去年12月上海租房报告:租金微幅波动 同比相差无几

2018-01-11 13:21:00

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  • 城市:上海
  • 发布时间:2018-01-11
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:上海房屋租赁指数办公室

  2017年12月,上海房屋租赁指数为1921点,比上月下降6点,环比下降0.33%,降幅较上月扩大0.01个百分点,进入四季度以后降幅逐月微弱扩大。12月租赁指数同比下降0.27%,一年来市场租金整体走势趋平。

  12月,上海房屋租赁指数小幅下行,成交平淡,岁末年终淡季特征依然。上海房屋租赁指数办公室认为,在发展住房租赁市场的大背景下,政府及社会资源加大进入,市场预期修正,租金稳定走势得到支撑,未现大起大落。12月市场的特征表现:一、市场租金整体延续小幅下行,各端市场变化幅度接近,局部板块波动稍大。局部板块主要受供需变化影响,如中、高端的小区品质,低端的交通出行,以及品牌机构服务性增值拉动等。按区域看,租赁淡季中市区需求高于郊区。二、对所监测的所有板块中7种户型的房源租金统计,均九成下跌。租金上涨的房源中,户型最多的为高端一室、中端二室、低端一室,占比也仅为10%、6.67%、6.14%。三、年末租客离沪、工作调动等原因致使退租案例增多,新增需求未及,部分房东为避免空置期拉长而降价出租,也有房东撤牌等待来年行情。同时,品牌机构经营的集中式、分散式公寓对所在板块及周边、同档次租赁消费人群分流作用上升。四、改善需求呈现多样化特征。高、中端市场的部分租客提前换租,租房面积、装修品质、小区硬件、配套资源等成为换租客的考虑因素;少部分精装带服务房源开始进入低端市场,以适应需求变化;新政下纯租房一族比例逐步上升,选择高品质租赁消费。五、金融、信息业加大进入,租金支付出现新的变化,银行存房贷、信用支付等模式,满足了不同租客需求。

  12月18日,中央经济工作会议指出,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。12月23日,全国住房城乡建设工作会议提出,要在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场,推进国有租赁企业的建设,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法。12月16日,上海市规土局公告出让5幅租赁住宅用地,可建建筑面积20.54万平方米。年内,上海已累计公告出让7批次、29幅租赁住房用地,可建成近3万套租赁住房。此举将推动2018年租赁市场供应端规模。

  高端市区跌幅略小

  12月,高端市场租赁指数下降0.33%,降幅环比扩大0.01个百分点。其中,一室下降0.31%,二室下降0.33%,三室下降0.35%。

  除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块租金,46个下跌,4个上涨。中心城区板块跌幅较新兴城区略小。新兴城区的浦东唐镇、浦东金桥、闵行龙柏金汇、青浦徐泾,租金分别下跌0.76%、0.50%、0.48%、0.42%;中心城区及浦东内环的普陀光新、徐家汇、浦东塘桥、长宁虹桥路,租金分别下跌0.44%、0.42%、0.41%、0.37%。在中心城区及浦东内环的一些板块中,大户型租金平稳,如徐汇淮海西路、静安江宁路板块,三室户型租金环比持平,平均租金为20395元、18307元;二室户型租金分别下跌0.53%、0.25%,平均租金为14268元、14903元,一室户型租金分别下跌0.53%、0.28%,平均租金为9918元、11545元。在新兴城区的一些板块中,中等户型租金跌幅最小,如闵行龙柏金汇、青浦徐泾的二室户型分别下跌0.34%、0.32%,平均租金为12398元、12500元,挂牌量少,仅分别占比19.63%、7.59%;而三室户型租金分别下跌0.56%、0.41%,平均租金为14330元、15535元;一室户型租金分别下跌0.55%、0.54%,平均租金为11500元、9000元。此外,租金上涨板块全部位于中心城区及浦东内环范围内,一室、二室、三室户型上涨板块分别占比10%、8%、2%,使得高端市区整体租金跌幅小于郊区。其中,陆家嘴、长宁中山公园一室户型,挂牌量分别占比11.14%、18.06%,租金分别上涨0.20%、0.17%,商务人士、单身人士需求集中;虹口临平路、黄浦老西门二室户型,租金分别上涨0.15%、0.14%。内环内成熟社区二室、三室户型租借案例多为家庭类需求,不乏买房过渡客和陪读客。

  中端供应二室为主

  12月,中端市场租赁指数下降0.33%,降幅环比扩大0.01个百分点。其中,二室下降0.32%,三室下降0.34%。 

  除金山、崇明外,所监测的14个行政区均下跌。奉贤、青浦、嘉定、宝山租金分别下跌0.46%、0.43%、0.42%、0.39%;普陀、长宁、徐汇、静安租金分别下跌0.36%、0.30%、0.28%、0.26%。总共90个板块中,82个下跌,46个跌幅大于中端整体水平;8个上涨,7个位于中心城区范围内,涨幅微弱,如徐家汇、陆家嘴、普陀光新,租金分别上涨0.04%、0.02%、0.02%,新兴城区仅闵行龙柏金汇上涨0.04%。统计显示,全市中端挂牌出租房源中二室户型占比过半。中心城区板块如杨浦鞍山、虹口曲阳、普陀武宁,租金分别下跌0.47%、0.42%、0.40%,挂牌量在144-105套,其中二室户型挂牌分别占比65.28%、61.97%、49.52%,平均租金分别为7165元、7116元、7391元。新兴城区板块如浦东张江、嘉定江桥新城,闵行七宝,租金分别下跌0.52%、0.50%、0.40%,挂牌量在154-127套,其中二室户型挂牌分别占比50%、55.91%、63.4%,平均租金分别为6562元、5831元、6206元。据调查,二室户型需求减少是由于合租客或家庭类租客选择大户型增多。成交案例中,房东降租500-800元较为普遍,部分装修较久的房源降租1000元左右成交缓慢。另据统计显示,一些板块户型租金分化与需求变动有关,如陆家嘴、徐家汇租金分别上涨0.02%、0.04%,挂牌量为205套、312套。其中三室户型分别上涨0.14%、0.19%,挂牌稀少,仅占比8.29%、11.29%,平均租金为10150元、10171元;二室户型均下跌0.11%,平均租金为8084元、8431元。上述两板块由于家庭成员增加、陪读等刚性需求而扩大租房面积,调查显示,租客中有从高端中小户型换租至中端大户型的,也有中端租客升级租借大户型的,其中二室户型供大于求,租金延续下跌。

  低端市区需求上升

  12月,低端市场租赁指数下降0.32%,降幅环比扩大0.01个百分点。其中,一室下降0.31%,二室下降0.33%。 

  所监测的全部16个行政区均下跌。低端市场114个板块中,104个下跌,10个上涨。新兴城区租金跌幅大于中心城区及浦东内环。新兴城区远郊金山、崇明、奉贤租金分别下跌0.43%、0.43%、0.42%,近郊松江、闵行、宝山租金分别下跌0.37%、0.35%、0.35%;中心城区杨浦、普陀租金分别下跌0.31%、0.29%,徐汇、长宁租金均下跌0.28%。调查显示,部分需求从新兴城区换租至中心城区,受影响的如闵行春申、浦东康桥、松江新桥租金分别下跌0.55%、0.45%、0.43%。一些老工房(售后公房)板块租金下跌缘于房龄及装修年限久远,如普陀甘泉宜川、静安彭浦、徐汇上海南站租金分别下跌0.51%、0.49%、0.44%。而新兴城区动迁房集中板块供大于求,如宝山顾村、浦东周浦租金分别下跌0.30%、0.48%,挂牌量为253套、269套,区域内成交以单人套租2000元左右、双人以上合租人均1500左右为主。在上涨板块中,走势尚为坚挺的多在中心城区,如黄浦打浦桥、徐汇淮海西路、杨浦控江路租金分别上涨0.06%、0.05%、0.04%,挂牌量为23套、21套、39套,价格适中的房源成交周期一般两周左右;新兴城区租金上涨板块仅浦东金桥,上涨0.02%。以户型统计,如静安新客站、普陀真如、徐汇万体馆板块一室户型租金分别上涨0.19%、0.14%、0.06%,平均租金为3197元、3422元、3486元;长宁新华路、黄浦打浦桥、杨浦控江路板块二室户型租金分别上涨0.17%、0.11%、0.08%,平均租金为4033元、4172元、4052元。根据成交案例分析,低端租赁需求集中在中心城区,其中普装以上房源成交较好。

  上海房屋租赁指数办公室认为,四季度以后租金连续下跌是淡季合理表现。纵观2017年上海住房租赁市场,全年12个月度租赁指数呈现7跌5涨,小幅波动成为常态,一年来租金近乎走平,这和整个房地产调控不无关系。全年两大热点阶段为春节后返城高峰及毕业季带来的一波租赁需求。从区域看,中心城区的租赁行情强于新兴城区。从各端市场看,新增需求表现不一,市场走势有所不同。高端市场出现了不买房的租房一族,而非限购或实力不济;中端市场租赁改善增多,限购下暂租过渡增多,局部热点凸显;低端市场在控制人口规模的背景下,刚需成交有所降温。

  2017年可谓住房租赁市场元年,顶层设计出台,引导市场预期。在市场化、半市场化的体系中,租赁市场供应端呈现多样化,个体房东依然是主体,而政府、银行、国企、社会企业强势介入,市场对租赁需求、产品及服务的认识发生转变,管理秩序纳入整顿。购租选择、购租同权等机制在建立之中。辞旧迎新之际,政府再次定调楼市调控及租赁市场发展。2018年租赁市场或迎来发展的井喷期,上海将建立全市统一的住房租赁公共服务平台。供给侧产品的品质和服务提升,出租交易模式从非专业个人出租人逐步走向机构的规模化、专业化,市场情绪稳定,需求稳步增长。在市场良性循环下,租金或稳中有升。(上海房屋租赁指数办公室)

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