[中房研协]前三季度房地产市场发展若干特点、问题及政策建议

  房地产市场发展特点 

  1、市场：商品房销售增幅明显下滑。 

  在严厉的政策叠加之下，热点城市市场开始降温，销售面积及销售金额增幅明显回落，住宅竣工面积也出现负增长。但对房地产投资并未造成冲击，走势平稳，土地成交价款和购置面积保持快速增长，商品房“去库存”政策效果明显，待售面积持续减少。

  投资：开发投资增幅走势平稳。三季度房地产投资月度累计增幅在7.9-8.1%之间，较上半年有所下降。 前三季度住宅投资增幅主要靠中大户型拉动。

  土地：购置面积和成交价款高增长。按照投资构成比较，增幅最大的是土地购置费，前三季度増幅为 20.1%，土地要素价格增长明显。 全国土地成交价款同比保持高增长，前三季度累计增幅高达 46.3%，土地购置面积同比增长 12.2%。 企业在冲刺年度目标的过程中对土地储备扩充更加积极，供应充足的三四线城市也竞争激烈，各省市同比增减幅高度差异化，增长最高的黑龙江省涨幅为111.8%，跌幅最大的四川省为-34.6%。

  销售：商品房销售增幅明显下滑。前三季度新建商品房销售面积116006万平方米，同比增长10.3%， 较上半年回落 5.8 个百分点；其中期房销售面积 88537 万平方米，同比增长 10.7%，占总销量比重76%。 销售金额 91904 亿元，同比增长 14.6%，较上半年回落 6.9 个百分点；其中期房销售金额 73629 亿元， 同比增长15.2%。期房销量占总销量的80%。销售面积增幅办公楼、商业营业用房好于住宅。住宅销售面积同比增幅为7.6%，办公楼增幅同比为32.7%，商业营业用房同比增幅为23.7%。

  库存：商品房待售面积持续减少。9月末，商品房待售面积62352万平米，相比2016年2月份的73931 万平米库存，去化了1.28亿平米，跌到最近3年的最低值。按照全年可期望的销售面积，目前的待售商品房去化周期小于六个月，全国意义上的去库存已经接近尾声。 

  2、价格：一线城市房价下降，三四线城市涨幅回落 

  新房：一线城市房价下降，三四线价格持续领涨，涨幅明显回落。 三季度，70 个大中城市新建商品房价格环比上涨城市数量逐月减少，上涨城市数量从 7 月的56个减至9月的 44 个，环比综合指数从7月的 0.49%大幅回落至9月的 0.19%。房价同比上涨城市数量逐月减少，同比综合指数明显放缓，由 9.33%降至 6.53%。具体来看，三季度内新建商品住宅环比涨幅较大的城市集中在三四线城市，北海、桂林、安庆等城市环比涨幅领跑全国，但三四线城市平均涨幅持续回落，由7 月的0.60%回落至9月的0.23%。一线城市基本表现为持续下滑或持平，二线城市由7月的0.43%回落至9月的0.19%。

  二手房：价格持续上涨，涨幅回落。在 70 个大中城市中，二手住宅价格环比上涨城市数量从 7 月的 54 个减少至9 月的 49 个，每月同比上涨的城市数量在65 个以上。70个城市二手住宅环比、同比持续上涨，综合平均涨幅均逐月下降，环比价格变动中，北京已连续5个月成为跌幅最大的城市。

  3、城市：重点城市商品住宅销售负增长，热点城市房价下降或增速下滑 

  前三季度房地产投资绝对值下降城市为北京、太原、呼和浩特、大连、长春、哈尔滨、成都、银川， 但下降超过两位数的太原、呼和浩特、银川三个城市，主要为西北区域。受严厉的调控政策影响，北京、 成都的开发投资略有下滑。 前三季度商品房销售面积前十的是重庆、成都、武汉、郑州、西安、杭州、苏州、长沙、青岛、上海， 销售面积在1300-5000 万平方米之间，中西部城市高于东部城市。16 城市销售面积下滑，北京以-49.2% 跌幅居首，合肥、上海、苏州跌幅超过30%，天津、长沙、无锡跌幅超过20%，深圳、兰州、杭州、广州、济南跌幅在11%-18%之间。 商品房销售金额前十城市是重庆、上海、杭州、武汉、成都、广州、深圳、广州、北京、天津，销售金额在1800-3300亿元之间。11城市销售金额下滑，北京以-40.5%跌幅居首，上海跌幅也近四成，合肥、 苏州跌幅超过20%，广州、呼和浩特、长沙、济南、深圳、天津、南京跌幅在4%-19%之间。 前三季度重点城市商品住宅销售面积和销售额率先进入负增长，其中北京、上海销售面积和销售金额下降明显，上海也继南京之后加入房价下滑的热点城市之列，热点城市房价涨幅也明显回落，这些城市政策发布密集、执行力度大，市场受政策调控影响最大。 

  4、企业：集中度继续提升，收并够方式拿地增加 

  企业集中度：无悬念继续提升。金额方面，各梯队房企集中度均呈上升趋势，其中 TOP30 和 TOP50 房企集中度升幅最大，较2016年末分别上升了8.5和9.4 个百分点。TOP100 房企的集中度达到53.2%， 占据市场份额过半。面积方面，TOP50 房企集中度升幅最大达 5.4 个百分点，TOP100 房企的集中度达到 了32.1%。 截止2017年三季度末，突破千亿规模的房企已达11家。其中金地集团、华夏并福、华润置地是9月新晋的千亿企业，业绩分别达到了1023.2亿元、1010.3亿元和1004.1亿元。碧桂园今年前三季度的销售规模已突破4000亿元，万科地产和中国恒大的业绩也分别达到了3947.8亿元和3658.8亿元。保利地产、 融创中国、绿地控股今年的销售业绩实现持续性增长，截止三季度末都已达到2000亿规模。

  并购：收并够方式拿地、节省资金成本、降低资金风险。随着行业集中度越来越高，大型房企为满足销售规模不断增长的需要，积极扩充土地储备。房企拿地方式愈加多元化，无论是合作方式还是收并购方式，都通过较少的资金撬劢了大量资产，为企业获得土储的同时节省了资金成本，有效降低了风险。

  当前市场存在的若干问题

  1、合理的住房消费如何认定？ 对于产业政策一直提出的鼓励城镇居民合理住房消费，在具体执行中如何认定合理的住房消费？首套房认定标准是怎样的，改善性住房是否支持，个人首付比例多少才算合理，个人、企业信贷支持标准应该是多少？目前这些涉及到消费者购房的重大问题，无论是地方政府还是金融机构在执行过程中，缺乏权威、统一、合理的参照。 

  2、行政手段遏制房价上涨可否持续，是否符合市场规律？ 目前来看，热点城市都将遏制房价过快上涨为首要目标，北京提出确保房价环比不增长。在严格执行的行政措施下，一线及热点城市的房价增长得到有效抑制，但限价、限购、限贷、限售等行政手段取得的效果是否可持续，是否符合市场规律？密集的行政调控以及诸多政策不确定性，客观上导致购房者和开发企业对市场不能形成稳定的预期，观望情绪和捂盘惜售等现象明显。地方政策在遏制房价过快上涨的同时，也要合理引导市场预期，稳定市场。

  3、发展房屋租赁市场既是热点也是难点。 一是租赁市场分化，热点城市租赁需求较大，三四线城市尚未成市场；二是主要是出租主体主要为个人和政府提供的公租房等，缺乏与业的租赁机极；三是热点城市租售比低，发展租赁住房市场动力不足；四是随着越来越多的租赁用地进入市场，如何运营自持地块和租赁地块，增加盈利也成为未来房企重点探索的方向；五是集体建设租赁住房，如何保证农民的收益；六是在租购同权如何落地，教育、医疗，社会福利资源如何达到同权。

  4、房地产的宏观审慎管理下中小企业风险增加。党的十九大报告中，特别提出要“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架”，宏观审慎框架的第三条，就是房地产的宏观审慎管理。如果扩展到货币政策，那举意味着短期内开发商的融资环境、融资成本都不乐观频繁开展收并购的地产企业，对应的风险承受能力，可能要分两个方面，大企业渠道更多一些，中小企业不能盲目跟随。大企业在外部条件不好的情况下更有可能做大了，中小型企业则压力大风险大。

  政策建议 

  1、十九大报告提出建立租售并举的住房制度，最快速直接的办法就是货币补贴，有条件进行租房及购房补贴；充分配置社会存量住房资源，解决空置住房的问题，鼓励有多套住房者将闲置的住房推向二手房市场或租赁市场。

  2、解决一线及热点城市的高房价问题，应以发展城市群为基础，借鉴国外城市经济圈经验，加强三个结合来化解：一是热点城市挖潜增供，合理提高住宅用地比例和容积率，和带动周边城市群协同发展相结合，增加供给，疏解需求；二是住房保障和市场供给有效结合，增加共有产权房供给，做到协调运行，对 公务员等特殊群体应有合理的制度安排；三是购租结合，加快发展与业化机极租赁，在金融、土地、税收等政策给予支持，支持支付宝线上租房平台等租赁新模式。

  3、制定合理的有利于自住型需求和遏制投机、投资性需求的金融政策，防止表外消费贷等流向房地产。 

  4、在市场去化加速，库存明显减少的现状下，政策上应进行及时调整，由去库存转为机极性“补库存”。

  （本文来源：中房研协测评研究中心  季报系列报告节选）