[首佳顾问]4月北京住宅市场报告

　　全市

　　4月北京市存量住宅市场监测均价59539元/平方米，环比下降1.8%，同比涨幅30%；网签面积153.85万平方米，环比下降32%，同比下降37%

  2017年4月北京市存量住宅监测均价为59539元/平方米,环比下降1.8%，同比上涨30%；4月存量住宅网签套数和面积分别为16902套和153.85万平方米,环比分别下降34.9%和31.7%,同比分别下降35.9%和37.3%。

  4月北京市存量住宅市场“量价齐降”，2016年“930”新政之后，北京二手住宅网签量就开始逐步回落，并连续5个月下滑，3月份北京存量住宅网签量突破2.5万套,创下自去年930楼市调控以来新高，为了有效遏制楼市的快速回暖,尤其是房价出现上涨势头,北京果断出台317新政,并在随后的时间里连续出台多项从严限购、限贷的执行细则和标准等一系列措施。在政策的及时调控之下，4月份市场再度降温，这与3·17新政直接相关，“五一”假期后，多家银行调整房贷利率折扣，北京市多家银行以网签时间为节点，5月1日及之后网签的，首套房房贷执行基准利率，不再有任何折扣；二套房房贷执行基准利率的1.2倍。监测均价方面也首度出现下降（详见图1），调控效果显著,市场预期将从根本上得以扭转。

　　区县

  4月北京市各区县存量住宅均价下降

  2017年4月，城六区中存量住宅均价最高的是西城区，监测均价为98317元/平方米，环比下降2.6%；其次是东城区，监测均价为88068元/平方米，环比下降2.2%；海淀区监测均价为78447元/平方米，环比下降2.2%。

  远郊区存量住宅均价最高的是经济技术开发区（亦庄开发区），监测均价为43152元/平方米，环比下降2.0%；其次,通州区监测均价为40208元/平方米，环比下降0.4%;大兴区监测均价为38495元/平方米，环比下降2.1%；远郊区县中均价最低的是平谷，监测均价为20311元/平方米，环比下降1.0%，其次是密云，监测均价为23044元/平方米,环比下降0.2%（详见图2）。

  板块及楼盘

  板块：监测板块均价下降，所占比重约占六成

  根据板块监测情况显示，2017年4月，依据监测数据,所监测板块均价下降, 降幅集中分布在0%-3%之间所占比重为21.78%;其次，降幅在5%以上的板块所占比重约为19.8%；涨幅在0%-3%之间的板块所占比重约为40.6%（详见图3） 

  楼盘：近半楼盘均价下降，降幅在3%以内的楼盘占比为24%

  根据监测数据显示，2017年4月，均价下降的楼盘占比约为53%。均价下降的楼盘中，降幅在3%以内的楼盘所占比重较多，所占比重为24%;其次,降幅大于5%的楼盘所占比重约为16%；均价上涨的楼盘中，降幅在3%以内的所占比重为47%（详见图4）。

  幅在3%以内的所占比重为47%（详见图4）。

  热点楼盘

  供应热点楼盘

  从挂牌情况来看，热点楼盘主要分布在朝阳、东城、昌平、西城、房山、大兴六个区。其中，朝阳区占三成；从均价分布来看，中高价位的楼盘居多（详见表1）。

  成交热点楼盘

  从成交情况来看，热点楼盘主要分布在朝阳、海淀、东城、昌平、丰台五个区。其中，东城区占比五成、海淀区占比二成左右；从均价分布来看，中高价位楼盘占比居多（详见表2）。

  均价上涨热点楼盘及板块

  均价上涨热点楼盘及板块主要分布在朝阳区、海淀区、东城区、丰台区(详见图5)。

图5 热点板块和热点楼盘位置示意图

  均价上涨热点楼盘

  北京市存量住宅总体价格出现下降，但一些保值能力较好的小区仍出现逆市上涨，大多属于地铁房，学区房，交通配套较好，或是总价低，换手率较高的楼盘。

  翠林一里       

  翠林一里位于丰台区右安门外大街。小区内设有儿童游乐场，羽毛球场，棋牌室，停车场等公共娱乐休闲设施，小区环境优美，配套设施齐全。周边有北师大第四附中、翠林小学、北京仙桥外国语高中等多所中小学，教育资源丰富。周边购物商场、医院等基础设施完备。

  该社区均价72790元/平方米，环比上涨2.6%。

  芍药居北里       

  芍药居北里位于朝阳区，紧邻北四环和京承高速。社区东北与望京、花家地相接，西北毗邻亚运村。小区内部楼栋众多，规划错落有序，绿化率较高。小区周边配套设施齐全，并有人大附属小学和附属中学。社区出行交通便捷，紧邻北四环和京承高速，并有10号、13号地铁线和多条公交线路。

  该社区本月均价93132元/平方米，环比上涨2.3%。

  南新园       

  南新园位于朝阳区松榆南路，华威桥东。小区内外购物、休闲等基础设施完善。该社区临地铁十号线以及多条公交线，交通十分便利。该社区附近有松榆里小学、十八里店中学以及北京工业大学等学校，教育条件优越。

  该社区本月均价62727元/平方米，环比上涨2.0%。

  均价上涨热点板块

  孙河板块        

  孙河板块东北部与顺义相接，西部北段与昌平相接，京承高速与京平高速贯穿其中，与地铁五号线相邻。该板块虽位于五环以外，但其短期度假资源丰富，有占地1300亩的黄港国际高尔夫球场和金色河畔高尔夫俱乐部，同时拥有多个采摘园。虽然，该板块目前住宅资源稀缺，但其未来发展值得期待。

  独特的发展优势，较好的发展潜力使得该板块房价环比上涨2.3%，均价64614元/平方米。

  定慧寺       

  定慧寺位于海淀区的西部，东起恩济东街，西抵永定河路，北起八里庄61号院，南至朱各庄路。该区域环境优雅，生态良好，区内配套设施完善。该区域交通网络发达，地铁6号线、10号线穿插而过，数十条公交线路密集分布。区域内教育资源配套完善，有定慧里小学等重点名牌中小学，以及首都师范大学、北京工商大学等高校。

  便捷的交通，优越的教育资源以及成熟的配套设施使得该板块房价环比上涨2.1%，均价89015元/平方米。

  东直门外       

  东直门外板块位于东城区东北部，紧邻东二环，区域内有东直门通枢纽站。东直门交通枢纽站有二十余条公交路线可达市区及市域远郊区的平谷、顺义、怀柔等。同时可实现地铁2号线、13号线、机场快轨、公交、市郊长途、出租车等多种交通方式的立体换乘，具有多功能和人车分流的特点。区域内小区配套设施齐全,教育、交通、医疗、娱乐等基础设施建设健全。

  独特的交通优势以及成熟的配套设施使得该板块房价环比上涨1.9%,均价103986元/平方米。