[克而瑞]抢滩粤港澳大湾区，房企如何排兵布阵？

  一、粤港澳大湾区政策利好，地产发展迎来新机遇

  1、湾区经济潜力无限，产业升级构筑世界级城市群（部分略）

  粤港澳大湾区是指为由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。2014年，深圳市政府工作报告首次提出“湾区经济”，把粤港澳城市群勾连起的湾区作为一个整体规划。

  2015年3月，在发改委、外交部、商务部联合发布的一带一路相关文件中，首次提出要“深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区”。

  2017年3月，在全国两会上，“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告。

  2017年7月1日，《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港签署，粤港澳三地将在中央有关部门支持下，打造国际一流湾区和世界级城市群。 

  目前粤港澳湾区内各城市，都开始根据城市特色，逐渐规划和明确未来发展的战略定位。随着湾区的发展，各城市基础建设投资力度加大，经济发展潜力巨大，人口红利也将持续发展。广东省在“十三五”期间，基建总投资约4.8万亿元，项目多达543项。此外，为了推动粤港澳的融合发展，路网建设辐射的也更加广泛。经济发展潜力、人口增长红利，轨交的畅通及基建的完善，都将会给房地产行业带来更大的机遇。

  2、各城市竞争格局存在差异，多元业务方向暗藏机会（略）

  二、三类房企各显神通，重仓湾区布局有道

  从目前粤港澳大湾区的房企竞争格局来看，全国化布局的规模房企中有部分就是在此发家，大本营优势不可撼动；另外一部分虽然此前并未布局，但也看准了湾区的发展契机，频频落子；最后还有一些本土深耕的区域房企，依托先发优势，布局于城市的核心区位。

  1、规模房企深耕大本营，提前布局享受政策红利 

  ➤ 区域内起家的规模房企持续深耕，占据先发优势

  粤港澳大湾区所涵盖的佛山、深圳、广州恰好是目前房企龙头——碧桂园、万科和恒大的发源地。事实上，华南区域也是诸多老牌房企的大本营，许多企业都是以此为原点，开始了全国化规模扩张，如保利、华润、招商、富力等等。

  这些企业持续深耕大本营，同时也在积极进入区域内其他城市，如华润置地，2016年2月首进珠海，计划斥资177亿元在横琴自贸区建设其首个国际化商贸综合体万象世界；恒大2016年首入肇庆，截止2017年6月30日，已通过招拍挂和收并购成功获取4个项目，分别为恒大世纪梦幻城、恒大翡翠华庭、恒大团星鼎峰和恒大御湖城。

  这些房企凭借着先发优势提前布局，往往占据了大本营城市的核心区位，同时因较好的口碑效应，已经提前享受了利好政策带来的诸多红利。比如碧桂园，2017年上半年销售在广州、东莞、惠州都是魁首。又比如富力，2016年在大本营广州合约销售金额达到了62.9亿元，销售贡献率为10.33%，在集团华南区域排名第一，全国排名第三。2016年末，这些企业在粤港澳大湾区土地储备普遍在公司总土地储备的15%-25%之间，2017年还积极在区域内补充土地储备。

  ➤ 保利实现湾区全覆盖，2016年签约面积贡献18.5%（略）

  2、外来房企进军意图明显，频频落子实力不容小觑

  ➤ 两类外来房企强势进入，频频落子储备优质地块

  在粤港澳大湾区的外来房企中，一类为正处于高速扩张时期的闽系房企，出于地缘优势和“爱拼才会赢”的冒险精神，阳光城、金辉、泰禾、融信都积极展开了粤港澳湾区的扩张。其中进入城市最多的当属泰禾，2015年底进入深圳以来，频频落子，进入佛山、东莞、珠海、惠州，近期更是强势入驻广州。阳光城则是在湾区内累计新增土储最多，2016年进入以来，截至2017年6月30日，其在湾区的新增土地储备已达581.06万方，且456.77万方为收并购所得，拿地成本低至1048元/平米。

  还有一类是大本营距离粤港澳大湾区较远的规模房企，在全国化扩张需求推动下，加上看好湾区未来的发展机遇，也开始积极的在广州、深圳、佛山等地频频落子，典型代表为融创、龙湖、绿城等等。布局最早的当属龙湖，其在2014年便进入了广州，而后2017年又进入了深圳、香港，截止2017年中期，其在华南的合约销售金额已达98.1亿元，销售贡献率为10.59%，成绩斐然。融创虽然2016年才开始布局粤港澳大湾区，但一出手便攻势凌厉，重仓拿地。

  注：1.泰禾累计新增数据不含2017年7月首入广州，新增占地面积约70.72万方的增城增江街四宗地块。

  2.华夏幸福是以产业新城模式扩张，若进展顺遂，对应的可获得418.58平方公里的委托面积。

  ➤ 融创一年布局湾区8城，2018年销售直指500亿（略）

  3、地方房企聚焦热点区域，进一步扩大本土优势

  ➤ 立足大本营向周边辐射，聚焦城市热点区域布局

  除了规模房企之外，还有许多扎根于本土深耕的区域开发商，实力也不容小觑。这些房企凭借地缘优势，以大本营为核心，向周边城市辐射发展。以中国奥园为例，立足于大本营广州，近些年来向周边城市延展的步伐明显加快，2014年首入佛山、2015年进驻深圳，2016年布局惠州，截至2016年12月30日，其在湾区布局的城市总数已达7个，土储量为358.56万平米，占集团总土储的24.48%。

  这些本土企业在当地拥有着较好的口碑，本土优势突出，对区域内城市更有渗透力。以深圳控股为例，在其大本营深圳，其现有项目主要分布于罗湖、福田、南山等板块的核心区位，2016年末其在深圳的土储量已达141.46万方，未来集团还将通过深化与母公司合作，同时加强与深圳广电、地铁、巴士、报业集团等国企的合作来积极拓展深圳的土地项目。

  时代地产在湾区土储量最大，截至2016年末，其在粤港澳大湾区储备总建面约787.52万方，占集团总土储比例为60.28%，其中广州、佛山、珠海、中山也是集团销售的主力支撑，2016年四地实现总合约销售金额为257.18亿元，贡献率达87.69%；而东莞和惠州作为其新进入的城市，目前尚未创造收益，但随着湾区利好政策的推动，后期也有望助力其业绩更上一层楼。

  ➤ 龙光布局湾区2900亿货值，多渠道低成本拿地（略）

  三、粤港澳建设带动多领域发展，房企跨界多元新机遇

  随着粤港澳大湾区的提出，各大房企争相扎推大珠三角地区，除了传统的地产开发外，从城市旧改到长租公寓，从产业小镇到海洋经济，几乎各个领域皆有涉及。事实上，大湾区概念的提出带动了各相关领域的发展，为房企们提供了绝好的多元化业务拓展机遇和空间。

  1、政策“春风”助推城市更新，各路房企布局广深旧改

  ➤ 广深两地政策频出，深圳旧改范本成熟

  广州、深圳作为粤港澳大湾区的两大一线城市，市场成熟相对较早，随着城市土地的日益稀缺以及旧城、旧厂房的逐渐增多，深圳、广州都已先后进入到了存量市场开发。深圳尤其如此，由于受制于辖区面积，深圳从2009年就颁布了全国首部城市更新办法，并以此为基础构建了城市更新政策体系。此后，深圳市每年的年度计划供应建设用地面积中存量建设用地占比持续攀升并维持高位，2016、2017年分别为85%和70%，可见存量土地开发已经成为深圳土地供应的常态。在多年的旧改实施中，深圳已逐渐在法规、政策、技术、操作等层面完善了法规建设，城市旧改模式已相对成熟，对于广州，甚至其他城市而言都有着很好的借鉴作用。

  除深圳外，近年来广州关于城市旧改也展开了一系列的推进工作。2017年7月10日，广州召开了国资开发联盟暨广州城市更新基金成立大会，成立了总规模为2000亿元的广州城市更新基金，用来重点支持采取政府与社会的资本合作模式(PPP)的老旧小区微改造、历史文化街区保护、公益性项目、土地整备等等城市更新项目。此外2017年7月广州还制定了2017到2019年，城市更新项目保障供地9.26平方公里的目标。除广深外，少数如东莞、中山等三线城市也传出了相关旧改计划。如近期6月，中山市城乡规划部表示，中山市将启动“三旧”连片改造试点工作，以带动中山的旧改工作往“城市更新”方向转变。