[克而瑞]不破不立，中交入主后绿城如何“旧貌换新颜”

  一、代建助力业绩突破千亿，多元化发展丰富收入来源

  2016年绿城规模再上台阶，全年实现合约销售金额1139亿元，销售面积626万平米，同比分别上升了58.41%和60.51%，顺利跨越千亿门槛。其中，代建业务功不可没，贡献了181亿元和143万方的销售份额。2016年绿城管理集团的代建业务顺利完成了与蓝城代建的合并重组，截至2016年12月31日，绿城管理集团管控项目达164个，总建筑面积约4557万平方米，预计总可售金额约人民币2531亿元，随着后期品牌输出规模的扩大，绿城的业绩仍有进一步提升的空间。

  此外，2017年绿城再次确认了“五大板块业务”管控体系，除绿城管理外，还包含绿城房产、绿城资产、绿城小镇、绿城生活服务等内容，涵盖了地产开发上下游等多个领域。值得一提的是，小镇发展也取得不错的进展，2016年绿城海南蓝湾小镇实现了35.07亿元的合约销售金额，位列2016年绿城在售项目的第六名。后期在各类业务不断成熟的背景下，绿城有望实现多元化的收入来源。

  二、一二线去库存效果显著，2017年1493亿货值待售

  2016年绿城去库存效果也十分明显，投资项目全年实现存量去化约人民币468亿元，去化率为55%，对销售业绩的贡献率达到了49%。其中，一二线城市存量去化达320亿元，库存去化率为59%；三四线城市存量去化为148亿元，库存去化率为49%。这主要源于2016年一波楼市上涨行情的带动，许多核心城市也迎来了房价上涨的小高潮，在这轮不错的行情下加紧去库存也可达到降低损失，回笼资金的目的。相信2017年绿城也有望“卸掉包袱，轻装上阵”。

  绿城2016年末土储总量2912万平米(权益面积为1333万平米)，而且总土储中有高达71.15%的比例为可售状态，且明确2017年将推出可售货源871万平方米，货值约1493亿元，短期内基本可满足规模扩张的需求。

  三、积极开拓华南及海外市场，未来需进一步扩张土储

  目前，绿城的土地储备71.15%的比例为可售状态，土地消化周期不足5年，长期来看需要进一步增长土地储备。2016年，绿城的投资重点基本聚焦在“核心一二线+优质三四线+现代小镇”，在拿地投资方面，过于谨慎保守。全年通过土地公开竞拍、收购等方式，新增了北京、天津、杭州、广州等重点核心城市的9幅地块，新增土地建面为228.19万平米(权益面积为160万平米)，总代价为180.47亿元(权益金额为105.8亿元)。

  从城市布局来看，2016年绿城高调进入华南市场，先后以17.36亿元和40.01亿元摘得佛山禅城奇槎TD2016(CC)WG0007地块和广州荔湾区广钢新城AF040218地块，之所以加紧珠三角布局，除了全国化扩张的需求之外，主要还是看好广佛市场火热的成交情况，广州作为一线城市房价居于高位自不必说，而佛山也因广州房价上涨的带动以及购房需求外溢等原因，成交均价顺利破万。此外，其大股东中交在广州、佛山、深圳等珠三角区域都有不少投资；也的确可以为绿城在政府资源、开发建设、产品打造、后期运营方面提供各类经验支持，助力其在“藏龙卧虎”的华南区域站稳脚跟。

  此外，“扬帆出海”也是绿城未来发展方向之一，在2017年伊始便正式宣布进军海外市场。目标在2016年-2020年“十三五”期间，布局三大洲10个项目，储备200亿元人民币的海外货值。同时预计将累计完成80亿的销售目标。能跨出海外这一步，主要有以下两大因素驱动：一方面合作开发模式可在扩张过程中有效控制风险。据了解，绿城海外扩张将以合作开发为主，合作方包括第一大股东中交，以及当地的知名开发商；这样不仅可以加速品牌扩张，而且有利于分散开发风险。另一方面，此举也离不开大股东中交的推动与支持。中交作为基础设施建设的领军企业，已在海外深耕多年，在150多个国家和地区拥有海外业务以及人才、客户等优质资源。若能充分利用这部分资源，绿城的海外扩张之路也会更加顺遂。

  四、利润率处于较低水平，盈利能力有待提升

  从盈利角度来看，营业收入虽然稳步增长，但毛利率和净利率依然较低，企业整体盈利能力仍然有待加强。2016年绿城营收达到了289.76亿元，同比上升了11.24%，毛利率为20.78%，同比微跌；净利率和核心净利率分别为8.40%和6.76%，较2015年同比增长了1.46和2.79个百分点。但是值得注意的是，净利率的上涨，主要是源于土地增值税下降，由2015年的8.6亿元降为2016年的4.3亿元，若撇除这部分影响，企业盈利能力并未有所改善。

  而就成本控制而言，行政管理费用增加较为明显，由2015年的25.73亿元上升至2016年的28.61亿元。上升原因主要是由于2016年销售向好，经营激励与绩效奖金大幅增加导致人力资源成本提升所致。

  五、偿债能力显著提升，资金结算中心加速金融创新

  从偿债能力来看，绿城的债务结构有了明显优化。截至2016年末，长短期债务比3.77，较2015年的1.99有了较大改善；现金短债比为2.49，短期偿债压力基本不大。值得关注的是，绿城在2016年7月高调宣布成立集团层面的资金结算中心，对内部各业务板块的所有资金进行归集、调度、结算、调拨。此举不仅能实现集团内部对“闲散资金”的充分利用，进一步压低融资成本；2016年绿城的平均融资成本已由2015年的7.3%成功压缩至5.9%。而且就长远发展来看，资金结算中心到财务公司的演变，也将为后期绿城的金融创新缔造无限可能。