  第三季度，高端别墅市场受季节性影响租赁需求活跃，租金有所回升，至人民币每平方米每月117.2元，环比上涨0.7%。

  市场预测

  2016年第四季度，位于朝阳区达美中心的奥克伍德服务式公寓将进入租赁市场，预计带来171套租赁单元。此外，盈科中心亦将预计于2017年上半年完成改造后入市。新增供应将进一步提升市场平均水平并满足活跃的市场需求。

  新增供应将增加市场竞争，加上市场传统淡季期间新增租赁需求将相对有所减弱，因此预计2016年第四季度住宅租赁市场整体空置率或将有所上升，租金增幅有所放缓。

  由于住宅销售价格持续攀升，预计未来还将可能有部分服务式公寓项目因转为散售而退出租赁市场。

  北京住宅销售市场

  一手住宅整体市场

  2016年第三季度，尽管一手住宅供应量较第二季度回落，下降7.0%至102.4万平方米，但受活跃的需求推动，住宅成交量较上季度有明显回升，环比大幅上涨19.1%至179.5万平方米。销售价格指数则继续保持强劲的上涨态势，截至8月末，环比上涨7.4%，同比上涨23.0%。

  一手住宅高端市场

  2016年第三季度，高端住宅市场继续迎来集中供应，共7个高端公寓项目和6个高端别墅项目取得预售许可证，分别带来1,292套和215套新增供应。

  同期，高端公寓成交量环比上涨43.6%至784套。同时，高端公寓成交均价亦迎来显著上涨至人民币每平方米93,700元，环比上涨8.6%。高端别墅成交量环比有所回落至422套，环比下滑12.8%，但高端别墅成交均价环比大幅上涨7.6%至人民币每平方米61,600元。

  北京市土地市场供应依旧稀缺，本季度内未见住宅用地成交。

  市场预测

  为抑制房价过快上涨，北京市政府于9月30日发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（简称《措施》）。主要内容包括：施行差异化信贷政策，提高首套房首付比例至35%以上，二套房首付比例至50%以上；进一步加大住宅用地供应力度、加快自住型商品住房用地供应；试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施等。措施旨在增加房地产市场有效供应，优化供应结构，强化交易管理，预计将对住宅销售市场产生全方位的影响。

  除投资需求外，限购政策的出台亦将令刚需和改善型购房需求在短期内受到明显抑制，预计第四季度市场成交量将有明显回落。新政亦将影响市场整体开发商的信心，加上2016年以来宅地供应有限导致纯新盘供应有所放缓，在此情况下一手住宅供应量亦有可能继续回落。

  尽管政策预期影响明显，但为冲刺年终业绩，部分开发商可能会加快推盘节奏，并在价格上有所优惠以促进成交。这在一定程度上可能对住宅销售市场起促进作用。

  供需两侧均受到影响的情况下，预计第四季度一手住宅市场的成交价格上涨幅度或将有所放缓。

  北京销售与投资市场

  2016年第三季度，北京甲级写字楼资本值基本保持稳定，人民币每平方米74,900元。同时，甲级写字楼毛收益率继续收缩0.03个百分点至5.40%。

  2016年第三季度，受机构投资者和各类开发商积极寻求投资机会推动，大宗投资市场成交活跃。季内共录得8宗大宗成交，成交总价达104.8亿元。

  在经历第二季度市场的火爆之后，写字楼一手散售市场本季度有所回落，成交面积达38.9万平方米，环比下降44.7%。同时，总成交金额亦环比比回落41.9%至113.8亿元人民币。

  2016第三季度，北京土地市场供应仍保持低位，仅有七幅土地供应，同期，仅3幅地块成交，成交总金额达92.0亿元。

  市场预测

  快速发展的第三产业所带来的稳定需求及较高的投资收益率将令办公产品继续受到投资者的青睐。但与此同时，通州的限购政策将令区域内的一手散售写字楼市场持续受到影响。

  预计机构投资者将继续寻求投资机会，核心资产预计仍将受到追捧，但由于其数量相对有限，部分投资者亦可能继续考虑购进位于优质地段、但目前表现欠佳的资产，通过改造经营以实现较高的升值空间。

  品牌开发商将进一步实行轻资产战略，通过部分股权转让或资产证券化等形式，在实现扩张的同时降低经营风险。这一趋势预计将在第四季度有所延续。

  预计北京未来土地供应仍将处于较低水平，但政府于9月底出台新政，提出加大住宅土地的供应力度，并试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂的条件。在此情况下，预计未来居住用地的供应将有所增加，成交楼面地价涨幅或将有所放缓。

  此外，由于一手土地供应有限，更多开发商将有可能通过股权交易或公司并购与重组等形式获得二手土地资源。

  二线城市（天津、青岛、大连、沈阳）甲级写字楼市场

  天津：第三季度天津仅有位于小白楼商圈的万通中心写字楼入市，为甲级写字楼租赁市场新增5.4万平方米的可租赁面积。至此，中心城区甲级写字楼总存量约为106万平方米。中心城区甲级写字楼租赁市场净吸纳量为环比回升33.6%至30,300平方米。中心城区整体空置率仍然较高，为42.3%，同比上升14.9个百分点。中心城区甲级写字楼租赁市场平均租金为人民币每平方米每月137.4元，环比下降2.0%及同比均下降2.1%。

  青岛：第三季度，青岛没有甲级写字楼项目入市，全市写字楼存量保持在157.5万平方米。在没有新增供应的情况下，现有甲级写字楼面积继续得到吸纳，令青岛写字楼空置率环比微降0.8个百分点至19.3%。同期，甲级写字楼租金环比基本稳定，达人民币每平方米每月105.7元。

  大连：第三季度，大连甲级写字楼市场无新项目正式交付使用，总存量仍为110万平方米。受部分业主加大租金优惠力度并成功吸引多家租户入驻影响，星海广场商务区空置率有所改善，推动全市空置率环比回落0.4个百分点至10.4%。但同期大连甲级写字楼租金季度环比继续下降0.5%，至人民币每平方米每月111.1元。

  沈阳：第三季度，沈阳没有新甲级写字楼项目入市，市场存量仍为155万平方米。整体市场空置率环比下降2.7个百分点至39.3%。但业主持续提供租金优惠，令市场平均租金进一步环比下降2.7%至人民币每平方米每月121.0元。

  市场预测

  未来三年，二线城市区域经济增长预计将进一步放缓。在经历近几年的供应高峰后，未来三年内各城市还将迎来集中的供应，这将令进一步增加市场的不确定性。。短时间内，激烈的市场竞争将令新增供应难以得到有效吸纳，市场整体空置率将会进一步上升。

  尽管新增供应将令市场平均水平有明显提升，但成熟与新兴商务区之间的市场表现差距短期内将进一步拉大。预计整体入驻率和平均租金水平将有所下跌。成熟和新兴商务区的表现将进一步分化。来自新兴商务区的大量新增供应将会较低租金水平入市，拉低市场平均水平。在此情况下，市场平均租金也将进一步下探。

  二线城市（天津、青岛、大连、沈阳）零售市场

  天津：第三季度，天津城区仅有创意米兰购物广场一个项目入市，带来5万平方米的体量，令天津全市（含滨海新区）优质商业物业总存量增至428万平方米。零售商需求稳定令天津城区主要优质项目首层平均租金环比基本持平至人民币每平方米每月407.1元。购物中心运营商持续引进体验型业态以提振人流。如天津爱琴海购物中心引入一家大型文创工坊及配套餐饮零售商以实现差异化经营，在此情况下，平均入驻率环比微升0.3个百分点至88.9%。

  青岛：第三季度，青岛中高端零售市场没有新项目开业，市场存量保持在378万平方米。购物中心整体空置率环比继续下降0.4个百分点至至22.6%。同时，青岛购物中心租金持续下滑，第三季度环比下跌0.7%至人民币每平方米每月380.3元。

  大连：第三季度，大连中高端零售市场无新项目入市，总存量保持在295万平方米。新兴商圈购物中心加大力度引进餐饮、生活方式及儿童品牌，推动空置率有所改善，令购物中心空置率环比有所下降至8.6%。全市中高端购物中心首层租金环比基本保持稳定，达人民币每平方米每月420.0元。

  沈阳：第三季度，沈阳中高端零售市场无心项目入市，市场存量保持在371万平方米。高端及轻奢品牌积极落户核心地段，支撑市场整体空置率环比下降0.9个百分点至15.2%。但同期全市中高端购物中心首层租金环比微幅下降0.4%至人民币每平方米每月363.0元。

  市场预测

  未来三年，二线城市均将迎来持续大规模新增供给。整体市场供过于求的情况将进一步加剧。

经济增长放缓的新常态、来自电商的竞争和持续的供应放量以及都将令二线城市商业竞争更加激烈，令市场入驻率和租金增长承压。在此情况下，购物中心预计将引进更多体验型业态以实现差异化经营，以满足日益成熟且多元化的消费需求。