[第一太平戴维斯]京南零售氛围进一步成熟 二手土地资源受青睐

  北京甲级写字楼市场

  2016年第四季度，北京甲级写字楼市场共迎来三个项目入市，合计带来16.6万平方米新增办公面积。至此，全市甲级写字楼存量达到992万平方米（含自用面积）。

  2016年第四季度，全市甲级写字楼空置率进一步上涨至5.6%，环比上涨0.7个百分点（含自用面积）。一方面，新增供应空置率相对较高，推高市场平均水平。另一方面，临近年末需求相对较弱，加之CBD及周边区域部分外资企业缩减租赁面积或搬迁至新兴区域，对市场空置率造成一定影响。

  2016年第四季度，全市甲级写字楼租金达人民币每平方米每月336.9元，环比微降0.1%。部分品质较高、空置面积较少的项目仍能保持良好的租金表现。但与此同时，部分业主以较低的增幅续租现有租户以期保持较高的入驻水平，这在一定程度上影响了整体租金的表现。

  市场预测

  2017年北京甲级写字楼市场仍将迎来集中供应，预计将有15个项目竣工交付，或将为市场新增超过百万平米的甲级写字楼面积（含自用）。其中新兴区域将是新增供应的主要来源，占比或达八成以上。但与此同时，部分项目将有可能因为工程进度的原因推迟入市。

  需求方面，内资企业预计将占有更大的比重，鉴于包括金融服务，IT及高科技，以及专业服务等在内的第三产业的快速发展将继续促进北京甲级写字楼市场的活跃需求。而在全球经济环境不确定性增加的情况下，外资企业在华扩张的策略或将进一步分化，并影响到其在北京的甲级写字楼租赁需求。

  项目集中入市的情况下，市场整体空置率预计将有明显攀升。市场竞争加剧的情况下，市场平均租金水平或将进一步下探。与此同时，区域间的表现将进一步分化，金融街由于供应有限，预计空置率仍将保持低位，租金仍有上浮空间。而其他传统及新兴区域将因新增供应及区域内竞争的关系，入驻率及租金水平料将有不同程度的下滑。与此同时，新兴的区域将有可能出现更多的升级和搬迁的需求，从而进一步缩小与传统商务区之间的差距。

  北京零售市场

  2016年前11个月，北京市社会消费品零售总额录得9,904.4亿元，同比上升6.1%，增速比1-10月提高0.9个百分点。网络零售额继续强劲增长势头，同比增幅达18.2%，占社会消费品零售总额的比重达17.8%。

  2016第四季度市场迎来供应高峰，共有五个购物中心落成开业，带来47.6万平方米新增供应。入市项目均位于京南，进一步改善区域内商业配套不足的局面。与此同时，百货业态持续表现低迷，两个百货项目关门停业，影响市场存量减少9.9万平方米。

  新开业项目均实现高入驻率。随圣诞及新年节假临近，各类品牌特别是国际服饰品牌及国内餐饮品牌开店积极，推动全市中高端购物中心入驻率环比继续微幅上升0.1个百分点至95.0%。

  租赁需求活跃推动全市中高端购物中心首层平均租金继续上涨至每平方米每月人民币926.9元，环比上升1.2%。

  市场预测

  2017年，北京预计将继续迎来供应高峰，14个项目近110万平方米的新增供应将逐步落成入市。新增供应将主要集中在非核心商圈和近郊，并作为良好的配套设施满足来自周边快速发展的住宅小区的消费需求。但由于所处地段居住或商业氛围有待成熟，部分项目存在推迟的可能性。

  尽管北京零售消费的增长预计将随宏观经济的放缓而进一步回落，但鉴于北京区域商业中心的地位，以及快速增长的中产阶级所带来的消费潜力客观，预计零售商仍会将北京作为拓展区域市场的重点，市场或将持续迎来多个品牌的首店开业。

  与此同时，电商的快速发展及联合办公的进一步成熟亦将产生新的租赁需求。品牌拓展的全渠道化或将推动更多线上品牌开设线下实体店。而部分联合办公品牌亦可能加快在流量充足、具有良好展示空间的购物中心的开店节奏。

  预计未来几年内，激烈的竞争将在招商和运营方面对开发商带来更大的挑战。总体来说，经验丰富的开发商或将更有能力就市场变化做出积极的反应并对其项目适当的调整，从而保持良好的入驻水平和租金增长势头。但随着人口进一步向城市外围疏解，新兴区域的项目亦将迎来更多发展的机会。

  北京住宅租赁市场

  2016年第四季度，达美奥克伍德华庭酒店公寓项目入市。该项目位于朝阳公园区域，共为市场带来171套服务式公寓新增供应，户型为80平方米至255 平方米。

  第四季度为市场传统淡季，部分租户合同到期退租，加之由于国外传统假期的到来，外籍客人陆续回国，导致需求有所减弱。受此影响，本季度全市服务式公寓整体入住率环比下降1.1个百分点至84.9%，但较去年同期仍上涨0.8个百分点。

  尽管整体入住率环比略有下降，但是得益于万国公寓年底前的正式退出，大户型较为充裕的嘉里公寓、丽苑等项目及时承接了搬迁租户，补充了退租带来的空置面积，在淡季仍然录得入住率的提升。

  本季度，部分业主针对紧俏型户型提高报价，使本季度服务式公寓租金环比微幅上涨0.9%至人民币每平方米每月212.4元。

  受国内需求带动，高端公寓租金继续上涨，录得每平方米每月人民币154.2元，环比上涨0.4%。

  本季度，高端别墅市场表现平稳，租金与上季度持平为人民币每平方米每月117.2元，同比下降3.0     %。

  市场预测

  2017年，市场预计还将迎来三家服务式公寓项目入市，包括雅诗阁集团旗下雅诗阁山水文园服务公寓和北京馨乐庭大兴服务公寓，以及经过翻新改造后将重新开业的盈科中心，合计将带来600余套新增单元。新增供应将进一步提升市场平均水平并满足活跃的市场需求。

  2017年住宅销售市场预计仍将处于供不应求的局面。在此情况下，将可能有更多业主将服务式公寓翻新改造为高端公寓产品、投入散售市场以期短时间内提升收益水平。这或将给服务式公寓市场存量造成影响，并在一定程度上缓解市场竞争的压力。

  北京住宅销售市场

  一手住宅整体市场

  2016年第四季度，一手普通住宅市场新增供应继续回落，环比下降48.9%至52.3万平方米。由于政策调控下市场观望情绪加重，加上购房门槛的提高短期内令各类有效需求受到抑制，成交量明显下滑，环比大幅下降40.0%至107.6万平方米。截至11月末，一手住宅价格指数环比微幅上涨0.5%，同比上涨25.7%。

  随“930新政”的逐步落地，本季度北京土地市场有所回升，共迎来7宗住宅地块成交，其中四宗地块为实行“限房价、控地价”试点的首批地块，住宅部分均由开发商企业全部自持，并作为租赁住房，不得销售。而其余3宗将用于自住型商品房和安置房等保障性住房建设。

  一手住宅高端市场

  本季度，高端住宅市场仅有1个高端公寓项目和4个别墅项目取得预售证（包括老盘新推），分别带来343套和314套新增供应。

  由于购买非普通住宅的首付款比例提高，高端公寓和别墅的成交量有所回落。高端公寓成交量达404套，环比下降53.2%；成交均价为人民币每平方米90,800元，环比下降3.4%。高端别墅成交量达481套，环比下降2.0%，成交均价为人民币每平方米60,700元，环比下降2.7%。

  市场预测

  预计2017年，“限房价、控地价”将成为普通住宅用地出让的常态，而在预期开发商拿地热度不减的局面下，该类成交地块的住宅部分将有很大可能由开发商自持，而无法投入市场形成有效供应。同时受限制房价的措施影响，项目备案价格通过难度加大，会延缓取得预售许可证的时间，项目入市难度的加大也将在一定程度上影响未来住宅供应量。因此，预计2017年北京市场供需不平衡的局面将可能不会得到明显改善。

  政策持续调控之下，供应有限、需求受到抑制，加之春节长假等多重因素共同作用，预计2017年一季度北京住房成交量将继续回落。

  在“930新政”逐步落地的情况下，预计住宅销售市场平均价格涨幅将进一步收窄。

  北京销售与投资市场

  2016年第四季度，北京甲级写字楼资本值环比微幅上升0.5%至人民币每平方米75,300元。同时，甲级写字楼毛收益率继续收窄0.01个百分点至5.39%。

  2016年第四季度，大宗投资市场持续活跃。一方面，机构投资者积极投资位于新兴区域的发展中写字楼项目。而另一方面，受限于一手土地市场的有限供应及激烈竞争，投资者对于二手土地资源的热度不减。季内共录得6宗大宗成交，成交金额约108.9亿元。

  写字楼一手散售市场需求旺盛，成交面积达67.6万平方米，较第三季度大幅上升60.3%。同时，总成交金额亦环比大幅上升99.5%至247.4亿元人民币。

  “930”新政的逐步落地令第四季度北京土地供应、特别是普通住宅和保障性住房的土地供应，较上季度有明显回升，但总体来说仍保持较低水平。本季度共有17幅土地成交，其中包括7幅住宅用地；成交总金额达407.4亿元，为2016年单季最高水平。

  市场预测

  机构投资者尤其是内资保险、信托及投资管理公司将继续寻求投资机会。核心区的写字楼项目仍将是其首选，但投资组合的选择将会越发多元化而进一步延伸到零售物业、酒店及服务式公寓等业态。此外，除了存量市场外，位于具有较高发展潜力的区域的在建项目亦会受到越来越多的关注。

  “控地价，限房价”的住宅用地出让形式预计将成为未来土地市场的主流。此外，为保证商业用地的出让质量，自持比例及年限等条款亦将在商业用地的出让中更为常见。这些限制都将继续提升一手土地资源获取的难度。在此情况下，部分亟待扩充土地储备的开发商及投资者将进一步转向寻求二手土地资源，市场将有可能迎来更多股权/部分股权交易，以及公司层面的并购与重组。

  二线城市（天津、青岛、大连、沈阳）甲级写字楼市场

  天津：2016年第四季度，位于海河区域的仁恒置地国际中心项目入市，为天津甲级写字楼租赁市场带来4.5万平方米的新增可租赁面积。至此，中心城区甲级写字楼总存量约为110.5万平方米。本季度市场需求疲软，搬迁需求占甲级写字楼成交主力，同时受新入市项目影响，中心城区整体空置率环比上升0.6个百分点至43.0%，同比上升7.8个百分点。受高空置率及激烈的市场竞争影响，天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金环比下降1.4%至人民币每平方米每月135.5元，同比下降3.9%。

  青岛：第四季度，青岛甲级写字楼市场共迎来3个项目入市，合计带来11.7万平方米新增办公面积。项目分别为上实中心3号楼及7号楼，以及卓越世纪中心3号楼。至此，全市甲级写字楼存量达到169.3万平方米（含自用面积）。受新入市项目影响，甲级写字楼市场空置率环比上升3.4个百分点至23.5%。尽管企业租户日趋谨慎，租赁需求疲弱，青岛甲级写字楼市场平均租金保持平稳，为105.6元每平方米每月。

  大连：2016年第四季度，大连甲级写字楼市场新星国际中心项目的入市，带来3.7万平方米新增办公面积。至此，全市甲级写字楼存量达到115万平方米（含自用面积）。受星海湾板块活跃租赁需求影响，甲级写字楼市场空置率环比下降0.7个百分点至10.1%。企业扩张租户日趋谨慎，影响市场平均租金环比下降1.1%至109元每平方米每月。

  沈阳：2016年下半年，沈阳甲级写字楼市场共迎来2个项目入市，分别为有友谊时代广场及新地中心2号楼，合计带来8.0万平方米新增办公面积，至此，全市甲级写字楼存量达162.7     万平方米（含自用面积）。因市场此前供应量大，业主方为提升项目入驻率，通过降低租金刺激租赁成交，市场平均租金环比下降4.9%至118.3元平方米每月，同比下降10.8个百分点。

  市场预测

  预计未来三年内，二线城市还将迎来新供应高峰，令本就空置率颇高的市场进一步承压。尽管高品质的新增供应将为租金提供保证，但疲弱的市场需求将令业主加大租金优惠政策以提高入住水平，在此情况下，市场平均租金也将进一步下探。

  二线城市（天津、青岛、大连、沈阳）零售市场

  天津：2016年第四季度，天津城区共迎来和平大悦城、印象城梅江、万福北宁湾广场3个项目入市，合计带来12.3万平方米；滨海新区仅有SM滨海第一城一期项目入市，带来10.0万平方米新增供应。至此，天津全市（含滨海新区）优质商业物业总存量为450.7万平方米。市场需求平稳，餐饮、儿童、娱乐等体验型业态相对活跃，天津城区平均入驻率环比上升0.2个百分点至89.1%。城区主要优质项目首层平均租金基本与上季度持平，为每平方米每月人民币407.0元。滨海新区受新项目入市影响，平均入驻率环比下降14.9个百分点至70.6%，首层平均租金与上季度持平为人民币每平方米每月226.0元。

  青岛：位于崂山区的利群金鼎广场为本季度青岛零售市场唯一新增项目。该项目是青岛本地零售企业利群集团开发的中高端百货项目，为市场带来8.6万平方米的新增面积。至此，全市零售物业存量达到384.0万平方米。受新开商业项目影响，青岛零售市场总体空置率环比上升1.5个百分点至24.1%。核心商圈因地段优势聚集了全市最高端品牌，录得全市最高租金541.7元每平方米每月。但由于受到部分项目租金下滑影响，市场平均租金环比微跌0.6%。

  大连：2016年第四季度，大连中高端零售市场无新项目入市，久光百货闭店令总存量减少3.5万平方米，至292万平方米（含自用面积）。受实体经济不佳影响，市场整体空置率环比上升1.4个百分点至11.0%。市场平均租金保持420元每平方米每月不变。

  沈阳：第四季度，沈阳中高端零售市场无新项目入市，市场存量保持在613.7万平方米（含自用面积）。市场需求整体保持平稳，主题餐饮及儿童相关业态较为活跃，平均租金环比持平为364.6元每平方米每月。

  市场预测

  未来三年，二线城市均将迎来持续大规模新增供给。整体市场供过于求的情况将令市场进一步承压。

  经济增长放缓的新常态、来自电商的竞争和持续的供应放量以及都将令二线城市商业竞争更加激烈，令市场入驻率和租金增长承压。在此情况下，购物中心预计将引进更多体验型业态以实现差异化经营，以满足日益成熟且多元化的消费需求。