[克而瑞]新城控股:快速发展冲击千亿,拿地规模飞跃式增长

2017-08-24 10:43:30

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-08-24
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  销售金额同比大涨75%,年底千亿有望

  17年8月新城半年报及时公布,企业业绩继续保持高增长。截至6月底,新城已完成销售额490.87亿元,同比增长75%,业绩增速高于17年1-6月前20房企的60%平均值,并位居前列,处于克而瑞上半年销售金额排行榜16位,较上年同期提升3位。

  企业今年的销售目标为850亿元,而上半年新城已完成销售目标的58%,到年底完成目标无虞,下半年冲刺千亿成为企业的主要课题,根据新城16年业绩发布会上公布内容,企业17年有1520亿元的可售货值,全年达到66%的去化即可完成千亿销售,跻身千亿门槛。

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  长三角销售占比逾八成,合作模式添力

  分区域来看,长三角作为新城根据地的地位不可动摇。17年上半年企业长三角销售业绩占总量的84.2%,较16年占比进一步提升。其中五座长三角城市:杭州、苏州、上海、南京、常州分别占企业上半年销售额 的13%、12%、11%、10%、8%,合计占到企业上半年销售额的54%,成为新城业绩增长引擎。

  值得一提的是,新城上半年上海销售49.86亿元,而其中单盘新城上坤樾山即为企业贡献42.66亿元,占到新城上海上半年业绩的86%。该盘前为上坤置业所有,而后新城寻求合作开发,占到项目48%的权益,成为其在上海的主力楼盘,增添了企业对合作开发模式的信心,截至6月底,企业的权益销售额为345.43亿元,占到其流量销售额的70%,其中权益比例在80%以下的项目占到在售项目的32%,合作项目已成为新城业绩的重要组成部分。

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  新增土地总价接近销售额

  伴随着销售的高速增长,新城上半年拿地额也达到历史高峰。通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式截至今年6月底,新城共取得51幅地块,新增土地建面1571万平方米,同比增长471%,新增土地总价为479.5亿元,接近新城上半年的销售额,拿地销售比(新增土地总价/同期销售金额)达到0.98。

  从拿地方式来看,新城上半年拿地以招拍挂为主,而通过合作方式也为企业节省了不小的资金成本。截至上半年新增土地中,权益低于80%的地块达到20幅,占新增总地块数的39%。今年上半年企业新增地块权益总价为322亿元,占新增土地总价的67%。

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  从新增土地分布来看,新城上半年继续重仓长三角,该区域新增土地建面占总建面的60%以上。其他区域中,环渤海和中西部也有一定布局,二者占到新增总建面的37%。但企业在珠三角区域鲜有拿地,而珠三角区域的市场潜力仅次于长三角,是新城全国化战略亟需补齐的短板。从布局城市来看,企业对于二三线城市情有独钟,新增拿地区域中,二线、三线城市几乎各占一半。

  二线城市中,企业在合肥、上海、苏州、天津、南京、杭州积极拿地,新增土地总价均在25亿以上,合计总价为221亿元,接近企业上半年拿地总额的一半,考虑到这些热点城市市场普遍向好,未来将对企业业绩形成强有力的支撑。

  三线城市中,企业在常州、台州、太原、无锡三地拿地最多,尤其是新城大本营常州,新增土地总价达到44亿元。根据CRIC监测,常州、台州两市商品房市场今年多处于供不应求状态,无论是城市的经济面貌还是市场的短期供求,均对当地的房地产市场形成利好。其次还有廊坊、句容、佛山这类享受大都市圈红利的三线城市,新增土地总价也在10亿以上。整体来看,新城进入的三线城市也具有不少的市场价值。

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  盈利改善,净负债率首次破百

  今年上半年,新城控股的盈利得到改善。截至17年6月份,新城毛利率为27.79%,核心净利率为8.14%,处于行业中游水平。可以看到的是,企业的盈利指标自15年以来一直在不断改善,核心净利率从3.97%到8.14%,实现了规模与利润的双增长。

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  但需要注意的是,新城控股的净负债率已超过警戒线,达到了107%,这与企业15-17年大幅拿地直接相关,尤其在今年,上半年的新增土地总额已接近企业的销售额,高杠杆带来收益改善的同时,也伴随着风险的提升。“当然,这也是企业在规模快速上涨时必须经历的阶段。”企业的负债结构来看,企业当前需注意流动性风险,当前企业有现金201亿元,现金短债比为1.3,勉强覆盖短期债务,存在一定偿债压力。长短期债务比为1.6,短期债务占比较高,债务结构仍需优化。此外,一般来讲,大量的债务产生的利息费用也会对企业的经营产生影响,但值得庆幸的是,新城融资能力较强,今年上半年的平均融资成本为6.2%,较低的融资成本也增添了企业高杠杆经营的底气。

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  商业出租率达97%,利润可观

  新城商业上半年表现不俗,规模持续扩张。截止6月底,新城在建及拟建的吾悦广场达到33座,其中有22座在售,12座在运营。可出租面积为235.93万平方米。新开业吾悦广场2 座,开业的吾悦广场日均客流量达4.34 万人/日,同比增长29%,已开业面积85.87 万平方米,同比增长102%。

  盈利方面,截止6月底,新城12家吾悦广场实现租金及管理费收入3.44 亿元,出租率达97.07%,同时吾悦广场销售额达到了111.59亿元,占上半年销售额的23%,商业部分所带来的利润在集团地位举足轻重,并变得愈加重要,企业住宅+商业两条腿走路的模式,开始越来越成熟。

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  结 语

  整体来看,新城控股17年上半年的表现不俗。规模上持续扩张,盈利能力也在不断改善,鱼和熊掌兼而得之。商业地产业务也做的有声有色,销售收入和运营收入对企业业绩的影响举足轻重,住宅商业双轮驱动策略稳步实施。而在规模的增长中,也不免要付出成长的代价,大幅度的拿地动作使得企业频繁借债,净负债率首次破百,短期存在一定偿债压力,财务紧绷。企业需尤其注意现金流,防控风险。

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