[中房研协]前三季度房地产市场发展若干特点、问题及政策建议

2017-10-31 11:52:25

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-10-31
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

 房地产市场发展特点 

  1、市场:商品房销售增幅明显下滑。 

  在严厉的政策叠加之下,热点城市市场开始降温,销售面积及销售金额增幅明显回落,住宅竣工面积也出现负增长。但对房地产投资并未造成冲击,走势平稳,土地成交价款和购置面积保持快速增长,商品房“去库存”政策效果明显,待售面积持续减少。

  投资:开发投资增幅走势平稳。三季度房地产投资月度累计增幅在7.9-8.1%之间,较上半年有所下降。 前三季度住宅投资增幅主要靠中大户型拉动。

  土地:购置面积和成交价款高增长。按照投资构成比较,增幅最大的是土地购置费,前三季度増幅为 20.1%,土地要素价格增长明显。 全国土地成交价款同比保持高增长,前三季度累计增幅高达 46.3%,土地购置面积同比增长 12.2%。 企业在冲刺年度目标的过程中对土地储备扩充更加积极,供应充足的三四线城市也竞争激烈,各省市同比增减幅高度差异化,增长最高的黑龙江省涨幅为111.8%,跌幅最大的四川省为-34.6%。

  销售:商品房销售增幅明显下滑。前三季度新建商品房销售面积116006万平方米,同比增长10.3%, 较上半年回落 5.8 个百分点;其中期房销售面积 88537 万平方米,同比增长 10.7%,占总销量比重76%。 销售金额 91904 亿元,同比增长 14.6%,较上半年回落 6.9 个百分点;其中期房销售金额 73629 亿元, 同比增长15.2%。期房销量占总销量的80%。销售面积增幅办公楼、商业营业用房好于住宅。住宅销售面积同比增幅为7.6%,办公楼增幅同比为32.7%,商业营业用房同比增幅为23.7%。

  库存:商品房待售面积持续减少。9月末,商品房待售面积62352万平米,相比2016年2月份的73931 万平米库存,去化了1.28亿平米,跌到最近3年的最低值。按照全年可期望的销售面积,目前的待售商品房去化周期小于六个月,全国意义上的去库存已经接近尾声。 

  2、价格:一线城市房价下降,三四线城市涨幅回落 

  新房:一线城市房价下降,三四线价格持续领涨,涨幅明显回落。 三季度,70 个大中城市新建商品房价格环比上涨城市数量逐月减少,上涨城市数量从 7 月的56个减至9月的 44 个,环比综合指数从7月的 0.49%大幅回落至9月的 0.19%。房价同比上涨城市数量逐月减少,同比综合指数明显放缓,由 9.33%降至 6.53%。具体来看,三季度内新建商品住宅环比涨幅较大的城市集中在三四线城市,北海、桂林、安庆等城市环比涨幅领跑全国,但三四线城市平均涨幅持续回落,由7 月的0.60%回落至9月的0.23%。一线城市基本表现为持续下滑或持平,二线城市由7月的0.43%回落至9月的0.19%。

  二手房:价格持续上涨,涨幅回落。在 70 个大中城市中,二手住宅价格环比上涨城市数量从 7 月的 54 个减少至9 月的 49 个,每月同比上涨的城市数量在65 个以上。70个城市二手住宅环比、同比持续上涨,综合平均涨幅均逐月下降,环比价格变动中,北京已连续5个月成为跌幅最大的城市。

  3、城市:重点城市商品住宅销售负增长,热点城市房价下降或增速下滑 

  前三季度房地产投资绝对值下降城市为北京、太原、呼和浩特、大连、长春、哈尔滨、成都、银川, 但下降超过两位数的太原、呼和浩特、银川三个城市,主要为西北区域。受严厉的调控政策影响,北京、 成都的开发投资略有下滑。 前三季度商品房销售面积前十的是重庆、成都、武汉、郑州、西安、杭州、苏州、长沙、青岛、上海, 销售面积在1300-5000 万平方米之间,中西部城市高于东部城市。16 城市销售面积下滑,北京以-49.2% 跌幅居首,合肥、上海、苏州跌幅超过30%,天津、长沙、无锡跌幅超过20%,深圳、兰州、杭州、广州、济南跌幅在11%-18%之间。 商品房销售金额前十城市是重庆、上海、杭州、武汉、成都、广州、深圳、广州、北京、天津,销售金额在1800-3300亿元之间。11城市销售金额下滑,北京以-40.5%跌幅居首,上海跌幅也近四成,合肥、 苏州跌幅超过20%,广州、呼和浩特、长沙、济南、深圳、天津、南京跌幅在4%-19%之间。 前三季度重点城市商品住宅销售面积和销售额率先进入负增长,其中北京、上海销售面积和销售金额下降明显,上海也继南京之后加入房价下滑的热点城市之列,热点城市房价涨幅也明显回落,这些城市政策发布密集、执行力度大,市场受政策调控影响最大。 

  4、企业:集中度继续提升,收并够方式拿地增加 

  企业集中度:无悬念继续提升。金额方面,各梯队房企集中度均呈上升趋势,其中 TOP30 和 TOP50 房企集中度升幅最大,较2016年末分别上升了8.5和9.4 个百分点。TOP100 房企的集中度达到53.2%, 占据市场份额过半。面积方面,TOP50 房企集中度升幅最大达 5.4 个百分点,TOP100 房企的集中度达到 了32.1%。 截止2017年三季度末,突破千亿规模的房企已达11家。其中金地集团、华夏并福、华润置地是9月新晋的千亿企业,业绩分别达到了1023.2亿元、1010.3亿元和1004.1亿元。碧桂园今年前三季度的销售规模已突破4000亿元,万科地产和中国恒大的业绩也分别达到了3947.8亿元和3658.8亿元。保利地产、 融创中国、绿地控股今年的销售业绩实现持续性增长,截止三季度末都已达到2000亿规模。

  并购:收并够方式拿地、节省资金成本、降低资金风险。随着行业集中度越来越高,大型房企为满足销售规模不断增长的需要,积极扩充土地储备。房企拿地方式愈加多元化,无论是合作方式还是收并购方式,都通过较少的资金撬劢了大量资产,为企业获得土储的同时节省了资金成本,有效降低了风险。

  当前市场存在的若干问题

  1、合理的住房消费如何认定? 对于产业政策一直提出的鼓励城镇居民合理住房消费,在具体执行中如何认定合理的住房消费?首套房认定标准是怎样的,改善性住房是否支持,个人首付比例多少才算合理,个人、企业信贷支持标准应该是多少?目前这些涉及到消费者购房的重大问题,无论是地方政府还是金融机构在执行过程中,缺乏权威、统一、合理的参照。 

  2、行政手段遏制房价上涨可否持续,是否符合市场规律? 目前来看,热点城市都将遏制房价过快上涨为首要目标,北京提出确保房价环比不增长。在严格执行的行政措施下,一线及热点城市的房价增长得到有效抑制,但限价、限购、限贷、限售等行政手段取得的效果是否可持续,是否符合市场规律?密集的行政调控以及诸多政策不确定性,客观上导致购房者和开发企业对市场不能形成稳定的预期,观望情绪和捂盘惜售等现象明显。地方政策在遏制房价过快上涨的同时,也要合理引导市场预期,稳定市场。

  3、发展房屋租赁市场既是热点也是难点。 一是租赁市场分化,热点城市租赁需求较大,三四线城市尚未成市场;二是主要是出租主体主要为个人和政府提供的公租房等,缺乏与业的租赁机极;三是热点城市租售比低,发展租赁住房市场动力不足;四是随着越来越多的租赁用地进入市场,如何运营自持地块和租赁地块,增加盈利也成为未来房企重点探索的方向;五是集体建设租赁住房,如何保证农民的收益;六是在租购同权如何落地,教育、医疗,社会福利资源如何达到同权。

  4、房地产的宏观审慎管理下中小企业风险增加。党的十九大报告中,特别提出要“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架”,宏观审慎框架的第三条,就是房地产的宏观审慎管理。如果扩展到货币政策,那举意味着短期内开发商的融资环境、融资成本都不乐观频繁开展收并购的地产企业,对应的风险承受能力,可能要分两个方面,大企业渠道更多一些,中小企业不能盲目跟随。大企业在外部条件不好的情况下更有可能做大了,中小型企业则压力大风险大。

  政策建议 

  1、十九大报告提出建立租售并举的住房制度,最快速直接的办法就是货币补贴,有条件进行租房及购房补贴;充分配置社会存量住房资源,解决空置住房的问题,鼓励有多套住房者将闲置的住房推向二手房市场或租赁市场。

  2、解决一线及热点城市的高房价问题,应以发展城市群为基础,借鉴国外城市经济圈经验,加强三个结合来化解:一是热点城市挖潜增供,合理提高住宅用地比例和容积率,和带动周边城市群协同发展相结合,增加供给,疏解需求;二是住房保障和市场供给有效结合,增加共有产权房供给,做到协调运行,对 公务员等特殊群体应有合理的制度安排;三是购租结合,加快发展与业化机极租赁,在金融、土地、税收等政策给予支持,支持支付宝线上租房平台等租赁新模式。

  3、制定合理的有利于自住型需求和遏制投机、投资性需求的金融政策,防止表外消费贷等流向房地产。 

  4、在市场去化加速,库存明显减少的现状下,政策上应进行及时调整,由去库存转为机极性“补库存”。

  (本文来源:中房研协测评研究中心  季报系列报告节选)

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